Das sagt die Stadtbaurätin zum Münchner Mietwahnsinn
München - Die enorme Preissteigerung am Paulaner-Gelände habe sie auch überrascht, sagt Merk. Ein Gespräch über Bodenpreise, goldene Wasserhähne und das Gefühl, als Stadt mit dem Bauen immer hinterher zu sein.
AZ: Frau Merk in München wird gebaut, wohin man schaut. Aber trotzdem mangelt es an bezahlbarem Wohnraum. Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt scheint nach oben offen zu sein. Die Politik kann dies offenbar nicht stoppen.
Die zwei Hautpreistreiber sind ganz klar die Kosten für Grundstücke und der Anstieg der Baukosten. Die Bodenpreise haben sich seit 2007 fast verdoppelt. Die einzige gesetzliche Möglichkeit wäre hier eine andere Art der Bodenbesteuerung, wie sie Alt-OB Hans-Jochen Vogel schon vor Jahrzehnten vorgeschlagen hat. Der Anstieg der Baukosten, das betrifft Neubauten wie Bestandssanierungen, liegt bei etwa 25 Prozent. Das merken wir bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und das trifft private Bauherren genauso.
Die Flächen in München sind rar, was frei wird, wird auch bebaut. Trotzdem haben viele Münchner das Gefühl, dass sie sich das Wohnen dort nicht leisten können. Wird in München zu viel Luxus gebaut?
Wo die Stadt die Hand drauf hat, entsteht kein Luxus. Wir vergeben Bauvorhaben nur noch im Erbbaurecht, außerdem auch Flächen an Genossenschaften. Für Neubauten haben wir gerade erst die SoBoN ("Sozialgerechte Bodennutzung", Instrument zur Mitfinanzierung städtebaulicher Planungen, d. Red.) fortgeschrieben: 30 Prozent geförderte Wohnungen plus zehn Prozent preisgedämpften Mietwohnungsbau. Dadurch werden die Projekte mit einer größeren Mischung und einem Preisdämpfer versehen.
Bleiben allerdings noch 60 Prozent und die werden oft als Luxus wahrgenommen, einfach, weil sie teuer sind. Die sind nicht teuer, weil es da goldene Wasserhähne gibt, sondern wegen der Bodenpreise. Der Begriff Luxus ist da manchmal fast etwas irreführend. Das wirkt sich auf die Mieten aus. Da versucht man mit Instrumenten wie Mietspiegel, Mietpreisbremse und Umwandlungsverbot beizukommen. Letzteres ist ein ganz wichtiger Punkt. Das ist aber nichts, was man allein auf städtischer Ebene angehen kann. Wir haben noch das Instrument der Erhaltungssatzung. Vermutlich sind wir die einzige Kommune, die sie seit 30 Jahren konsequent anwendet. Aber die ist natürlich ein Eingriff ins Eigentumsrecht, deshalb gibt es juristisch einen ganz harten Rahmen.
Merk: "Ich wünsche mir, dass Bauherren freiwillig mehr tun"
Die Bebauung von Flächen wie zum Beispiel dem Paulaner-Gelände sorgt aber nicht für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt, sondern, dank der Preise, die dort aufgerufen werden, noch dafür, dass die umliegenden Viertel aufgewertet werden.
Über die enorme Preissteigerung beim Paulaner waren wir sehr überrascht. Das war so im Vorfeld nicht abzusehen. Da geht es auch um globale Wirtschaftsstrategien und Geldanlagen, auch wenn München noch nicht so sehr im Fokus von global agierenden Anlegern ist. Die kommen eher schon noch aus Deutschland. Aber wenn man auf die Entwicklung in Städten wie Paris oder London schaut, habe ich da schon Sorge.
Aber: Beim Paulaner-Gelände gab es einen Bebauungsplan, die 30 Prozent geförderter Wohnungsbau mussten gemacht werden. Ich wünsche mir von privaten Bauherren, dass sie freiwillig mehr tun, zum Beispiel Genossenschaften Flächen zur Verfügung stellen. Das ist beim Paulaner an den Grundstückpreisen gescheitert. Es wäre aber wichtig für die Stabilität des Viertels, denn Genossenschaften sind keine Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt.
Wäre das allgemein eine Lösung für Münchens Bau- und Preis-Problem?
Ich werbe sehr für genossenschaftlichen Werkswohnungsbau – eine Idee, an der ich gerade arbeite. Ich würde die Wirtschaft da auch in der Pflicht sehen, und mir wünschen, dass sie mit uns dazu Konzepte entwickelt. Unternehmen wie Siemens und BMW tun sich leichter, Flächen zu erwerben und haben sicher viele Mitarbeiter, die zwar eigentlich ganz gut verdienen, aber mit den Preisen auf dem freien Markt dennoch Probleme haben. Das wäre zumindest ein weiterer Anteil, der sich auch wieder auf den Markt auswirkt.
Insgesamt muss man aber festhalten: Wir haben hier einen freien Markt. Ein privater Bauherr kann mit seinem Eigentum erst einmal machen, was der Markt hergibt. Das sehr strenge Eigentumsrecht in Deutschland hat ja auch eine geschichtlichen Hintergrund. Bei der schwierigen Bodenrechtsfrage ginge es übrigens nicht um den einzelnen Häuslebauer, sondern um die, die über große Bodenflächen verfügen und dabei von der städtischen Infrastruktur profitieren. Die SoBoN ist hier ein kleiner Ansatz.
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Mal ehrlich, Frau Merk, bei diesem anhaltenden Boom: Kann man in München überhaupt so viel bauen, wie gebraucht wird?
Das ist meine tägliche Arbeit. Wir bebauen ja quasi alles, was uns in die Finger kommt, aber natürlich rennen wir täglich hinterher. Und wir wollen ja auch die Schönheit der Stadt erhalten. Wir haben den alten Flughafen bebaut, das Messegelände, Bahnflächen, Kasernen, jetzt den Viehhof... Aber natürlich gibt es noch Potenziale, an die ich gerne ran möchte. An der Dachauer Straße zum Beispiel, wenn Sie die rausfahren, da gibt es Gewerbeflächen, Parkplätze, die nicht gut genutzt sind. Oder das Bundeswehrverwaltungszentrum am Olympiapark, das dem Bund gehört. Da wären wir auch sehr schnell handlungsbereit.
Aber, das muss man auch mal sagen: Der Bund müsste den Städten seine Flächen viel günstiger zur Verfügung stellen. Das betrifft vor allem auch die Metropolregion, da gäbe es Kasernengelände in Landsberg oder Fürstenfeldbruck, der Bürgermeister von Erding ist da unser Verbündeter. Alleine werden wir das Wachstum nicht bewältigen können.
Merk: "Natürlich wäre es schön, könnte die Stadt einfach alles kaufen"
Nochmal zurück in die Stadt. Ist – dank der hohen Preise – die Entwicklung in einigen Vierteln nicht längst bedenklich? In Haidhausen zum Beispiel sieht man nur noch wenige alte Leute. Im Lehel ist zwar alles schön saniert, aber abends ziemlich tot.
Ziel ist natürlich immer, dass man eine Durchmischung hat. Haidhausen ist ein besonders schwieriger Fall, das war ja Sanierungsgebiet. Das Viertel wurde mit Städtebauförderung entwickelt. Ist das mal in Gang, kann man nur noch bedingt Einfluss nehmen. Umso wichtiger ist es, dass die Stadt, wenn möglich, Grundstücke in solchen Vierteln nutzt und so für ein bisschen Durchmischung sorgt. Auch hier kommen die Genossenschaften ins Spiel.
Sie meinen, würde man die Entwicklung allein dem freien Markt überlassen, wäre sie ziemlich einheitlich – und zwar in Richtung hochpreisig?
Ja, schon. Natürlich wäre es schön, könnten wir übers Vorkaufsrecht einfach alles kaufen. Aber selbst für eine reiche Stadt wie München wäre das nicht denkbar. Und das geht ohnehin nur in Gebieten mit Erhaltungssatzung. In Vierteln wie dem Lehel oder Glockenbach ist das meiste in privater Hand. Bei Bauvorhaben muss meist kein Bebauungsplan gemacht werden. Dann können wir nicht mit der SoBoN arbeiten. Das heißt, der Bauherr muss keine Mischung beachten, keine geförderten Wohnungen bauen und so weiter. Wir versuchen oft trotzdem, Einfluss zu nehmen und durchzusetzen, dass wenigstens ein Supermarkt eingeplant wird, eine Kita oder ähnliches.
Haben Sie da ein Beispiel?
Im Lehel am St.-Anna-Seniorenheim hat der Bezirksausschuss erwirkt, dass ein Metzger ersetzt wird. Damit die Leute bleiben, müssen die wichtigen Bausteine in den Vierteln erhalten bleiben, und nicht nur - so schön das ist – schicke Bars.
Sie sind jetzt elf Jahre Stadtbaurätin. Wie lautet Ihr Fazit – Sehen sie schwarz?
Nein, ich sehe nicht schwarz. Aber: Trotz der Anstrengungen, die wir unternehmen, teils seit Jahrzehnten, kommen wir nicht hinterher. Nur mit Bauen kann man das Problem nicht lösen. Was die Altstadt und Innenstadt angeht: Die leidet darunter, dass es München so gut geht. Auch wenn wir weit von Entwicklungen wie in London entfernt sind, wo die Arbeitnehmer unter der Woche teilweise in Bussen übernachten, weil sie sie so weit draußen wohnen. Das möchte ich bei uns nicht haben.
