Christian Stupka: Teuere Wohnungen am Nockherberg nützen nichts
München - Christian Stupka (65) ist Sprecher des Bündnisses ProSEM und der Initiative Bodenrecht – die AZ hat mit ihm gesprochen.
AZ: Herr Stupka, spätestens seit einer Diskussionsveranstaltung zur SEM im Nordosten vor gut zwei Wochen ist die Stimmung um das Thema recht hochgekocht. Wie nehmen Sie das wahr?
CHRISTIAN STUPKA: Ja, wir waren ja auch bei der Veranstaltung, aber bei so etwas kann man immer schwer konstruktiv eingreifen. Die Stimmung würde ich als „aufgewühlt“ bezeichnen und dafür habe ich Verständnis. Es ist immer mit Ängsten und Bedenken verbunden, wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft eine Veränderung ansteht. Das kenne ich auch aus dem genossenschaftlichen Wohnungsbau, in dem ich seit 20 Jahren aktiv bin, zum Beispiel wenn eine Wohnanlage nachverdichtet werden soll. So ist der Mensch und das ist auch völlig in Ordnung so. Was uns aber auch auffiel, ist, dass es eine ganze Reihe von mangelnden Informationen seitens der Stadt gibt und viele Gerüchte und Desinformation herumschwirren.
In Freiburg gab es einen Bürgerentscheid für eine SEM
Woran liegt das?
Für die, die am ärgsten betroffen sind, also die Grundeigentümer, muss die Stadt frühzeitig Klarheit und Verlässlichkeit herstellen, was sie zu erwarten haben. Letztendlich geht es ja auch immer um Preise. In Freiburg beispielsweise gab es einen Bürgerentscheid klar für eine SEM (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme), da hatte die Stadt das sehr schlau gemacht. Sie hatte ihre Sparkasse als verlässlichen Partner beauftragt, in Gespräche mit den Eigentümern zu gehen und ihnen ein faires Angebot gemacht. So haben sie 80 Prozent der Flächen aufgekauft. Auch hier in München müsste die Stadt in Gespräche gehen und den Grundeigentümern ein faires Angebot machen.
Wie sähe das aus?
In Oberbayern ist Grün- und Ackerland fast fünf Mal so viel wert wie sonst im deutschen Durchschnitt. Da spielt schon die Spekulation mit rein. Wenn die Stadt den Grundeigentümern beispielsweise 100 Euro pro Quadratmeter anbietet, sind das eine Million pro Hektar! Das wäre aus meiner Sicht fair. Da bekäme jemand ohne besondere Leistung das Zehnfache eines ohnehin schon überhöhten Acker- und Grünlandpreises.
Vonseiten der Stadt hieß es bisher oft, für konkrete Gespräche sei es noch zu früh.
Nein, das hätte aus unserer Sicht schon viel früher beginnen müssen. Derlei Planungen passieren ja ständig. Es geht ja hier nicht um irgendeinen Sonderfall. Wenn eine Eisbahnstrecke oder eine Autobahn oder Flughafen gebaut wird, dann sieht doch derjenige, der etwas will, also der Freistaat oder der Betreiber, zu, dass er möglichst frühzeitig in eine gute Kooperation mit den Grundeigentümern kommt.
Die Stadtratsfraktionen von SPD und Grünen bleiben trotz des teils heftigen Gegenwindes bisher bei ihrer Haltung für die SEM, die CSU hat sich bei besagter Veranstaltung plötzlich von dem Projekt distanziert. Hinterher hat sogar die Rathaus-Koalition kurz gewackelt...
Bei einer solchen Veranstaltung sammeln sich die geballten Ängste und die Empörung und man macht dem Luft. Ich halte das für normal. Was ich nicht für normal halte, ist, dass vonseiten der Politik dann spontan gesagt wird, „dann ist die SEM verbrannt“. Das halte ich für einigermaßen verantwortungslos. München ist die Stadt, bei der die 25- bis 35-Jährigen deutschlandweit die stärkste Gruppe ausmachen, also eine sehr junge Stadt. Da muss ich doch als verantwortlicher Stadtpolitiker mal an die Zukunft auch dieser Generationen denken. Die kriegen Kinder, die wollen ja auch irgendwo wohnen. Wir sind eine wachsende Stadt aus sich heraus. Die Veranstaltung war ja altersmäßig eher etwas darüber und das ist eine Eigenart, je älter man wird, desto mehr will man bewahren. Das verstehe ich, ich bin auch 65. Aber man muss als Regierung die Belange der ganzen Stadt im Auge haben. Und dann muss sie überlegen, was kriegt die Stadtgesellschaft bei einer SEM, was kriegt sie bei einer Sobon (Sozialgerechte Bodennutzung).
Haben Sie da ein konkretes Beispiel?
Es nützt den Leuten nichts, wenn am Nockherberg Wohnungen entstehen, die 12.000 Euro aufwärts den Quadratmeter kosten. Auf den Flächen, auf denen die Stadt selbst bestimmen kann, wie und was gebaut wird, und das wäre bei einer SEM vergleichbar, hat man 90 Prozent preisgebundene Wohnungen auf bis zu 60 Jahren. Bei einer Sobon sind es 40 Prozent gebundene Wohnungen auf 25 Jahre. Ich bekomme also bezogen auf Menge und Dauer der Bindung mehr als das Vierfache bei der SEM als bei der Sobon. Das ist für die Entwicklung sehr wesentlich, dahinter müssen Privatinteressen zurückstecken.
So sehen das viele Menschen nicht, stattdessen wird viel von "zubetonieren" gesprochen.
Es gibt natürlich abschreckende Beispiele von Siedlungsbau aus den 60er bis 80er Jahren. Außerdem kennen wir es historisch nur, dass Siedlungen als Wohn-Monostrukturen entwickelt werden, das, was man despektierlich Schlafstädte nennt. Dabei ist man heute soweit, das ganz anders zu machen.
Was denn und vor allem wo?
Was zum Beispiel bei den jungen Genossenschaften am Domagkpark oder in der Bayernkaserne entsteht, das ist eine Stadtentwicklung, bei der es um Integration der Funktionen geht. Man bringt arbeiten und Wohnen wieder stärker zusammen. Die alten Siedlungen folgten der Logik der autogerechten Stadt und der von Großstrukturen. Bürogebäude und Fabriken wurden in die eine, Wohnungen in die andere Ecke gestellt, zwischendrin sausten die Menschen mit dem Auto hin und her.Heute haben wir durch die Digitalisierung einen völligen UMbruch in der Arbeitswelt, es gibt viel Gewerbe ohne starke Emissionen, das also wohnungsnah passieren kann. Dann habe ich Stadtviertel der kurzen Wege. Das ist auch ein wesentlicher Faktor der Verkehrsvermeidung.
Warum ist es wichtig, dass die Flächen im Nordosten mit einer SEM entwickelt werden?
Das Interessante an der SEM ist, dass sie die Entwicklung eines Stadtteils aus einem Guss erlaubt. Man hat es mit hunderten von Grundeigentümern zu tun. Die SEM ermöglicht, sie in ein Verfahren einzubinden und das als Gesamtmaßnahme zu entwickeln.
Und was ist der Unterschied zur Sobon?
Bei der Sobon wird ein Bebauungsplan für ein Gebiet gemacht, aber jeder Grundeigentümer ist gesondert zu behandeln. Der Grundeigentümer, auf dessen Boden eine Grünfläche umgesetzt wird, bekommt weniger Geld dafür als der, auf dessen Grund Wohnungen gebaut werden. Dabei ist es für ihn eine genauso große Veränderung. Man muss das also ausgleichen. Das hat es in diesem Umfang wie hier im Nordosten noch nie gegeben, dass da ein Ausgleich innerhalb eines Sobon-Verfahrens gemacht wurde. Das würden wir gerne von den Gegnern der SEM hören, wie sie sich das vorstellen. Wir halten das im Nordosten für völlig unrealistisch. Bei der SEM hingegen wirft man alles in einen Topf, alle bekommen fairerweise das Gleiche.
Streit über Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM)
Vielleicht will aber jeder Grundbesitzer für sich verhandeln?
Zunächst: Auch bei der SEM steht es jedem Grundeigentümer frei, auf Basis der vom Stadtrat demokratisch beschlossenen Planung und der Rahmenbedingungen sein Grundstück selbst zu entwickeln. Aber: Wir haben in der Bayerischen Verfassung die Gemeinwohlbindung des Bodens. Da steht, dass Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, für die Allgemeinheit nutzbar zu machen sind. Das heißt: Wenn man also eine Bodenwertsteigerung hat, und das passiert ja ganz automatisch bei der Aufwertung von Ackerland zu Bauland, muss die für die Allgemeinheit fruchtbar gemacht werden.
Was heißt das?
Das heißt, diejenigen, die demokratisch legitimiert sind, müssen sagen können, was mit Grund und Boden passiert. Und: Die Kosten für die Infrastruktur, sind aus den leistungslosen Bodenwertsteigerungen zu bezahlen und nicht zu privatisieren. Sonst würde es dazu führen, dass aus Steuergeldern die ganze Infrastruktur gezahlt wird und das Geld anderswo in der Stadt fehlt, weil ebendiese leistungslosen Gewinne privatisiert werden. Genau da sagt die SEM Nein.
Gegner behaupten, auch bei der SEM würden letztlich vor allem Bauträger verdienen.
Das kann die Stadt steuern durch die Vergabe der Grundstücke, etwa an Genossenschaften und kommunale Gesellschaften, und sehr lange Mietbindungen. So kann sie sicherstellen, dass mit diesem Wohnraum nicht spekuliert wird.
Und die theoretische Möglichkeit der Enteignung?
Die Enteignung ist eine ganz hohe Hürde und wirklich Ultima Ratio. Das ist auch wirklich so gemeint. Aber sie darf nicht ausgeschlossen sein, damit man nicht erpressbar ist.Es ist ja ein sehr verbreitetes Mittel in der Gesetzgebung, denken wir wieder an Autobahn-, Eisenbahn- oder Flughafenbau, also immer wenn es um die Abwägung von Privatinteressen und Gemeinwohlinteressen geht.
Die Stadtpolitik betont oft, alleine schon wegen der zu erwarteten Klagewellen würde dieses Mittel nie genutzt werden.
Ja, das würde alles lahmlegen. Und weil man dieses Verfahren nicht will, wird man verhandeln und sich auch friedlich einigen. Das war übrigens beim Flughafenbau auch so. Und da war das für viele Betroffene viel härter, da wurde ein ganzes Dorf umgesiedelt - ohne eine einzige Enteignung. Natürlich ist die Aufregung erst einmal groß. Aber beide Seiten müssen dann auch vernünftig sein und bereit, zu kooperieren, denn die Stadt wird wachsen.
Genau das sehen manche nicht so und fordern einen Zuzugs-Stopp.
Das würde heißen, jemand möchte nach München kommen und hier arbeiten und man sagt ihm: Nein. Dazu müsste man Stadtrechte einführen, wie in der Zeit um 1850 als die Leibeigenschaft endete, die Landflucht einsetzte und die Tagelöhner nur zum Arbeiten in die Stadt durften, aber vor den Toren der Stadt hausten. Das würde einen Konsens in der Gesellschaft aufkündigen. Deutschland- und europaweit, nämlich die Freizügigkeit. Und die ist eine hohe Errungenschaft.
Die letzten Möglichkeiten der Stadterweiterung
Lässt sich die Situation um die SEM Nordost überhaupt noch retten?
Überall in der Stadt, wo eine Veränderung stattfindet, zum Beispiel eine Verdichtung, haben wir auch aufgewühlte, beunruhigte Menschen. Im Nordosten ist es aufgrund der Größe massiver, aber das grundlegende Thema in dieser Stadt ist die Diskussion über Wachstum. Wir sagen: Das Wachstum findet statt und wir gestalten es. Aber wir können in dieser Stadt nicht Politik machen auf der Basis, dass jeder, der gegen irgendetwas ist, recht hat. Das geht einfach nicht.
München als Hauptstadt des Sankt-Florians-Prinzips?
Ja, das trifft es gut, wenn es so weiter geht.
Wird die SEM also kommen?
Wir reden bei diesen Flächen im Norden und Nordosten immerhin über vier Prozent des gesamten Stadtgebiets. Das sind die letzten großen Möglichkeiten der Stadterweiterung. Deshalb sollte man das mit Bedacht machen. Und die Politik muss die Dinge konsequent in die Hand nehmen und sagen: "Wir regieren diese Stadt und treiben das jetzt voran."
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