Untervermietung: Einmal erlaubt - und einmal illegal
München - Seine Wohnung an Touristen unterzuvermieten, ist für Markus B. ein gutes Zubrot. Immerhin streitet er sich mit der Stadt München um Mieteinnahmen in Höhe von 32.850 Euro – für ein Jahr. Gestritten wird am Freitag vor dem Münchner Verwaltungsgericht gleich um zwei Wohnungen von B. in Sendling. Bei einer Wohnung kann er sich freuen, im anderen Fall "werde ich mich mit meinem Anwalt besprechen, ob wir in Berufung gehen", so B. Es geht um die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Untervermietung an Touristen über Ferienwohnungsportale wie "Airbnb" und "Wimdu".
Fall 1 – Diese Vermietung ist erlaubt
Hundert Quadratmeter im Dachgeschoss und ein 270 Grad-Traumblick über München. So bewirbt B. seine Wohnung beim Ferienwohnungsportal "Airbnb". Rund 100 Euro kostet die Wohnung pro Nacht, 77 Bewertungen hat B. allein bei dem Portal "Airbnb".
Früher hatte B. in der Wohnung gelebt, war dann in eine kleinere Wohnung ganz in der Nähe umgezogen, sagt B. Um diese Wohnung geht es dann in Fall 2. Jetzt vermietet B. die Dachgeschosswohnung zeitweise unter – und darf das auch weiterhin. Grund ist ein alter Paragraf von 1990, der die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum attraktiv machen sollte. Eigentümer hatten Gewerberaum damals nicht in Wohnraum umgewidmet, weil sie fürchten mussten, dass sie ihre Räume dann nicht mehr als Wohnraum nutzen können. Besagter Paragraf macht es aber möglich, zwischen Gewerbenutzung und Wohnraum zu wechseln.
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Weil die Dachgeschosswohnung erst 1992 in Wohnraum umgebaut wurde, greift die Zweckentfremdungssatzung hier nicht. "Die gesetzliche Regelung ist nicht nur überholt, sondern Quatsch. Aber schön für sie", sagt Richterin Cornelia Dürig-Friedl, die der Kammer vorsitzt. Sie betont, dass es sich um eine Einzelfall-Entscheidung handelt. Das Verfahren wird eingestellt, weil in diesem speziellen Fall keine Zweckentfremdung vorliegt. Eine Vertreterin der Stadt gibt sich deswegen besorgt: "Wenn sich diese Auffassung durchsetzt, könnte ein Großteil der Dachgeschosse erlaubnisfrei zu Ferienwohnungen werden."
Fall 2 – Diese Vermietung ist nicht zulässig
B. hat noch eine weitere Wohnung, die laut "Airbnb" 60 Quadratmeter groß ist. "Weil ich die Hälfte des Jahres nicht in Deutschland bin, vermiete ich diese Wohnung unter", sagt B., der als selbstständiger Berater arbeitet.
Untervermietung ist aber eine Zweckentfremdung und somit illegal. Um das auf legale Füße zu stellen, haben Vermieter zwei Möglichkeiten: Sie zahlen an die Stadt oder sie schaffen Ersatzwohnraum. B. entscheidet sich, eine neue Wohnung in etwa derselben Größe ebenfalls in Sendling als Ersatzwohnraum zu kaufen – so will es das Gesetz. Das Problem: B. hat nur einen notariell beglaubigten Kaufvertrag und wird es eineinhalb Jahre später als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. In dieser Zeit vermietet er seine Wohnung bereits für 65 Euro pro Nacht.
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"Wenn ich als Ersatzwohnraum den Wohnraum eines Bauträgers anbiete, ist das noch nicht mein Eigentum, denn da kann noch viel passieren", so die Richterin. Daher war die Vermietung illegal. Über das Bußgeld, das B. an die Stadt zahlen muss, entscheidet das Amtsgericht.
Was ist erlaubt? - Die Regeln rund ums (Unter-)Vermieten
Als "Zweckentfremdung" gilt in München nicht nur, eine Wohnung als Büro zu nutzen. Sondern auch wenn man die Wohnung dauerhaft Touristen gegen Geld überlässt.
- Für Eigentümer gilt: Die Wohnung darf nicht an ständig wechselnde Touristen vermietet werden, sondern muss Münchnern überlassen werden, die einen regulären Mietvertrag bekommen.
- Für Mieter einer Wohnung gilt: Eine einmalige, kurze Untervermietung (etwa während der Wiesn) ist noch keine Zweckentfremdung, kann aber Probleme mit dem Vermieter bringen, wenn er das nicht genehmigt hat.
- Wer aber als Mieter gar nicht in seiner Wohnung wohnt, sondern sie ständig Touristen anbietet, verstößt gegen die Zweckentfremdungs-Satzung.
