Gericht: Hälfte der Terrasse gehört zur Miete

KARLSRUHE - Bei älteren Mietverträgen darf ein Vermieter nach freiem Ermessen bis zur Hälfte einer Terrasse auf die Miete anrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof am Mittwoch entschieden und damit das Recht von Vermietern gestärkt.

Nach Überzeugung des BGH gilt diese Regel für alle Mietverträge vor dem Jahr 2004. Abweichungen davon sind allerdings denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist. (Aktenzeichen: VIII ZR 86/08 vom 22. April)

Der VIII. Zivilsenat entschied damit gegen eine Frau aus Köln, die die Miete ihrer Maisonette-Wohnung gekürzt hatte, weil der Vermieter die Fläche der Dachterrasse im Vertrag aus ihrer Sicht zu hoch angesetzt hatte. Nun hat erneut das Kölner Landgericht das Wort.

Hintergrund des Streits ist die langjährige Rechtsprechung des BGH, wonach eine Mietwohnung «mangelhaft» ist, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt. In diesem Fall darf die Miete entsprechend gekürzt werden.

Der Kölner Vermieter hatte im Mietvertrag «ca. 120 Quadratmeter» angegeben. Tatsächlich summierten sich die Innenräume der Wohnung auf 90 Quadratmeter und die beiden Terrassen auf 45 Quadratmeter. Die Mieterin pochte darauf, die Außenflächen nur mit einem Viertel zu veranschlagen und kam damit auf eine Gesamtfläche von gut 100 Quadratmeter - also etwa 15 Prozent weniger als angegeben. Sie kürzte die Miete um etwa 180 Euro und behielt bislang einen Betrag von 3488,34 Euro ein.

Nach Überzeugung des für Mietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats wird die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor 2004 durch die sogenannte Zweite Berechnungsverordnung definiert. Abgesehen von den Ausnahmen wird für Verträge jüngeren Datums die geltende Wohnflächenverordnung herangezogen.

Im Kölner Mietstreit gab es keine Verabredung, folglich gilt für den älteren Vertrag die Berechnungsverordnung - und nach dieser darf der Hausherr Balkone, Loggien und Dachterrassen bis zur Hälfte anrechnen. «Die Bestimmung überlässt es dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen», sagte der Senatsvorsitzende Wolfgang Ball.

Eine gute Chance hat die Kölner Mieterin allerdings trotz allem: In der Domstadt gilt nach Angaben ihres Anwalts eine ortsüblichen Quote, an die sich laut BGH auch der Vermieter zu halten hätte.

Als «erfreulich praxisgerecht» lobte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Berlin) das BGH- Urteil. Bei einer anderen Entscheidung wäre es bei einer unabsehbaren Zahl von Mietverhältnissen zwingend zum Streit gekommen, obwohl in den Verträgen «im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung eine hälftige Anrechnung« vorgenommen worden sei, sagte der Verbandspräsident Lutz Freitag.

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) empfahl, die Anrechnungsquote für Terrassen ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln, um Unsicherheiten auszuschließen.

Dagegen zeigte sich der Deutsche Mieterbund (DMB) enttäuscht. Der BGH lasse die jahrzehntealte Streitfrage weitgehend offen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit», sagte DMB-Chef Lukas Siebenkotten.