Mieten in München: Die Schmerzgrenze ist allmählich erreicht
München - Es gibt Rekorde, die niemand braucht. Der vermutlich beliebteste in dieser Kategorie ist in München der beim Mietpreis. Aufgestellt wird er trotzdem regelmäßig neu. Auch heuer wieder. Hören mag ihn wohl kaum einer gerne. Und doch könnte der neue Negativrekord zumindest ein bisschen Hoffnung machen.
Unangefochten an der Spitze stehen die Münchner Mietpreise im Großstädte-Vergleich, wie die neuen Zahlen des Marktforschungsinstituts des Immobilienverband Deutschland (IVD) bestätigen. Der durchschnittliche Preis in deutschen Großstädten für eine Mietwohnung liegt bei 11,80 Euro/m2.
Mietpreise für Bestandswohnungen um mehr als die Hälfte gestiegen
In München sind es in diesem Herbst 16,80 Euro/m2 – ein Anstieg von 40 Cent zum Frühjahr. Der Druck auf dem Münchner Mietmarkt ist enorm. Die Mietpreise von Bestandswohnungen – also jene, die nach dem Krieg gebaut wurden und keine Neubauten sind – sind um 2,4 Prozent gegenüber dem Wert vom Frühjahr gestiegen. Noch deutlicher ist die Miete bei Reihenmittelhäusern in München gestiegen (3,3 Prozent gegenüber dem Frühjahr). Bei Altbau- und Neubauwohnungen liegt die Steigerung bei 1,1 Prozent.
Im Vergleich zum Jahr 2000 sind die Mietpreise (nicht inflationsbereinigt) für Bestandswohnungen um 61 Prozent gestiegen – also um mehr als die Hälfte. Vor zehn Jahren, 2008, lag der Durchschnittsmietpreis pro Quadratmeter bei dem Wert, bei dem die anderen deutschen Großstädte heuer im Schnitt liegen, nämlich bei 11,80 Euro/m2.
Münchner Zentrum ist besonders stark betroffen
Die Mietpreise in den hippen Stadtteilen Münchens führen den Unterschied zu anderen deutschen Großstädten noch deutlicher vor Augen. Mit einem Quadratmeterpreis von 20,20 Euro ist Altstadt-Lehel weiterhin an der Spitze, gefolgt von der Maxvorstadt und der Ludwigvorstadt-Isarvorstadt. Das bedeutet: Im Münchner Zentrum ist die Miete im Schnitt fast doppelt so hoch wie durchschnittlich in Deutschlands Großstädten ist.
Den größten Mietzuwachs gibt es aber in Ludwigvorstadt-Isarvorstadt. Hier ist der Quadratmeterpreis seit 2008 um 71 Prozent gestiegen. Vor zehn Jahren kostete ein Quadratmeter 10,60 Euro, heute 18,10 Euro.
Deutlich besser haben es die Riemer: Die durchschnittliche Miete stieg hier pro Quadratmeter um gerade einmal 2,70 Euro, das sind 26 Prozent. Als Gründe nennt der Immobilienverband den Bau der Messe und der Sozialwohnungen im östlichen Randstadtteil.
Speckgürtel: Auch hier ist nichts mehr zu holen
Ein Umzug in den Münchner Speckgürtel hingegen lohnt sich inzwischen kaum noch. "Die preisliche Differenz zwischen München und dem Umland wird immer geringer", sagt der Ehrenvorsitzende der IVD Süd, Johannes Schneider.
So erschreckend sich die Zahlen immer wieder anhören, IVD-Geschäftsführer Stephan Kippes macht Hoffnung. "Es ist auffällig, dass sich die Anstiege in München verlangsamt haben", sagt Kippes. Trotz neuer Rekordwerte steigen die Mieten in München für Wohnungen und Häuser nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. "Die Dynamik ist etwas draußen", sagt Kippes. Die Schmerzgrenze sei allmählich erreicht. Von stagnierenden oder leicht fallenden Mietpreisen wagt aber (noch) niemand zu sprechen.
Kaufpreise haben Mietpreise überholt
Im Gegensatz zu den Mietpreisen steigen die Kaufpreise in München weiter munter. Bereits 2011 haben die Kauf- die Mietpreise im Vergleich überholt. Seit der Jahrtausendwende sind sie um 156 Prozent gestiegen. Das könnte sich in den kommenden Jahren aber ändern. Denn die Mietpreisbremse könnte Investoren langfristig abschrecken und dazu führen, dass sie sich bei Neubauten zurückziehen.
Ohnehin sei die Mietpreisbremse mehr "Mietpreisbrecher statt Bremse" gewesen, da die Mieten mit dem Mietspiegel verglichen wurden – und sich höhere Mieten ergaben.
Mietpreise: In Ingolstadt sinken sie schon
Im Vergleich zum gesamten Freistaat ist die Landeshauptstadt ein gewaltiger Ausreißer. Heuer liegt der Mietpreis für Bestandswohnungen bei 10,40 pro m2. Im vergangenen Jahr lag er bei 9,90 Euro. In manchen bayerischen Städten ist sogar ein leichtes Minus in den Wohnungs- und Häusermieten zu erkennen: In Ingolstadt gingen die Mietpreise bei Altbauwohnungen beispielsweise im Vergleich zum Frühjahr um 0,8 Prozent zurück, ebenso die Mieten von Reihenmittelhäusern.
Bei dieser Wohnform und bei Doppelhaushälften gehen die Mieten in vielen Städten im Freistaat leicht zurück, etwa in Nürnberg, Regensburg, Bamberg oder Rosenheim. Die fast unrealistisch wirkende Hoffnung auf ein Ende? IVD-Geschäftsführer Stephan Kippes formuliert es hoffnungsvoll: „Man kommt langsam in Zenitnähe.“ Ein Trend, der München vor Jahren erreicht hat, ist nun ein landesweites Phänomen: Die Kaufpreise steigen auch landesweit deutlich stärker als die Mieten. Sie haben die Mieten nun überholt – und sind seit 2000 um 73 Prozent gestiegen.
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