Besser mieten als kaufen
Die meisten Münchner ärgern sich über hohe Mieten, die Monat für Monat den finanziellen Spielraum empfindlich einengen. Also besser einen Kredit für eine Eigentumswohnung aufnehmen? Die Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln raten ab.
MÜNCHEN Der Grund sind die horrenden Preise, die für Wohnungen in München verlangt werden. Inzwischen kostet ein Quadratmeter Münchner Wohnraum im Schnitt um die 3200 Euro. Billiger wird’s so schnell nicht, im Gegenteil. Die Bevölkerung Münchens wird voraussichtlich weiter wachsen. Das bedeutet: Die Nachfrage wird weiter steigen, die Preise tendenziell auch. Indirekt treibt auch die Euro-Schuldenkrise die Wohnungspreise. Weil rentable Anlagemöglichkeiten fehlen, haben Investoren viel Geld in Immobilien investiert. Da bleibt der Durchschnitts-Sparer auf der Strecke.
Die Experten errechneten die Differenz der gesparten Miete zum Kaufpreis plus Zinsen und Instandhaltungskosten. Das Ergebnis: In den meisten bayerischen Landkreisen und in Teilen von Baden-Württemberg sollte man – ökonomisch betrachtet – eher mieten als kaufen. Hier ist die so genannte Mietrendite mindestens 0,5 Prozentpunkte höher als die Kaufrendite. Nur in Freyung-Grafenau und im Kreis Regen in Ostbayern lohnt sich der Kauf. In Teilen Niederbayerns, der Oberpfalz und Oberfrankens entspricht die Kaufrendite in etwa der Mietrendite.
Außerhalb Süddeutschlands sieht es auf dem Immobilienmarkt genau andersherum aus. Der Anteil von Eigennutzern wächst in Deutschland beständig, berichten die Experten des IW. Während 2008 noch 43 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden wohnten, waren es zwei Jahre später bereits knapp 46 Prozent. „Dieser Trend zum Eigenheim ist vor allem in Ostdeutschland zu beobachten, aber auch zunehmend in den alten Ländern“, heißt es. Insbesondere im Osten Deutschlands lohne sich eine selbst genutzte Immobilie. Dort sei es im Jahr 2013 in keinem einzigen Landkreis attraktiver gewesen, nicht in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aber auch in einigen Landkreisen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland sei der Erwerb einer Immobilie vorteilhafter.
Die Prognose der Ökonomen: Die niedrigen Zinsen und der Mangel an besseren Anlagemöglichkeiten werden die Quote der Wohnungseigentümer weiter steigen lassen. Damit nähert sich Deutschland den Verhältnissen in anderen Ländern Europas wie Italien oder Spanien an, wo die meisten Menschen in den eigenen vier Wänden wohnen.
Menschen, die den Kauf einer Immobilie erwägen, sollten einige Faustregeln befolgen. In der Niedrigzinsphase sollten sie Darlehen mit langer Zinsbindung den Vorzug geben, raten Experten. Die Tilgung sollte möglichst hoch sein – das macht das Darlehen unterm Strich billiger. Zwei Prozent pro Jahr sind gut. Dann ist der Kredit nach 30 Jahren abbezahlt.
Banken bieten Menschen mit mageren Ersparnissen auf dem Konto so genannte Vollfinanzierungen. Das heißt: Der Kreditnehmer muss kein Eigenkapital mitbringen. Verbraucherschützer runzeln die Stirn dabei – wer nicht mindestens 20 Prozent der Kaufsumme aufbringen kann, überhebt sich leicht, warnen sie. Günstig ist es, wenn der Kunde – beispielsweise im Fall einer Erbschaft – vorzeitig einen Batzen zurückzahlen kann. Dies muss aber im Kreditvertrag festgehalten sein. Wichtig: Egal, wie lange das Darlehen läuft – ab dem zehnten Jahr kann der Kunde den Vertrag mit sechsmonatiger Frist kündigen.
