Luxus-Immobilie für Millionen versteigert – aber es gibt einen Haken

Kitzbühel - Bei Zwangsversteigerungen denkt man eher an ein etwas heruntergekommenes Haus mit feuchten Wänden und schiefen Fensterläden. Und nicht an eine Immobilie für knapp 35 Millionen Euro. Doch genau so eine versteigert das Bezirksgericht Kitzbühel Ende April.

Das Gutachten, das ein Regensburger Professor für die Immobilie erstellt hat, klingt geradezu schwärmerisch. Von einer großen Wohnnutzfläche mit mehreren Schlafzimmern mit eigenem Bad und verschiedenen Gästezimmern ist die Rede.

Zwei Küchen im Haupthaus und ein Herrensalon

Hinzu kommen "ein großer repräsentativer Wohnraum mit angeschlossenem Herrensalon, separatem Esszimmer und zwei (!) Küchen im Haupthaus, sowie weitere Gästezimmer in den beiden Nebengebäuden Haus 1 und Haus 2 vorhanden".

Aber das ist noch nicht alles: Im Kellergeschoss des Haupthauses kommen noch ein Billardzimmer, eine Bar, ein Weinkeller, eine Einliegerwohnung sowie ein großer Fitnessbereich hinzu. Freilich darf da auch ein Pool nicht fehlen, der sich laut Gutachten in einem separaten Wellnessgebäude samt Sauna und Dampfbad befindet. "Die Ausführung ist als hochwertig einzustufen, das Erscheinungsbild enthält landestypische Elemente", heißt es weiter. Die Anforderungen an eine Luxusimmobilie werden erfüllt.

Aber nicht nur die Ausstattung, auch die Lage am Lebenberg in Kitzbühel sei "sehr gut", weil zentrumsnah und doch in der Natur mit "atemberaubenden Fernblicken auf die umgebende Bergwelt", aber auch auf Wahrzeichen der Stadt Kitzbühel.

Die Raiffeisenbank will sich nicht äußern

Wie kommt es also, dass so eine Immobilie unter den Hammer kommt? Gläubiger der Immobilie ist die Raiffeisenbank Kitzbühel und Sankt Johann. Auf Anfrage der AZ will die Bank sich nicht zu der Versteigerung äußern und bezieht sich auf das Bankengeheimnis.

Besitzer der Immobilie ist der Recherche der AZ zufolge ein österreichischer Unternehmer, der in der Schweiz lebt.

Er ist laut Branchenverzeichnis in der Verpackungsindustrie und im Immobilienbereich tätig und scheint in der High Society gut vernetzt zu sein. Ein Foto zeigt ihm bei einer Abendveranstaltung mit Begum Inaara Aga Khan und deren Bruder Joachim Thyssen.

Was dazu führte, dass so eine Immobilie nicht über einen Luxusmakler verkauft wird, sondern eine Zwangsversteigerung nötig macht, bleibt unklar. Oft ist diese eine Folge von Erbstreitigkeiten oder Scheidungen.

Preisminderung – aus diesem Grund

Tatsächlich ist der Schätzwert für die Immobilie rekordverdächtig, hat doch für die gleiche Summe ein deutsches Ehepaar im April 2024 eine Immobilie in Jochberg nahe Kitzbühel gekauft. Das bis dato teuerste Wohnhaus Österreichs.

Dass sich das nun ändern wird, ist fraglich. Denn es gibt ein Detail, das den Wert der Immobilie deutlich mindert. "Unter Berücksichtigung des Fruchtgenussrechtes" liegt der Verkehrswert laut Gutachten nämlich nur bei 24.940.000 Euro. Also zehn Millionen Euro darunter.

Um Obst geht es in diesem Fall nicht beim sogenannten "Fruchtgenussrecht". Wobei der Begriff daher kommt: die natürlichen Früchte, etwa von einem Obstbaum zu ernten. Oder aber die "Zivilfrüchte" wie den Mietzins einer Wohnung.

Das Fruchtgenussrecht ist vergleichbar mit dem deutschen Nießbrauchrecht und steht für das Recht, eine Immobilie, die einem anderen gehört, selbst uneingeschränkt zu nutzen oder zu vermieten.

Das besagt das "Fruchtgenussrecht"

Im Klartext: Solange die Person noch lebt, die das Fruchtgenussrecht hat, oder der Fruchtgenuss noch vertraglich läuft, ist die Immobilie nur mit Einschränkungen nutzbar.

Das Fruchtgenussrecht liegt laut Gutachten bei der Mutter des Hausbesitzers, laut eines Schenkungsvertrags aus dem Jahr 1993.

Das Mindestgebot: 17.501.575 Euro

Und jetzt wird's etwas makaber: Laut Gutachten hat die Dame, die 1944 geboren ist, noch eine Lebenserwartung von weiteren neun Jahren (gerundet), was in der Berechnung der Wertminderung berücksichtigt wird. Die Zahl bezieht sich auf die offizielle Statistik in Österreich, heißt es in einer Fußnote.

Der Tag der Versteigerung dürfte somit spannend werden. Das Mindestgebot liegt laut Bezirksgericht bei 17.501.575 Euro.