Trotz sinkendem Kaufinteresse: Immobilien in München bleiben teuer
München - In München werden so wenige Immobilien verkauft wie seit den 70er Jahren nicht mehr. Selbst während Corona wurden mehr Verträge geschlossen als heute.
Das schilderten Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) und der Leiter des städtischen Bewertungsamtes Albert Fittkau. Die beiden gaben am Dienstag einen Überblick über die Immobiliengeschäfte in München. Anders als private Unternehmen, die für ihre Einschätzungen meist die Inserate durchforsten, weiß die Stadt, welche Deals zustande kamen.
Immobilien in München: 2023 nur halb so viele Verkäufe wie im Vorjahr
2022 wurden etwa 29 Prozent weniger Kaufverträge geschlossen als im Vorjahr, schilderte Frank. Diese Zahlen gingen heuer noch weiter zurück: Während im ersten Halbjahr 2022 4.725 Immobiliengeschäfte abgeschlossen wurden, waren es bis Mai dieses Jahres nur halb so viele.
Dementsprechend ging der Umsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt zurück. 2022 lag der Umsatz bei 11,9 Milliarden Euro. Im Vorjahr waren es um die 19 Milliarden Euro. Grund dafür ist, dass seit dem Ukraine-Krieg und seitdem die Zinsen wieder gestiegen sind, insgesamt weniger ge- und verkauft wurde. Das beobachtet Immobilienexperte Fittkau auch in anderen Großstädten.
München: Immobilienpreise pro Quadratmeter gesunken
Aber auch die Preise sind gefallen. Während Käufer Mitte 2022 für eine neue Eigentumswohnung noch in durchschnittlichen und guten Lagen 13.000 Euro pro Quadratmeter zahlten, waren es Anfang 2023 11.250 Euro für den Quadratmeter. Inzwischen steigen die Preise für neue Eigentumswohnungen wieder: Pro Quadratmeter zahlten Käufer dieses Frühjahr 11.900 Euro. Bei bestehenden Eigentumswohnungen lagen die Preise Anfang 2022 bei 9.150 Euro pro Quadratmeter, inzwischen sind sie auf 8.050 Euro pro Quadratmeter gesunken.
Die Preise, sagte Kommunalreferentin Kristina Frank, stagnieren gerade. Das Niveau sei aber – verglichen mit anderen deutschen Großstädten – immer noch hoch. "Wer vor fünf oder sieben Jahren eine Immobilie gekauft hat, macht heute immer noch ein deutliches Plus", sagte Fittkau.
Trotz weniger Verkäufe: Es gibt weiterhin Millionen-Deals
Das zeigen auch die teuersten Immobiliengeschäfte des Jahres 2022: Zum Beispiel hat jemand ein unbebautes Grundstück in Bogenhausen für 22,5 Millionen Euro gekauft. Ebenfalls in Bogenhausen: Jemand hat sich dort ein Einfamilienhaus für rund 25,7 Millionen Euro geleistet. Ein anderer kaufte eine Doppelhaushälfte für 10,2 Millionen Euro. Und auch ein Reihenmittelhaus wurde für rund 4,8 Millionen Euro veräußert.
Gerne würde man auch einen Blick in die teuersten Eigentumswohnungen werfen: Jemandem war eine 315 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Bogenhausen 13,3 Millionen Euro wert. Ein Quadratmeter kostete dort 41.550 Euro. Zum Vergleich: Das ist etwa der Jahresverdienst von Menschen, die in der Verkehrs- oder Lagereibranche arbeiten. Die zweitteuerste Eigentumswohnung liegt in Schwabing. Sie kostete 15,7 Millionen Euro – allerdings ist sie mit 475 Quadratmetern auch größer. Der Quadratmeter kostete also "bloß" 32.400 Euro.
Immobilienmarkt in München: Hohe Preise, großes Angebot
Doch diese Beispiele sind die Extreme. Grundsätzlich beobachtet Fittkau, dass es immer länger dauert, bis Immobilien in München verkauft werden. Besonders Wohnungen mit Mängeln ließen sich nicht mehr so leicht vermarkten. Gleichzeitig sei das Angebot von Eigentumswohnungen, die gerade zum Verkauf stehen, relativ hoch. Fittkau glaubt, das könnte auch daran liegen, dass viele ihre Immobilie loswerden wollen, bevor die Bundesregierung neue Auflagen zu Heizung, Dämmung oder Photovoltaik macht.
Kommunalreferentin Frank erlebt, dass sich Investoren und Projektentwickler zurückhalten und weniger neu bauen. Gründe seien (neben den gestiegenen Zinsen, der teuren Baupreise und der Angst vor höheren Auflagen) auch die Regeln für eine sozialgerechte Bodennutzung, die der Stadtrat erlassen hat. Diese verpflichten Bauherren dazu, in ihren Neubaugebieten mehr geförderten Wohnungsbau zu realisieren.
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