Münchens beste Viertel: Was sie bieten, was sie kosten
München - Egal ob zur Miete oder als Kaufobjekt: Immobilien erzielen in München Spitzenpreise. Was gerade Familien und Geringverdiener belastet, lockt Investoren umso mehr – besonders ausländische Käufer treiben die Preise.
Denn: „In Städten wie London, New York oder auch Istanbul und Moskau sind Immobilien deutlich teurer als in München“, sagt Konstantin Wettig, Geschäftsführender Gesellschafter des Maklerbüros Engel & Völkers München. „Wer von dort kommt oder dort investiert hat, hält Münchner Preise noch für moderat – und ist bereit, mehr zu zahlen.“
So können in München immer höhere Preise verlangt werden: Wird es heimischen Käufern zu teuer, finden sich ausländische. Wettig vermutet, dass die 30.000-Euro-Marke für den Quadratmeter von ausländischen Investoren geknackt werden wird (der Münchner Spitzenwert liegt heuer bei rund 20.000 Euro/qm im Wohnturm „Seven“ in der Müllerstraße).
Wie sich die Edelviertel der Stadt in den letzten zehn bis 20 Jahren entwickelt haben, worauf Investoren laut Wettig in den Vierteln besonderen Wert legen und wie teuer es noch wird, lesen Sie auf den nächsten Seiten (siehe unten).
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Dass sich der Trend zu immer höheren Immobilienpreisen noch einmal umkehren wird, glaubt der Experte nicht. Denn die Wertsteigerung der Immobilien sei sehr nachhaltig: Weltpolitische und finanzielle Krisen, etwa die Anschläge auf das World-Trade-Center 2001 oder die Finanzkrise, die 2008 mit der Lehmann-Pleite ihren Anfang nahm, konnten den Münchner Immobilien laut Wettig bislang nichts anhaben.
Im Gegenteil: Der Münchner Immobilienmarkt habe stellenweise sogar von den Krisen profitiert, weil viele Ersparnisse in Wohneigentum investierten.
Und noch etwas spielt für die anhaltende Wertsteigerung eine Rolle: Laut Wettig ist das Risiko für den Investor in jedem Fall überschaubar: „In München am Markt vorbei zu investieren, ist nahezu unmöglich.“
Lesen Sie auf den nächsten Seiten, wie sich die Preise in den einzelnen Viertel entwickelt haben, was die Gegenden ihren Bewohnern bieten und wie es preislich weitergeht - nach Vierteln und für München insgesamt.
Preissteigerung: Im nobleren Haidhausen (um den Wiener Platz und der Unteren Feldstraße) haben sich die Preise in den letzten zehn bis zwanzig Jahren mindestens verdoppelt.
Lebensqualität: Das Viertel hat seinen eigenen Charme, der nicht durch prominente Namen getrieben wird. Die Nachbarschaft gilt als eher kinderfreundlich, so dass man auch ohne eigenen Garten gut klarkommt, und es gibt viele Kitas. Ein weiterer Pluspunkt: Das Zentrum beginnt direkt auf der anderen Isarseite.
Prognosen: Viele Häuser sind hier schon saniert worden, ihr Wert wird laut Experten steigen, weitere Objekte werden folgen. Der Charakter des Viertels wird durch die angepasste Sanierung und die schönen Neubauten im Stil der umliegenden Häuser erhalten. Der Wert für Wohneigentum rangiert hier aktuell um 8.000 Euro/Quadratmeter.
Preissteigerung: In den letzten zehn Jahren sind die Preise hier um 70 bis 80 Prozent gestiegen (6 bis 8 Prozent jährlich).
Lebensqualität: Pulsierende Innenstadt und Ruhe der Natur – hier gibt’s beides nah beieinander. Am Wochenende ist das Viertel noch ruhiger, dann haben die Bewohner ihre Straßen fast für sich allein. Alt-Schwabing ist das Pendant zu Alt-Bogenhausen auf der anderen Isarseite. Die Flughafen-Achse spielt vor allem für international tätige Menschen eine Rolle bei der Wahl des Wohnviertels.
Prognosen: Die Nachfrage ist riesig, die Fluktuation in den Häusern hingegen sehr gering, wissen Makler: Wer hier einzieht, der will bleiben. Daher sind weitere Preissteigerungen zu erwarten. Nur wer entsprechend zahlen kann, wird hier einen Hausbesitzer überzeugen können.
Die größte Wertsteigerung wird in der Mandlstraße (bis 10.500 Euro/qm) erwartet: 70 bis 85 Prozent über die nächsten zehn bis 20 Jahre.
Preissteigerung: In den letzten zehn Jahren haben sich die Quadratmeterpreise in den sehr guten Lagen um bis zu 150 Prozent entwickelt, in den mittleren und guten Lagen verdoppelt. Dieser Anstieg verlief nicht unbedingt linear: Allein in den letzten drei Jahren wuchs das Preisniveau stellenweise um bis zu 50 Prozent.
Lebensqualität: Die Maxvorstadt ist zentral, quirlig und urban. Was einige als Nachteil empfinden würden, suchen andere händeringend. Hier zählen Bars, Cafés, Restaurants, aber auch die Nähe zum Englischen Garten. Noch ein Pluspunkt: Die Museen sind alle fußläufig zu erreichen.
Prognosen: Das Uni-Viertel werden sich Studenten auf lange Sicht nur noch für einen Drink oder mit Geldspritzen ihrer Eltern leisten können. Die Preise ziehen an – für alles andere wäre die Lage einfach zu ideal (größter Wertzuwachs in den nächsten zehn, 20 Jahren: Ludwigstraße: plus 70 bis 85 Prozent, Brienner Straße 55 bis 75 Prozent, Karolinenplatz 65 bis 80 Prozent).
Die Toplagen sind Karolinenplatz und Brienner Straße, wo bereits 12.000 Euro pro Quadratmeter geboten werden. Weitere Spitzenlagen: Ludwigstraße (bis 15.500 Euro/qm), Friedrichstraße und Königinstraße (12.750 Euro), Ottostraße (bis 12.000 Euro), Römerstraße (bis 11.500 Euro).
Preissteigerung: Hier haben sich die Preise in den letzten zehn Jahren verdoppelt.
Lebensqualität: Das Viertel um den Gärtnerplatz ist schick – die Nähe zur Innenstadt, zum Viktualienmarkt, zur Maximilianstraße. Wer hier wohnt, hat Boutiquen, Bars und Kultur direkt vor der Haustür. Zusätzlich aufgewertet wird das Viertel neben die schönen Altbauten und zum Teil gelungene Neubau-Architektur.
Prognosen: Was hier noch nicht saniert ist, wird es bald sein – günstiger wird es hier nicht mehr, schätzt der Experte. Ein Apartment am Viktualienmarkt kostet locker 14.000 Euro pro Quadratmeter, im Wohnturm „The Seven“ können es bis zu 20.000 Euro/qm werden, es sind dort aber auch „Schnäppchen“ für rund 12.000 Euro/qm zu haben.
Aktuelle Angebote um den Gärtnerplatz rangieren um 7.500 Euro/qm – im Vergleich zu anderen Lagen (noch) günstig.
Preissteigerung: Noch vor wenigen Jahren waren die Preise hier unterbewertet, sagt der Experte, das Viertel war wenig gefragt, weil es kaum Läden und Gastronomie gab. Die Zeiten sind vorbei: Binnen der letzten zehn Jahre haben sich die Preise im Lehel mindestens verdoppelt.
Lebensqualität:Das Viertel um den St.-Anna-Platz liegt noch fußläufig zu Kulturangeboten (etwa der Oper), High-Class-Shopping (Maximilianstraße) und allem anderen, was die Innenstadt zu bieten hat.
Die Mikrolage um den St.-Anna-Platz erinnert viele an Paris, hier wohnt man – bis auf die Kirchenglocken – ruhig und dennoch zentral. Hinzu kommt das starke nachbarschaftliches Miteinander, man kennt und hilft sich.
Prognosen: Mit der infrastrukturellen Aufwertung eines Viertels steigt natürlich der Immobilien-Preis. Hier wird zudem luxussaniert, wo immer es geht – ein heißes Pflaster für Investoren mit garantierter Wertsteigerung (etwa St.-Anna-Platz: bis 9.500 Euro pro Quadratmeter bei einer geschätzten Wertsteigerung von 50 bis 75 Prozent in den nächsten zehn bis 20 Jahren).
Spitzenpreise zahlen Investoren bereits in der Maximilianstraße: bis 17.000 Euro pro Quadratmeter.
Preissteigerung: Der Wert für Grund und Boden hat sich hier in den letzten zehn Jahren verdreifacht – eine überproportionale Entwicklung. Die Häuserpreise bewegen sich hier bereits im zweistelligen Millionenbereich.
Lebensqualität: Wer hier lebt, schätzt vor allem die meist großen Grundstücke und die gewachsene Tradition des Viertels. Die Nähe zur Autobahn spielt ebenfalls eine wichtige Rolle: Viele Hausbesitzer haben Zweitwohnsitze in den Bergen.
Isar und die Innenstadt sind ebenfalls nicht weit: Natur und Zentralität schließen sich hier nicht aus.
Auch nicht zu unterschätzen: Der Promi-Faktor! Wer hier wohnt, lebt in direkter Nachbarschaft mit Familien wie Käfer und Furtwängler-Burda.
Prognosen: Die Preise haben bereits eklatant angezogen – und so wird es laut Experten weitergehen. Für Altbauwohnungen sind Quadratmeterpreise von 8.000 Euro aufwärts bereits üblich, etwa am Herzogpark, in der Delp- und Maria-Theresia-Straße.
Ja, es geht noch teurer. Wo die Quadratmeter in München bereits bis zu 28.000 Euro kosten, lesen Sie hier.
Top-Adressen in der Altstadt
- Frauenplatz: bis 15.000 Euro pro Quadratmeter (Kaufpreise erzielen hier schon mal das Dreißigfache der Jahresmiete, geschätzter Wertzuwachs in den nächsten zehn bis 20 Jahren: 75 bis 100 Prozent!
- Residenzstraße: 17.500 Euro/qm, es gibt Ausnahmen, die noch teurer sind. Erwarteter Wertzuwachs in den nächsten zehn bis 20 Jahren: 75 bis 100 Prozent.
- Theatinerstraße: bis 20.000 Euro/qm (Wertzuwachs: 85 bis 120 Prozent)
- Kardinal-Faulhaber-Straße: bis 18.000 Euro/qm (Wertzuwachs: 75 bis 90 Prozent)
- Max-Joseph-Platz: 18.000 bis 28.000 Euro/qm (bei kurzen Laufzeiten), Wertzuwachs in den nächsten zehn bis Jahren: 75 bis 100 Prozent.
Top-Adressen in Nymphenburg/Gern
- Schlossrondell: bis 18.000 Euro/qm (von Experten erwartete Wertsteigerung in den nächsten zehn bis 20 Jahren: 95 bis 100 Prozent), steht komplett unter Denkmalschutz, die fünf Kavaliershäuser am rechten Schlossrondell sind in Privatbesitz.
- Gutenbergstraße: bis 10.000 Euro/qm (Wertsteigerung: 55 bis 75 Prozent – die Verschattung durch zu hoch wuchernde Bäume kann den Wertzuwachs eindämmen), nur sehr selten kommen hier Objekte auf den Markt.
Wie entwickeln sich die Preise für Häuser und Wohnungen in München weiter? Geht es wirklich noch teurer? Die AZ nach nachgefragt.
München - Die heftigen Preissprünge der letzten Jahre können sich nach Expertensicht wohl nicht endlos fortsetzen. „Wer soll das noch bezahlen können?“, fragt Konstantin Wettig von Engel & Völkers.
Günstiger wird es aus Expertensicht jedoch auch nicht mehr werden, dazu sei die Wertsteigerung in München zu nachhaltig und die Nachfrage ungebrochen groß.
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Ein Tipp des Experten: Auch in den südlichen Vororten sei eine Wertsteigerung zu erwarten. In Deisenhofen etwa sei noch attraktiver, bezahlbarer Wohnraum in Stadtnähe zu bekommen.
Noch – denn dass es auch hier teurer wird, ist sicher. Wer also zeitnah eine wohnliche Veränderung suche, etwa der Familie zuliebe, und das nötige Geld hat, der könne in den südlichen Vororten für den gleichen Preis mehr Baugrund erwerben als innerhalb der Stadtgrenzen – und diesen irgendwann teurer wieder verkaufen.
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