Mieterstadt München: Das sind die teuersten Wohnungen
München - "Residieren statt wohnen" steht in einer der Immobilienanzeigen (vier Zimmer, sanierter Altbau in der Maximilianstraße, 4.195 Euro warm), und natürlich: Genau darum geht es den Menschen, die dort einziehen, wo die Mieten höher sind wie ein durchschnittliches Zwei-Monats-Gehalt – ums Residieren.
Jedem Menschen sei der Luxus gegönnt, den er sich leisten kann und will – solange es nicht der Gepard an der Hundeleine ist, mit dem er über den Kinderspielplatz schlendert, bitteschön. Allerdings wird es schwierig beim Thema Wohnraum, denn in der quetschgemütlichen Zuzugmetropole München bedeutet jedes luxussanierte Dachgeschoss und jeder glänzende Designbau nun einmal: weniger Platz für Menschen, die man für das Funktionieren einer Stadt aber braucht.
20.000 Euro pro Nacht: Wo der Münchner Luxus wohnt
Darum hat die AZ mit Stadtbaurätin Elisabeth Merk über Luxusbauten gesprochen, und extrem günstige Wohnungen gefunden (im unteren Teil dieses Artikels nachzulesen) – aber weil Träumen so schön ist: auch ein paar Wohnungen, in denen man residiert statt wohnt. Bitte der Makler: "Nur ernstgemeinte Anfragen".
Diese Wohnungen sind voraussichtlich nicht einfach auf dem Mietmarkt zu bekommen – wir möchten sie Ihnen hier trotzdem nicht vorenthalten, denn auch in Eigentumswohnungen leben ja in der Regel Menschen. In den 125 Wohnungen im "Haus Mühlbach" (ein bis vier Zimmer zwischen 20 und 126 Quadratmetern) werden es ab 2020 solche sein, die gern in einem "Denkmal für Wohnkultur" Zuhause sind.
"Private Gartenanlagen mit barocken Stilelementen sorgen mitten in der Stadt für einen Ort der Ruhe, Entspannung und Inspiration", preist das Maklerbüro. Auch die Sonnenuntergänge werden hier schöner aussehen als im Rest der Stadt. Es war konkret im Gespräch, aus dem ehemaligen Frauenknast Neudeck ein Hotel zu machen für Jugendliche aus schwierigen sozialen Verhältnissen; die Macher des Obdachlosenmagazins Biss wollten das organisieren. Nun eben doch ein Luxusbau. Beispielwohnung mit zwei Zimmern (59 Quadratmeter), Kaufpreis: 770.900 Euro
Sollten Sie eine Tendenz zum Stolpern haben, sind Sie eindeutig nicht extravagant genug für diese extravagante Fünf-Zimmer-Wohnung (Wohnfläche 225 Quadratmeter, Grundfläche 312) nahe Josephsplatz: Das zum Koch- und Essbereich offene Wohnzimmer der Dachgeschosswohnung ist nämlich auf einem Podest platziert und nur über zwei Stufen erreichbar. Dafür unfallsicherer: die Designerküche mit abgerundeten Ecken.
Die fehlende Extravaganz aus Stolpergründen lässt sich ausgleichen mit Wissen – darüber, was ein "hochwertiger Terrazzobodenbelag" ist. Warmmiete: 5.560 Euro
Wozu luxuriös wohnen, wenn es nicht jeder gleich sieht? Diese Fünf-Zimmer-Wohnung (200 Quadratmeter) in der Georgenstraße hilft da aus: mit einem "repräsentativen Eingangsbereich". Von dort hält der Lift direkt in der Wohnung "im Herzen Schwabings", die unter anderem zwei überdachte Balkone mit Süd-Ausrichtung besitzt.
Die Tierfelle auf dem Boden und die beiden riesigen Teddybären auf einer Kiste im Flur auf den Maklerfotos sind wohl Serviervorschläge. Ganz wichtige Information auch: "Die Universität/Fachhochschulen befinden sich in nächster Nähe." Für die Kinder. Warmmiete: 4.800 Euro
Diese Lage! Nämlich nah am Englischen Garten. Diese "übergroßen Fenster"! (Makler-Rhetorik; sie sind einfach groß.) Und dieses "vollausgestattete Luxus-Tageslicht-Bad mit Badewanne und Dusche"! Dass auch das Fenster im Bad übergroß ist und die Drei-Zimmer-Wohnung (131,4 Quadratmeter) im Erdgeschoss liegt: geschenkt.
Den Einblick gibt es ja nur vom eigenen kleinen Garten, der "durch die hohen und dichten Hecken genug Privatsphäre bietet". Und wen’s doch etwas fröstelt nach der Freikörperkultur, der huscht einfach schnell "durch die hohen Flügeltüren" ins größte der Zimmer und setzt sich vor den eingebauten Kamin. Warmmiete: 4.068 Euro
Für eine WG ist sie nicht geeignet, die Vier-Zimmer-Wohnung (320 Quadratmeter), die direkt über den Museums Lichtspielen liegt – aber das ist auch schon ihr einziger Nachteil: Es gibt Fußbodenheizung und Klimaanlage, einen Lift direkt in die Wohnung, Eichenparkett und italienischen Marmor in den Bädern, zwei riiieeesige Terrassen, Ausblick auf die Frauenkirche – und ein Glaspyramidendach in der Decke einer der beiden Galerien. Warmmiete: 8.200 Euro
Der Mietpreis kann schon hoch wirken – allerdings sollte man beim Blick darauf bedenken: Das Drei-Zimmer-Penthouse (220 Quadratmeter) liegt erstens "neben einem Fünf-Sterne-Hotel" und ist zweitens schon möbliert, und zwar im Bereich "gehobenes Design". Das bedeutet erstens, dass man die Wellnessangebote des Hotels "The Charles" nutzen kann, ohne weit anzureisen – zum Beispiel aus Freimann. Und zweitens ist die "hochwertige Designer-Einbauküche" selbstverständlich: inklusive Weinkühler. Warmmiete: 10.120 Euro
So geht's auch: Einfachhäuser und Minimalprojekte
In diesen Wohnformen heizt man mit Ofen und lebt sehr schlicht – aber eben auch bezahlbar.
Wohnen ohne Heizung und Badezimmer? Im krassen Gegensatz zu den Luxus-Projekten die mehr und mehr entstehen, gibt es auch das noch in München: Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG unterhält Wohnanlagen mit sogenannten Substandard- oder auch Einfachwohnungen, beispielsweise in Moosach, Ramersdorf, Harthof und Berg am Laim.
Deren Mieter geben sich für eine günstige Miete mit Toilette, Waschbecken und Ofenheizung zufrieden. Allerdings: die Bestände an Einfachwohnungen schrumpfen. Vor sechs Jahren waren es noch an die 3.000, durch Abbruchmaßnahmen, vor allem im Harthof, sind heute noch etwa 1.500 übrig.
Roswitha Kirchmayr, Teamleiterin Mieterbetreuung bei der GWG, erklärt, viele der Mieter seien Rentner, die schon Jahrzehnte dort leben. Manche haben die Wohnungen von den Eltern oder gar Großeltern übernommen. Über die Jahre richteten sich viele ein, haben selbst eine Dusche eingebaut.
Die Einfachwohnungen werden über das Wohnungsamt vergeben, manchmal gibt es für sie auch Zeitverträge. Allerdings: Die Häuser stammen aus den 30er, 40er oder 50er Jahren. Dass sie so lange stehen war nie vorgesehen. Die Bausubstanz sei teilweise marode, die Deckenhöhen stimmten nicht mehr, es gebe keine Wärmedämmung, sagt Kirchmayr.
Ein Hoffnungsschimmer: Das "Minimalprojekt" in Sendling
Seit gut 30 Jahren werden die Anlagen deshalb Zug um Zug abgerissen und durch Neubauten ersetzt – mit höheren Standards und auch höheren Mieten. Den Mietern wird das Jahre vorher angekündigt, ihnen werden neue Wohnungen in anderen Anlagen angeboten. In einigen Jahren, wenn alle Einfachwohnungen ersetzt sind, wird sich diese Form in München erledigt haben.
Ein kleiner Hoffnungsschimmer: Günstige Wohnungen gibt es auch bei Neubauten. Mit dem sogenannten Minimalprojekt in Sendling-Westpark hat die GWG gerade probiert, wie man so günstig baut, dass man die Mieten niedrig halten kann.
Die Wohnanlage in der Hinterbärenbadstraße wurde im Juli 2017 eingeweiht. Die 80 Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen werden nach dem München Modell gefördert und haben einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9 Euro. Viele kleinere Maßnahmen bei der Konstruktion und Erschließung machen das möglich: "Es gibt nicht den einen großen Baustein, der die große Einsparung bringt", erklärt Martina Ott, Projektleiterin Neubau bei der GWG.
Je schlichter gebaut wird, desto günstiger: Einfache Kuben, ohne Vorsprünge oder Hochpunkte, die Grundrisse durch alle Etagen identisch. Leitungen für Heizung und Sanitäranschlüsse liegen übereinander, Elektroleitungen sind auf Putz verlegt und in einer Art Blende versteckt. Dadurch ergab sich beim Bau eine Kosteneinsparung von rund 300 Euro pro Quadratmeter.
Das Fazit ist positiv: Solche Minimalprojekte soll es bald öfter in München geben.
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