Neue Grundsteuer: So viel müssen Münchner künftig bezahlen
München – Am 9. Januar wird die Post richtig viel zu tun haben. Denn da verschickt das Rathaus 570.000 Briefe. Sie gehen an all jene, die in München Wohnungen, Häuser, Grundstücke oder Gewerbeflächen besitzen. Die einen werden sich über die Post freuen. Die anderen werden sich womöglich ärgern.
Die Briefe enthalten die neuen Grundsteuerbescheide. Tatsächlich lässt sich nicht so einfach sagen, ob die Immobilienbesitzer dann mehr oder weniger bezahlen müssen. Denn das ist von Fall zu Fall verschieden.
Weil die ganze Angelegenheit so komplex ist, und wohl auch, weil Kämmerer Christian Frey (SPD) schon fest damit rechnet, dass am Ende viele Bürger wütend auf die Stadt sind, wenn sie zu jenen gehören, die Hunderte Euro mehr im Jahr bezahlen müssen, hat er an diesem Mittwoch bei einer Pressekonferenz alles erklärt.
Der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle mehr
Besonders wichtig ist ihm eines: Obwohl die Stadt die Grundsteuer eintreibt und die grundsätzliche Höhe festlegt, setzt das Rathaus nur ein Gesetz des Freistaates um. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass die bisherige Bewertung der Grundsteuer rechtswidrig ist.
Ende 2021 hat der Freistaat ein neues Modell beschlossen. Er entschied sich - anders als früher - für eines, bei dem nur noch die Fläche und nicht mehr der Wert eines Grundstücks eine Rolle spielt, erklärt Frey: "Es ist also egal, ob die Immobilie am Marienplatz oder am Stadtrand liegt."
Die Steuer wird immer gleich berechnet. Das ist auch ein Grund, warum sich manche Immobilienbesitzer jetzt über eine Entlastung freuen dürfen. Eine Rolle spielt auch, wann das Gebäude errichtet bzw. wann die Grundsteuer zuletzt festgelegt wurde und wie groß die Wohnfläche ist.
München nimmt mit der Grundsteuer 340 Millionen ein
Die Stadt baut mit der Grundsteuer Schulen, Kitas und ÖPNV – und sie steht momentan ohnehin vor Finanzproblemen. Für Kämmerer Frey ist es deshalb wichtig, dass die Stadt durch die Reform nicht weniger einnimmt als zuvor. Momentan sind es 340 Millionen Euro jährlich – und dieser Wert soll auch in Zukunft etwa so bleiben.
Doch dafür muss die Stadt den Hebesatz von heute 535 Prozent auf 824 Prozent anheben. So schlägt es Frey dem Stadtrat in seiner Beschlussvorlage vor, über die er am 23. Oktober abstimmen soll.
Um die neue Grundsteuer für jede einzelne Immobilie zu ermitteln, mussten die Besitzer eine Steuererklärung an das Finanzamt abgeben. Daraufhin hat das Finanzamt einen Messbescheid verschickt. Dieser bildet die Grundlage dafür, wie mit dem Hebesatz die Grundsteuer berechnet wird. Allerdings haben noch immer nicht alle ihre Steuererklärung abgegeben.
Es fehlen laut Frey noch immer rund 52.000 Messbescheide. Auch aufgrund dessen hat der Kämmerer den neuen Hebesatz so festgelegt, dass die Stadt 2025 voraussichtlich etwas mehr als in diesem Jahr – nämlich 348 Millionen Euro – einnimmt.
Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden
Was bedeutet das für die Münchner? Klar ist: Alle – nicht nur die Immobilienbesitzer – sind betroffen. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Allerdings: "Eine generelle Aussage, wer mehr oder weniger zahlen muss, kann man nicht treffen", sagt Frey.
Um das zu untermauern, nennt er Beispiele: Für ein sechsstöckiges Mietshaus in Schwabing West sind bis jetzt rund 2040 Euro Grundsteuer im Jahr fällig. Ab nächsten Jahr sind es 2701 Euro. Also fast 700 Euro mehr.
Der Besitzer eines Einfamilienhauses im Westend freut sich: Bislang zahlt er mehr als 3100 Euro im Jahr Grundsteuer. Diese sinkt auf etwa 1200 Euro. Frey hat aber auch ein Beispiel eines Einfamilienhauses in der Isarvorstadt parat, für das bald 600 Euro mehr fällig sind.
Viele Besitzer von Geschäftsgrundstücken müssen weniger zahlen
Auch wenn Frey pauschale Aussagen vermeiden will, stellt er doch einen Trend fest: Für Geschäftsgrundstücke in der Innenstadt müssen die meisten weniger bezahlen. In einem Beispiel sogar fast 50.000 Euro im Jahr weniger.
Auch wer unbebaute Grundstücke besitzt, muss oft weniger zahlen. Für ein Grundstück in Solln schrumpft die Steuer von heute fast 3000 Euro auf rund 73 Euro jährlich.
Andere müssen diesen Verlust ausgleichen, sagt Frey. Auch ein Grund, warum er vorschlägt, dass der Hebesatz so stark steigen soll. Dass beim neuen Modell des Freistaats der Wert einer Immobilie keine Rolle mehr spielt, führt aus seiner Sicht zu Ungerechtigkeiten.
Eva Lochner, die Leiterin seiner Steuerabteilung, sieht das anders: "Aus Sicht der Verwaltung bin ich froh." Schließlich könne sich der Wert eines Grundstücks ändern.
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