Das läuft am Wohnungsmarkt in München schief
München - Marina Dietweger ist überrascht: "Eigentlich haben wir mit 20 Teilnehmern gerechnet", sagt sie. Aber jetzt stehen gut 60 Leute im Hinterhof des Kultur- und Sozialprojekts Bellevue di Monaco an der Müllerstraße. Das Interesse der Münchner am Immobilienwahnsinn ist offenbar nicht nur dann groß, wenn sie selbst eine Wohnung suchen – sondern auch dann, wenn es politisch darum geht, was die Veränderung für die Stadt bedeutet. Ob Student oder Rentner, sie alle sind gekommen, um mehr darüber zu erfahren, was hinter dem etwas sperrigen Thema "Die Bodenpolitik der Stadt München" steckt.
Bellevue di Monaco als positives Beispiel
An diesem Samstagnachmittag führt Christian Stupka von der Initiative soziales Bodenrecht auf Einladung der Links-Partei durchs Gärtnerplatzviertel und seine Umgebung, um über Verfehlungen der Baupolitik zu sprechen.
Doch los geht die Führung mit einem Erfolg, mit einem Gegenbeispiel gewissermaßen, wie man einer Stadt, die nur für Investoren da zu sein scheint, etwas entgegensetzen könnte: Das Gebäude des jetzigen Bellevue di Monaco mit seinem angrenzenden Bolzplatz sollte einst einem Neubau weichen. Doch ein Team engagierter Bürger konnte zusammen mit prominenter Unterstützung – darunter die Sportfreunde Stiller und Mehmet Scholl – ein Umdenken bewirken: Gebäude und Fußballplatz durften bleiben, unter der Bedingung, dass sie 40 Jahre lang für soziale Projekte genutzt werden. Mittlerweile befindet sich hier seit fünf Jahren das viel gelobte Wohn- und Kulturzentrum für Geflüchtete.
The Seven
Ganz anders sieht es ein paar Meter weiter aus. Ein Hochhausbau mit futuristischer Fassade, großzügig umzäunt und einem Portier am Eingang. Der Wohnturm "The Seven" war einmal ein Heizkraftwerk der Stadtwerke, bis die Immobilie im Zuge der Verkaufspolitik in den Christian-Ude-Jahren in den 2000ern an einen Privatinvestor überging. "In wie vielen Wohnungen denken Sie, brennt hier abends Licht?", fragt Stupka sarkastisch in die Runde.
Die Luxuswohnungen im ehemaligen Heizkraftwerk, die zu den teuersten Münchens gehören, sind seiner Meinung nach vor allem "Opernwohnungen", die – überspitzt gesagt – dem Besitzer das Leid ersparen, bei einem Opernbesuch in München in einem Hotel absteigen zu müssen.
Sie werden nach dem Kauf von den Besitzern selten genutzt, aber auch nicht vermietet. Stattdessen stellen solche Objekte ein Investment dar, das nach einiger Zeit vom Besitzer mit Profit verkauft wird.
Gleichzeitig sendet diese Architektur auch ein Signal, was Stupka 100 Meter weiter an einem Komplex mit mehreren Sozialwohnungen verdeutlicht. Im Gegensatz zu der "Gated Community", dem abgeriegelten Wohnkomplex, wie ihn das Heizkraftwerk darstellt, führt bei den Sozialwohnungen ein Weg durch den Innenhof, der Fußgängern ermöglicht, durch die Siedlung zu gehen. "Natürlich ist das ein Eingriff in das Eigentumsrecht, der geregelt werden muss", so Stupka. Aber gleichzeitig öffne eine solche Architektur auch die Stadt – im wahrsten Sinne des Wortes.
Haus Mühlbach
Es ist noch gar nicht lange her, da wollte man auf keinen Fall in dem Gebäude neben der Paulaner-Brauerei am Nockherberg unterkommen. Denn das nun auf den klingenden Namen "Haus Mühlbach" getaufte historische Gebäude war bis in die 2000er hinein noch ein Gefängnis für Frauen und Jugendliche, bis die Justizvollzugsanstalt 2009 an die JVA Stadelheim verlegt wurde.
Verschiedene Investoren bewarben sich anschließend um die Immobilie des Freistaats, darunter auch das Sozialprojekt BISS (Bürger in sozialen Schwierigkeiten), mit dem Konzept, aus dem ehemaligen Gefängnis ein Hotel zu machen, in dem Jugendliche aus schwierigen Verhältnissen eine Ausbildung absolvieren können.
Damals zog es der Freistaat unter Finanzminister Kurt Faltlhauser (CSU) jedoch vor, an den Höchstbietenden zu verkaufen. So ging die Immobilie zunächst an die MUC Real Estate, die dort 200 Wohnungen plante. Der Bau wurde durch Klage des Landratsamtes blockiert, wodurch das Haus abermals den Besitzer wechselte, diesmal zur Legat Living. Jetzt entsteht hier ein Luxus-Wohnkomplex.
Hoch der Isar
"Wer ko, der ko" – so bewarb der Hamburger Bauinvestor Becken noch bis vor kurzem den Gebäudekomplex auf dem Nockherberg, sicherlich keine Untertreibung bei Spitzenpreisen von bis zu 27.000 Euro pro Quadratmeter für die exklusivsten Wohnungen.
Unbezahlbar für die meisten Münchner. Die "Sozialgerechte Bodennutzung", kurz SoBon, ist eigentlich ein Vorzeigekonzept aus München. Sie verpflichtet den Bauherren, dem ein Baurecht erteilt wird, einen Teil seiner Wohnungen günstiger anzubieten. Konkret bedeutet das, dass 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnraums einkommensschwächeren Gruppen zur Verfügung gestellt werden und weitere 10 Prozent "preisgedämpft" sind. Darüber hinaus wird ein Teil der Wertsteigerung des Grundstücks, das durch den Neubau entsteht, von der Stadt abgeschöpft und für Infrastruktur und sozialen Bedarf verwendet. Eigentlich.
Was Politik ändert
"Sichere Geldanlageformen, bringen kaum noch Rendite" sagt Stupka, "deswegen investieren die Menschen jetzt in Immobilien." Unter diesen Preisspekulationen leiden die Mieter, was in München besonders dramatisch sei. "München ist eine Mieterstadt. Es gibt hier rund 800.000 Wohnungen, von denen werden drei Viertel vermietet."
Lösungen sieht Stupka an verschiedenen Stellen: Einerseits müssten die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, wie die Gewofag oder die GWG, mehr Wohnungsbau für Menschen mit geringem und mittleren Einkommen bauen. Nicht einmal zehn Prozent der Münchner Wohnungen sind aktuell im Besitz der Stadt. Hier könnte man zum Beispiel Bemühungen verstärken, bestehende städtische Wohnungen nachzuverdichten, also auf ein dreistöckiges Haus einen vierten Stock zu setzen, wenn es die Bausubstanz zulässt.
Zudem spricht sich Stupka besonders für zwei rechtliche Änderungen aus: Erstens solle die Erhaltungssatzung auf das gesamte Stadtgebiet ausgeweitet werden. Denn sie schütze die Bevölkerung davor, aus ihrem Viertel verdrängt zu werden, indem sie zum Beispiel unterbindet, dass die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses aufgeteilt und als Eigentumswohnungen teuer verkauft werden.
Genossenschaften als Erfolgsmodell
Darüber hinaus solle das städtische Vorkaufsrecht, also das Recht der Stadt, vor privaten Käufern die Gelegenheit zu bekommen, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, preislich limitiert werden. Das würde der Stadt ermöglichen, Wohnungen der Spekulation zu entziehen, ohne dafür astronomische Summen zahlen zu müssen – sonst fließen immense Summen Steuergeld in die Taschen von Privatinvestoren.
Ein hervorragender Mittelweg zwischen Mieten und Kaufen sind für Stupka Genossenschaften. Sie seien ein Erfolgsmodell, das in Deutschland seit Kurzem einen rasanten Aufschwung erlebe.
Und das aus gutem Grund, wie Stupka findet: "Mit der Genossenschaft assoziieren die meisten Deutschen den Genossen und damit den Kommunismus. Aber eigentlich kommt der Begriff von ‘Notz’, einem alten Begriff für das Vieh. Das Genotzen ist das gemeinsame Viehhüten, etwas, von dem alle einen ‘Nutzen’ haben – und das dann auch ‘genießen’. Und wer sicher und bezahlbar wohnt, hat dazu auch allen Grund."
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