Modernisierungsmaßnahmen: Neue Fenster, höhere Miete?

Die lang gewünschte Dusche oder der ersehnte Balkon – es gibt viele Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit um Modernisierungsmaßnahmen.

Wann sprechen Experten von einer Modernisierung?
"Es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln", sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund. Dazu gehört die energetische Sanierung, etwa die Dämmung der Fassade.

Zudem gilt das, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, den Gebrauchswert der Immobilie zu erhöhen, etwa durch einen neu angebauten Balkon oder einen Fahrstuhl für ein Mehrparteienhaus. Außerdem ist es der Fall, wenn der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss – etwa Rauchmelder oder modernere Wasserzähler anbringen. Anschließend darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Modernisierungen müssen akzeptiert werden

Müssen Mieter eine Modernisierung dulden?
Grundsätzlich ja. "Ob der Mieter damit einverstanden ist oder nicht, spielt keine Rolle", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Er könne aber eventuell anzweifeln, dass es sich bei der angekündigten Maßnahme um eine Modernisierung handelt. Denn der Vermieter muss klar zwischen Modernisierung und Instandsetzung unterscheiden.

"Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instandsetzungsmaßnahme", sagt Storm. Für reine Instandsetzungen kann der Vermieter keine Mieterhöhung durchsetzen.

Bis wann muss der Vermieter den Mieter informieren?
Er muss die Modernisierung drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Dabei müsse er darlegen, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt sowie die Zeiträume für die Arbeiten und wie lange diese dauern.

Der Vermieter muss aber auch die voraussichtliche Mieterhöhung angeben und – falls erforderlich – Veränderungen bei den Betriebskosten. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. "Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Gibt es Härtegründe, die der Mieter anführen kann?
Unter Umständen. Beispielsweise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ropertz. Oder wenn sich durch den Dusch-Einbau der Schnitt der Wohnung verschlechtern würde. Meist fallen jedoch nur Gründe wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners ins Gewicht.

Mieterhöhung ist kein Gegenargument

Die Wohnung wird zu teuer – kann das eine Modernisierung verhindern?
Nein. "Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung selbst bekämpft werden", erklärt Ropertz. Der Mieter müsse vorher in Textform Einwand erheben.

Dafür hat er höchstens einen Monat Zeit, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat. Das Problem: Welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig. Das Landgericht Berlin urteilte laut Heilmann, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens aller Haushaltsmitglieder für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert laut Heilmann höher angesetzt.

Gibt es Verträge, die eine Mieterhöhung danach ausschließen? Ja. "Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben, darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen", sagt Storm. Das gelte auch für Indexmietverträge.