Wie teuer ist München? - Die Mieten in den Vierteln
München - Das Betongold glänzt. Zwar steigen die Preise für Wohnungen und Häuser enorm, gleichzeitig schrumpfen die Renditen, aber offenbar wissen Investoren und private Käufer immer noch keine bessere Art, ihr Geld anzulegen. Die Folge: Auch die Mietpreise ziehen weiter an. Das aber unterschiedlich.
Der ivd zeigt in seinem neuen Marktbericht, welche Objekte und Lagen sich besonders verteuert haben und wo die Anstiege moderater ausfallen. Die AZ fasst die wichtigsten Fakten und Prognosen aus dem aktuellen Bericht zusammen.
Am stärksten sind die Mieten für Altbauwohnungen gestiegen. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei einer Neuvermietung hier um 4,0 Prozent zu. Bei gutem Wohnwert zahlen Münchner Mieter im Altbau nun durchschnittlich 15,70 Euro, bei sehr gutem Wohnwert sogar 20,20 Euro pro Quadratmeter.
Die Mieten von Bestandswohnungen (Nachkriegszeit bis vor zehn Jahren) stiegen um 1,4 Prozent. Bei gutem Wohnwert liegt der Durchschnittspreis jetzt bei 14,30 Euro, bei sehr gutem Wohnwert zahlt man 17,70 Euro. Kriegt man nur mittleren Wohnwert, werden 12,50 Euro pro Quadratmeter fällig.
Plus 2,5 Prozent bei den Neubauwohnungen: Hier zahlt man für den Quadratmeter bei gutem Wohnwert nun 16,40 Euro, bei sehr gutem Wohnwert bleibt er bei 21 Euro.
Die Mietpreise für Reihemittelhäuser legten moderat zu: um 1,1 Prozent auf durchschnittlich 1870 Euro Monatsmiete im Bestand und um 1,0 Prozent auf 2070 Euro Monatsmiete im Neubau.
Ähnlich leicht ist der Anstieg bei den Doppelhaushälften: um 1,4 Prozent auf durchschnittlich 2200 Euro Monatsmiete im Bestand sowie um 1,2 Prozent auf durchschnittlich 2630 Euro Monatsmiete im Neubau. Dass die Preise für Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften eher moderat gestiegen sind, am sehr hohen Niveau. Und anders als schicke Altbauwohnungen, die sich gerne auch gut verdienende Singles leisten, werden Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften vor allem von jungen Familien gemietet. Da wird langsam ein Limit erreicht.
Der 10-Jahres-Vergleich zeigt: Seit 2004 sind die Mieten für Altbauwohnungen um 49,5 Prozent, für Bestandswohnungen um 43,0 Prozent und für Neubauwohnungen um 49,1 Prozent gestiegen.
Der ivd hat die einzelnen Münchner Viertel untersucht. Beim Mietpreis kann man die Stadt in diese sieben Marktsegmente einteilen:
Der günstigste Stadtteil
Da war es nur noch einer: Das Hasenbergl ist der letzte Münchner Stadtteil, in dem die durchschnittliche Miete pro Quadratemeter bei einer Neuvermietung noch unter elf Euro liegt. Im Schnitt wurden hier laut ivd 10,70 Euro verlangt. Im ersten Halbjahr war es noch ein Fuchzgerl weniger: 10,30 Euro kostete der Quadratmeter Mietwohnung im Schnitt. Geht der Trend also so weiter, war es das im Frühjahr ganz mit den Unter-11-Euro-Vierteln in dieser Stadt.
Die Randlagen
Hier liegen die Preise zwischen elf und zwölf Euro pro Quadratmeter. Neu in dieser Preisspanne sind Neuperlach und Aubing-Lochhausen-Langwied. Lagen die Durchschnittspreise hier im ersten Halbjahr noch knapp unter elf Euro (genauer: bei 10,90 Euro), so sind sie jetzt nahezu gleichauf mit den Preisen in Allach-Untermenzing oder Riem. Feldmoching liegt am oberen Ende dieser Gruppe. Klar ist: Der starke Zuzug wird vor allem diese Randlagen noch teurer machen.
Die untere Mitte
Es klingt viel, aber Preise zwischen zwölf und 13 Euro pro Quadratmeter bei einer Neuvermietung sind tatsächlich noch die untere Mitte. In diese Kategorie waren bisher schon Viertel wie Berg am Laim oder Waldperlach. Durch Aufwertung neu in diesem Segment sind Fürstenried, Freimann, Parkstadt-Solln, Milbertshofen, Moosach und Ramersdorf.
Am oberen Ende stehen mit durchschnittlich 12,90 Euro Hadern, Obermenzing und Trudering – das als einziges Viertel eine Abwertung erfahren hat (im Frühjahr lag der Schnitt hier noch bei 13,10 Euro). Da die Viertel in dieser Lage zwar immer attraktiver werden, es dort aber (anders als in den Randlagen) nur noch begrenzt Raum für neue Wohnungen gibt, werden die Preise auch hier steigen.
Die Viertel, die Pläne: Hier werden neue Wohnungen gebaut
Die obere Mitte
Pasing, Sendling, Obersendling, Bogenhausen-Johanneskirchen und Obergiesing sind in das Preissegment zwischen 13 und 14 Euro aufgestiegen. In dieser Kategorie liegen auch weiterhin Stadtteile wie Thalkirchen oder Harlaching. Auffällig ist, dass sich dieser Preisbereich vor allem im Münchner Süden findet. Hier könnten die Preise im Vergleich zu anderen Bereichen der Stadt langsamer steigen – allerdings geht auch hier der Trend nach oben.
Die Aufsteiger-Stadtteile
Vier Stadtteile liegen dieses Mal im Preisbereich zwischen 14 und 15 Euro pro Quadratmeter: Schwanthalerhöhe, Alt-Solln, Untergiesing und Bogenhausen-Arabellapark. Diese Stadtteile sind auf dem Weg in die Erste Liga – was die Preise angeht. Auch wenn das nicht die klassischen Edel-Lagen sind, bezahlen muss man hier bald genauso viel wie noch vor kurzem in Neuhausen oder Haidhausen.
Die Hochpreis-Viertel
Die klassischen Hochpreis-Viertel bleiben zum großen Teil unter sich. Zwar gibt es kleine Verschiebungen, etwa dass Nymphenburg Schwabing und Alt-Bogenhausen preislich einholt – aber an sich liegen wieder die gleichen Viertel im Preisbereich zwischen 15 und 16 Euro. Fast zumindest: Erst auf den zweiten Blick erkennt man zwei Neulinge: Neuhausen und Au-Haidhausen. Die zählte man bisher schon in den Kreis dieser teuren Viertel, dabei lagen die Quadratmeterpreise dort bisher niedriger. Die Sprünge sind entsprechend groß: in Neuhausen von 14,40 auf 15,10 Euro und in Au-Haidhausen von 14,50 auf 15,40 Euro. Die Mieten steigen also vor allem im unteren Segment der Hochpreis-Lagen.
Die Spitzen-Viertel
Klar, in der Altstadt ist es am teuersten. Es gibt hier wenige Wohnungen, und wer mal eine hat, gibt sie so schnell nicht mehr her, das Angebot ist also besonders knapp. Der Durchschnittspreis für den Quadratmeter Mietwohnung liegt hier bei 17,70 Euro.
Zur Illustration: Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern wären das 1239 Euro kalt. Und das im Schnitt! Immobilienmakler sehen eine kritische Grenze erst bei 20 Euro pro Quadratmeter. Dass sich selbst bei einem Preis von 28 Euro pro Quadratmeter noch (solvente und/oder irre) Mieter finden, scheint aber auch nicht ungewöhnlich. Es dauere halt manchmal etwas länger, bis sich jemand findet, sagen Makler zu solchen Wohnwahnsinnspreisen. Ebenfalls im Top-Segment: der Stadtteil Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Hier zieht vor allem das trendige Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel die Preise auf einen neuen Höchststand von 16,30 Euro. Der In-Bereich dehnt sich jetzt langsam in Richtung Schlachthofviertel aus.
Alle Meldungen aus den Münchner Stadtvierteln
Im Bayern-Vergleich steigen die Münchner Mieten weniger als anderswo im Freistaat. Das liegt freilich daran, dass sie schon so weit oben sind.
Überraschend: Es gibt auch Orte mit fallenden Preisen. Etwa Nürnberg, wo Reihenmittelhäuser im Bestand um 2,2 Prozent im und im Neubau um 2,7 Prozent günstiger wurden, die Preise für Doppelhaushälften fielen hier um 2,8 Prozent im Bestand und um 2,1 Prozent im Neubau. Allerdings waren diese Preise im ersten Halbjahr auch sehr stark gestiegen. Deshalb bleibt es beim grundsätzlichen Aufwärtstrend – nicht nur in München, sondern in ganz Bayern.
