Schönheitsreparaturen: Vieles können sich Mieter sparen

MÜNCHEN Die Wohnung ist sauber und ordentlich, die Wände leidlich weiß, nur an den Türrahmen blättert hie und da die Farbe. Der Vermieter drängt auf einen Neuanstrich. Der Mieter will das Holz aber noch nicht abschleifen und streichen – der unangenehme Staub, der dabei entsteht, schreckt ihn. Und überhaupt: Braucht es den Aufwand wirklich unbedingt?

Schönheitsreparaturen beschäftigen immer wieder die Gerichte – meistens, weil der Vermieter darauf besteht, dass seine Immobilie nicht erst beim Auszug des Bewohners in einen ansehnlichen Zustand versetzt wird. Gestern sagte der Bundesgerichtshof eine Urteilsverkündung in einem Streit über Bohr- und Dübellöche ab. Bei der Beratung des Falls hätten sich Probleme gezeigt, hieß es. Jetzt so ll weiter verhandelt werden. Die AZ klärt währenddessen die wichtigsten Fragen.

Was sind Schönheitsreparaturen? Sie betreffen alle Abnutzungserscheinungen, die beim normalen Gebrauch der Mietsache entstehen und in der Regel mit geringem Aufwand behoben werden können. Dabei geht es normalerweise um das Streichen oder Tapezieren der Wände, Decken. Türen, Türrahmen, Fenster (von innen) und der Heizkörper. Das Abschleifen und Versiegeln von Fußböden oder der Austausch des Teppichbodens gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen, sagt Anja Franz vom Münchner Mieterverein.

Wer muss die Schönheitsreparaturen vornehmen? Grundsätzlich der Vermieter. So steht es zumindest im Gesetz. Der Vermieter ist es ja, der Geld für die Wohnung verlangt, der also dafür sorgen muss, dass der Ästhetik Genüge geleistet wird. Das Aber steht in (fast) jedem Mietvertrag: Eine Sonder-Vereinbarung kann die Pflicht zur Schönheitsreparatur abbedingen. Das bedeutet: Der Vermieter kann die Pflicht auf den Mieter abschieben. Dabei spielen Details in der Formulierung eine große Rolle.

Wie oft muss renoviert werden? Kommt darauf an. Starre Fristen sind verboten. Das bedeutet: Steht im Mietvertrag beispielsweise, dass das Wohnzimmer alle fünf Jahre gestrichen werden muss, ist der Passus ungültig. Die Gerichte verlangen, dass der Vertrag einen Spielraum für den Fall vorsieht, dass die Immobilie nicht oder kaum abgenutzt wurde. Deswegen müsste die korrekte Formulierung fürs Wohnzimmer „im Allgemeinen alle fünf Jahre“ lauten – damit der Mieter auf eine Ausnahme pochen kann, falls die Wände auch nach fünf Jahren noch picobello aussehen. Zudem gilt: Während der Mietzeit kann der Mieter generell generell nicht dazu verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sagt Anja Franz vom Mieterverein. Ausnahme: Die Wohnung droht zu verwahrlosen. Normalerweise könne nur beim Auszug auf Schönheitsreparaturen gepocht werden.

Außerdem haben zu strenge Vorgaben im Mietvertrag vor den Gerichten keinen Bestand. Für Küche, Bad und Dusche gelten eine Nutzungszeit von drei Jahren als akzeptable Frist, für die Wohn- und Schlafräume, den Flur, die Diele und die Toilette fünf Jahre, für die Nebenräume sieben Jahre. Wie gesagt, immer unter der Voraussetzung, dass der Vertrag Raum für Ausnahmen lässt.

Was ist mit Dübellöchern in der Wand? Trägt der Mieter die Pflicht zur Schönheitsreparatur, muss er die Dübel bei seinem Auszug entfernen, die Löcher mit einer geeigneten Masse (Gips) verschließen und drüberstreichen. Hat er keine Pflicht zur Schönheitsrepatur, muss er nur die Dübel entfernen.

Was gilt, wenn der Mietvertrag wegen starrer Fristen ungültig ist? Dann ist der Mieter fein heraus. Er muss beim Auszug überhaupt nichts tun, kann sogar, wenn sich im Lauf der Mietzeit Flecken an den Wänden zeigen und eine angemessene Frist (die von ihm schriftlich gesetzt wurde) seit seinem Einzug vergangen ist, vom Vermieter verlangen, dass der auf seine Kosten den Malermeister schickt.

Ist eine Klausel, die eine unbedingte Schlussrenovierung vorschreibt, wirksam? Nein. Eine Klausel, die dies vorschreibt, ist ungültig. Strittig sind die Absätze in vielen Mietverträge, die verlangen, dass der Mieter je nachdem, wie lange er seit der letzten Renovierung in der Wohnung gelebt hat, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen übernimmt oder selbst zum Pinsel greift.

Anja Franz vom Mieterverein macht darauf aufmerksam, dass es bei derartigen Klauseln im Mietvertrag oft fraglich ist, ob sie wirksam sind oder nicht, da sie sich ja auch wieder auf starre Fristen beziehen. Mieter sollten sich also auf jeden Fall von einem Fachmann beraten lassen, sagt sie. Auch der aktuelle Fall, der vor dem Bundesgerichtshof verhandelt wird, dreht sich um eine sogenannte Abgeltungsklausel.

Darf der Mieter die Wände quietschrosa streichen? Ja. Ein Farbdiktat des Vermieters ist nicht zulässig. Beim Auszug muss die Wohnung aber in einer üblichen Farbe gestrichen sein – normalerweise weiß oder ein heller Farbton. Das bedeutet: Wenn der Mieter die Wände farbig gestrichen hat, muss er sie bei Auszug in jedem Fall weiß streichen, egal, ob die Schönheitsreparaturenklausel wirksam ist oder nicht.

Wieviel Professionalität darf vom Mieter beim Renovieren verlangt werden? Er muss sauber und sorgfältig arbeiten. Lack- und Farbnasen, Pinselstriche oder Pinselhaare berechtigen den Vermieter, auf Nachbesserung zu bestehen. Alte Lacke sind abzuschleifen, bevor ein neuer Lack aufgetragen wird. Anja Franz rät deswegen Mietern, ihren Vertrag vor dem Auszug von einem Fachmann überprüfen zu lassen. „Bei diesen Klauseln sitzt der Teufel oft im Detail. Wenn man hier einen Fehler macht, kann das für den Mieter teuer werden.“