München: Preiskampf am Nockherberg
München - Es ist das vorerst letzte zentrale, große Neubau-Projekt Münchens: das Paulaner-Areal. Bayerische Hausbau und die Stadt haben stets versprochen, dass es kein Reichen-Ghetto werden soll. Doch wer sich näher mit dem Projekt beschäftigt, stößt auf Fragen – die wiederum neue Fragen aufwerfen.
Was gibt es Neues? Seit Ende Januar liegt dem Planungsreferat ein Bauantrag für das sogenannte Sternenhaus vor – einer zentralen Anlaufstelle für junge Trauernde. Das Gebäude, das von der Nicolaidis-Young-Wings-Stiftung genutzt werden soll, wird gegenüber der Einmündung zur Weilerstraße bis 2023 errichtet, so sieht es die derzeitige Planung vor. "Die Bayerische Hausbau hat den Bauantrag für das Sternenhaus eingereicht", sagt Martina Frank, Sprecherin der Stiftung. Die Behörde bestätigt den Eingang des Antrags für den "Neubau des Sternenhauses mit drei separaten Wohnungen".
Sternenhaus: Thomas Müller ist Pate
Im Mai 2018 hatte die Nicolaidis-Young-Wings-Stiftung gemeinsam mit der Schörghuber-Gruppe das Projekt, mit Fußballstar Thomas Müller als Paten, relativ überraschend der Öffentlichkeit präsentiert. Vor allem aus dem Bezirksausschuss Au-Haidhausen (BA) gab es Kritik. Nicht an dem Sternenhaus als solches. Sondern daran, dass das Grundstück im nordöstlichen Teil des Baufeldes eigentlich für Wohnungen reserviert war.
Wie viele Wohnungen entstehen auf dem Gelände? Die Immobilientochter der Schörghuber-Gruppe plante mit 1.500 Wohnungen auf dem Areal. Sie ist nach den städtischen Vorgaben zur "sozialgerechten Bodennutzung" (Sobon) dazu verpflichtet, 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnraums für einkommensschwächer Gruppen zur Verfügung zu stellen. Rein rechnerisch müsste es sich dann um etwa 450 Sozialwohnungen (EOF) handeln. Die Bayerische Hausbau teilt allerdings mit, dass sie knapp 100 Wohnungen weniger errichten will. "Es sind rund 360 EOF- und München-Modell-Wohnungen, die wir im Rahmen des Investorenverkaufs veräußert und diesbezüglich Stillschweigen vereinbart haben", heißt es auf AZ-Anfrage.
Wie kommt es zu der Differenz? Das Planungsreferat erklärt das so: "Die Förderquote für den geförderten Wohnungsbau bemisst sich nicht nach der Anzahl der Wohneinheiten (WE), sondern grundsätzlich nach der Geschossfläche (GF) des neu entstehenden Wohnbaurechts", sagt ein Sprecher. Bei der Ursprungsberechnung sei man von 91 Quadratmetern pro Wohnung ausgegangen und habe so 1.516 Einheiten für das Gebiet ermittelt. Vor allem bei Familien ist geförderter Wohnraum stark nachgefragt. Aus diesem Grund müssten die einzelnen Einheiten flächenmäßig größer sein und so "entstehen somit entsprechend weniger Wohneinheiten".
Finanzieller Ausgleich für Eigentümer
Zusätzlich war die Stadt Grundbesitzern, die Gewerbeflächen in Wohnraum umgestalten wollten, in der Vergangenheit entgegengekommen. Eigentümer erhielten einen finanziellen Ausgleich oder eine reduzierte Förderquote, wenn sie Brachflächen umgestalten wollten. So konnten sie etwa preisgünstige Wohnungen für ihre Beschäftigten als geförderten Wohnraum ausweisen.
An wen hat die Bayerische Hausbau die geförderten Wohnungen verkauft? Das Katholische Siedlungswerk (KSW) hat nach eigenen Angaben 55 öffentlich geförderte Wohneinheiten an der Falkenstraße erworben. Über den Rest sei Stillschweigen vereinbart worden, heißt es von der Hausbau. Die Stadt könne sich aus Datenschutzgründen ebenfalls nicht zu mutmaßlichen Käufern äußern, schreibt das Planungsreferat. Wer künftig für mehr als 250 Haushalte als Vermieter auftritt, bleibt abzuwarten.
Sozialwohnungen am Nockherberg
Wo werden die geförderten Wohnungen gebaut? Im Rahmen eines Bürgerdialogs hatte sich eine Mehrheit der Teilnehmer dafür ausgesprochen, dass die geförderten Wohnungen überall im Neubaugebiet verteilt werden. Das heißt: Sie entstehen an der Regerstraße – gegenüber von McDonalds – sowie in Richtung der Rückhäuser an der Pöppelstraße (Nockherberg Süd und Nockherberg Mitte). Im Welfengarten gibt es geförderten Wohnraum an der Verlängerung der Senftlstraße. Im selben Gebäude entsteht auch eine Kita, eine von vier Kindertageseinrichtungen im Gebiet. An der Falkenstraße sind die Sozialwohnungen über einen Supermarkt gegenüber der Einmündung zur Albanistraße geplant.
Und der Rest der Wohnungen? Hausieren geht die Hausbau mit den günstigeren Wohnungen jedenfalls nicht. 290 Wohnungen im Welfengarten will das Unternehmen selbst behalten. Das neue Viertel am Nockherberg solle "kein Luxusquartier" werden, hieß es einst von dem Unternehmen. Inzwischen ist der Verkauf der sogenannten frei finanzierten Wohnungen angelaufen. Oder besser: fast schon wieder beendet.
Neues Viertel am Nockherberg: "Kein Luxusquartier"
Die Wohnungen am Alten Eiswerk sind der Bayerischen Hausbau zufolge nahezu alle verkauft. "Bei Nockherberg Mitte haben wir knapp 80 Prozent und bei Nockherberg Süd über die Hälfte der Wohneinheiten verkauft", sagt eine Sprecherin.
An der Regerstraße stehen derzeit unter dem Namen "Am Nockherberg Mitte" 43 Wohneinheiten von 36 bis 140 Quadratmetern zum Verkauf. Der Preis: mehr als 12.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnungen liegen natürlich nicht direkt an der Straße, sondern im autofreien Innenbereich des Geländes.
Luxuswohnungen an der Hochstraße
Das Baufeld an der Hochstraße hat die Bayerische Hausbau im vergangenen Jahr an einen Investor aus Hamburg verkauft. Der will dort 185 Luxuswohnungen errichten. Ab 420.000 Euro (für mickrige 28 Quadratmeter) aufwärts können "Culture Apartments für Singles", "Town Residences" für Familien oder Penthäuser erworben werden. "Unvergleichlich wertvoll, beeindruckend und anregend, begehrenswert und zugleich beruhigend – wenn man sie besitzt", heißt es auf der Projektseite "Hoch der Isar".
Sobon-Regeln gelten nicht für Nockherberg
Warum gibt es nicht mehr günstigen Wohnraum? 2017 hat der Stadtrat neue Sobon-Regeln beschlossen. Seither müssen Bauherren auf Münchner Boden höhere Abgaben für die soziale Infrastruktur zahlen. Zudem müssen sie neben Sozialwohnungen zehn Prozent "Preisgedämpfte Mietwohnungen" schaffen. Da die Beschlüsse für den Nockherberg schon vorher gefasst wurden, gelten diese neuen Regeln in dem Neubaugebiet nicht.
Sozialwohnung: Für wen?
Wie kommt man an eine Sozialwohnung? 20 Prozent der geförderten Einheiten entfallen auf sogenannte Wohnungen der Einkommensorientierten Zusatzförderung (EOF): Wohnungen, deren Mieter vom Sozialamt einen Zuschuss für die Miete erhalten. Aus diesem Grund werden auch die Wohnungen selbst im Immobilienportal des Amts für Migration und Wohnen, Sowon, inseriert. Mieter, die von Einkommen und Haushaltsgröße für ein Angebot infrage kommen, können sich dann dort um die Wohnungen bewerben. Erhalten sie den Zuschlag, zahlen sie in der Erstvermietung eine vom Amt festgelegte "höchstzulässige Miete". Das Haushaltseinkommen wird regelmäßig überprüft – und die Förderung gegebenenfalls angepasst.
Wohnungen für Normalverdiener
Was ist mit Familien oder Normalverdienern? Zehn Prozent der geförderten Wohnungen, also etwa 36, entfallen auf Wohnungen, die nach dem München-Modell vergeben werden. Sie sollen tragbare Mieten für Münchner mit mittlerem Einkommen oder junge Familien garantieren. Beim Amt für Migration und Wohnen erhalten Münchner, die die Einkommensgrenzen nicht überschreiten, eine Bescheinigung.
Vermieter von München-Modell-Wohnungen schreiben ihre Inserate in der Regel selbst aus. Am Nockherberg wird man diese Inserate wohl vergeblich suchen.
Denn, wie die Bayerische Hausbau schreibt, "errichten wir 30 Wohnungen im München Modell, die wir unseren Mitarbeitern angeboten haben."
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