"Lange nicht der Höhepunkt": Düsteres Bild für Münchens Mietmarkt
München - Alle Immobilienfachleute sind sich einig, es geht aufwärts beim Immobilienhandel. Das zeigte auch eine Presserunde des Immobiliendachverbands IVD Süd am Montag: Um zwölf Prozent steigt der Immobilienumsatz bayernweit im Vergleich zwischen den Jahren 2023 und 2024. "Das ist deutlich", sagt der Chef des IVD, Stephan Kippes.
Auf 44,6 Milliarden Euro war dieser Umsatz 2023 "eingebrochen". 2024 sind es 49,9 Milliarden Euro gewesen. Den Spitzenwert hatte dieser Indikator im Jahr 2021 erreicht, und zwar mit massiven 72 Milliarden Euro.
Ein ziemlich gutes Jahr für Immobilienmakler, die drei bis sechs Prozent des Verkaufswerts einbehalten. Damals waren das also 2,16 Milliarden Euro Umsatz, die die Branche verbuchen konnte, geht man von drei Prozent aus. Und die Zeiten scheinen langsam wiederzukommen.
Wohnungsbaukredit-Zinsen bremsen noch
Ein wenig Zurückhaltung sei noch zu spüren, heißt es da in der Presseinfo des IVD: Hauptgrund hierfür dürfte der Preis der Wohnungsbaukredite sein, der immer noch relativ hoch ist. Zwischen 3,69 und 3,36 Prozent lag der Wert, trotz der zurückgegangenen Leitzinsen.
Weit entfernt von den billigen Krediten für knapp ein Prozent, wie im November 2020 oder auch noch im Januar 2021. Das war der Niedrigstwert der letzten zehn Jahre. Dennoch: Privathaushalte nahmen deutschlandweit im November 2024 insgesamt 17,721 Milliarden Euro an Wohnungsbaukrediten auf. Ein Plus von 32 Prozent im Vergleich zum November 2023.
Ein leicht belebter Kaufmarkt könnte den Mietmarkt entspannen, denkt sich so mancher. Weit gefehlt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München bleibt hoch, bei 21,20 Euro liegt er. Die Experten sorgen sich. Grund ist, dass kaum noch gebaut wird. Das Angebot stagniert. Der tatsächliche negative Effekt einer Verknappung werde sich erst in zwei bis drei Jahren zeigen, sagt Florian Schreck, Immobilienexperte aus Augsburg. Das sei der Zeitrahmen, in dem Bauträger in der Regel ihre Projekte fertigstellten.
Unzuverlässige Bahn spielt beim Mietmarkt eine wichtige Rolle
Münchner müssen sich demnach bei steigender Bevölkerungszahl auf weiter steigende Mieten einstellen. "Mieten sind das große Thema", sagt der Münchner Immobilienfachmann Martin Schäfer. Hinzu komme, "dass auch die Bahn so unzuverlässig ist", so Schäfer. Das schrecke viele Münchner davon ab, ins günstigere Umland zu ziehen und zu pendeln. "Am Ende entscheiden sich die meisten für die kleinere und teurere Wohnung in München", sagt Schäfer. Und Kippes ergänzt plakativ: "Fahrtzeit ist schließlich Lebenszeit".
Dabei würde es gar nicht so lange dauern, wäre die Bahn zuverlässiger. Von Augsburg aus (Münchner Pendlerstadt Nummer eins) kann man den Münchner Hauptbahnhof theoretisch in 25 Minuten erreichen. Sogar von Rosenheim und Ingolstadt aus sind es nur 36 Minuten. Und wer von Rosenheim aus lediglich bis zum Ostbahnhof fährt, wäre schon in 27 Minuten da, betont Kippes.
So treibt der Münchner Mietmarkt seltsame Blüten. Manche wenige Wohnungen wurden zuletzt für deutlich mehr als 10.000 Euro Mietzins je Monat angeboten. Die Inserate scheinen nicht mehr online zu sein. Die Altstadt, genauer gesagt das Lehel, ist hier am teuersten: eine Dachterrassenwohnung oder auch eine Maisonette mit je 340 Quadratmetern für 13.550 Euro etwa – knapp 40 Euro je Quadratmeter.
Wohnen im Umland: Augsburg ist die Pendlerstadt Nummer eins
Der aktuelle Immobilienreport des IVD Süd führt auch die neuesten Pendlerzahlen zwischen München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim auf. Und hier führt Augsburg die Pendler-Tabelle an. 300.000 Einwohner hat die Stadt. Hunderte frühere Münchner sind in den letzten Jahren dort hingezogen, weil Mieten und Kaufpreise günstiger sind. So fahren täglich 11.003 Augsburger nach München in die Arbeit.
Ein kleiner Preisvergleich: 7550 Euro je Quadratmeter kostet derzeit die meistgehandelte Eigentumswohnung im Bestand in München (im Schnitt). In Augsburg geht das deutlich günstiger: Hier liegt der Wert bei 4020 Euro je Quadratmeter. Da bleibt also ordentlich Geld übrig, für das monatliche Zugticket etwa.
Die weiteren Zahlen: Aus Ingolstadt kommen täglich 3449 Personen zum Arbeiten nach München. Die "Audi-Stadt" hat derzeit 140.000 Einwohner. Und die Wohnungspreise liegen bei 3760 Euro je Quadratmeter. Auf Platz drei der Münchner Pendlertabelle liegt Rosenheim (65.000 Einwohner): 3127 Pendler täglich. Der Wohnungskaufpreis liegt dort im Schnitt bei 4270 Euro je Quadratmeter. In diesem Umlandvergleich liegt Rosenheim also auf Platz eins. Das mag an der Alpennähe liegen. Zwischen 1141 und 2014 Münchner pendeln täglich jeweils nach Rosenheim, Ingolstadt und Augsburg.
Teure Mieten treiben den Mietspiegel hoch, Stadtrat soll reagieren
Bei der Erstellung des Mietspiegels 2025 sollen keine gesetzeswidrig hohen Mieten berücksichtigt werden. Das fordert die SPD/Volt-Fraktion aktuell im Münchner Stadtrat. In einem Antrag macht die Fraktion deutlich, dass Wohnungen mit Mieten, die oberhalb der Mietpreisbremse liegen und somit rechtswidrig hoch sind, nicht in die Berechnung des Mietspiegels einfließen dürfen.
Gleichzeitig mahnt die SPD/Volt-Fraktion an, notwendige Reformen auf Bundesebene einzuleiten, um einen gerechteren Mietspiegel für Städte wie München zu berechnen. Der Mietspiegel müsse ein realistisches und gerechtes Bild des gesamten Mietgeschehens in München abbilden– nicht nur der besonders gestiegenen Neuvermietungen der letzten Jahre.
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