Wohnen in München: Miete mindern - so geht's
Lärm, Schimmel, Probleme mit der Heizung: Mieter können sich gegen Beeinträchtigungen wehren. Wie Sie am besten bei Mietminderung vorgehen, was zu beachten ist.
München - In der Hauptstadt der Immobilienpreise treffen Spitzenmieten oft auf armselige Behausungen. Muss man als Mieter froh sein, überhaupt etwas Bezahlbares gefunden zu haben oder kann man sich gegen Mängel zur Wehr setzen? Wann kann man die Miete mindern und wie funktioniert’s?
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Der Ratgeber der Verbraucherzentrale „Mietminderung bei Wohnungsmängeln“ hält fest: „Ein Mangel liegt vor, wenn der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist und der Mieter sie nicht so nutzen kann, wie er es erwarten darf.“ Das können sein: undichtes Dach oder Fenster, Schimmel, unzureichend Heizung oder Warmwasser, Lärm wie zum Beispiel durch Bauarbeiten, defekter Aufzug.
Wer von einem Problem weiß, aber trotzdem einzieht, ist selbst schuld. Hingenommen werden müssen Mängel, die dem Mieter schon bei Abschluss des Vertrags bekannt waren. Das gilt etwa für einen Keller, der kein Licht und keinen Stromanschluss hat (LG Berlin GE 2002, 1060). Baulärm in einem Neubaugebiet darf als dem Mieter bekannt gelten.
Mängel sofort anzeigen! Tritt ein Mangel auf, darf keine Zeit verloren gehen: Dringt etwa Wasser durchs Dach, muss der Mieter das sofort melden, schon um Folgeschäden zu vermeiden. Und zwar schriftlich. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit: Wer seinen Vermieter nicht über Mängel informiert, darf die Miete nicht mindern. Wer also ohne Ankündigung und Begründung weniger zahlt, muss mit einer Kündigung rechnen.
Oft sind die Fälle nicht eindeutig: Ist der Schimmelfleck im Bad entstanden, weil der Mieter nicht lüftet oder ist eine bauliche Kältebrücke die Ursache? Wer seinem Vermieter einen Mangel meldet und mit dem Gedanken spielt, nötigenfalls die Miete zu mindern, sollte erklären, dass er künftige Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leistet. Eine Mietminderung im Nachhinein ist nämlich nicht möglich.
Miete unter Vorbehalt zahlen. Wer zahlt, verzichtet nicht auf seine Rechte. Der Vermieter könnte theoretisch argumentieren, der Mieter habe die Miete gezahlt, obwohl der Mangel bestand – deswegen habe der Mieter stillschweigend sein Einverständnis erklärt. Diese Erklärung wäre aber juristisch nicht haltbar.
Das Unter-Vorbehalt-zahlen funktioniert aber nicht endlos, in angemessener Zeit muss der Fall entschieden werden. Die Beweislast trägt zunächst der Mieter, er muss darlegen und im Zweifelsfall belegen, dass es den Mangel überhaupt gibt. Beispielsweise muss er ein Lärmprotokoll vorlegen, das belegt, wann genau es wie laut im Haus ist. Behauptet der Vermieter dagegen, der Mangel sei durch das Verhalten des Mieters begründet, geht die Pflicht, das zu beweisen, auf ihn über.
Wer an dem Mangel schuld ist, spielt keine Rolle. Je stärker sich die Mängel auswirken, um desto mehr darf die Miete auch gemindert werden. Ein Beispiel: Funktioniert im Januar die Heizung des Wohnzimmers nicht und ist der Raum deswegen bitterkalt, kann die Bruttomiete (Kaltmiete) um den Anteil gemindert werden, den das Wohnzimmer an der Fläche der Wohnung hat. Über das Ausmaß der möglichen Mietminderung sollte sich der Mieter am besten bei einer Mieterberatungsstelle informieren.
Etwas überraschend ist, dass die Miete auch gemindert werden darf, wenn der Mangel im Verhalten anderer Mieter liegt – bei Lärm durch den Nachbarn ergingen schon Urteile bis zu 50 Prozent Abschlag. In der Regel hat der Vermieter jeden Mangel zu vertreten, der dem Mieter nicht zuvor bekannt war oder den der Mieter nicht selbst herbeigeführt hat.
Ein Tipp: Ist das Verhältnis zum Vermieter nicht ohnehin schon zerrüttet, sollte ein Mangel zwar sofort angezeigt werden. Eine Mietminderung ist aber erst dann empfehlenswert, wenn der Vermieter nichts unternimmt oder der Mangel unzumutbar lange anhält. Ein Mietverhältnis ist schließlich wie jedes Geschäft zu wechselseitigem Nutzen gedacht und nicht zur gegenseitigen Verärgerung.
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: Mietminderung bei Wohnungsmängeln. 11,90 Euro.
Um wieviel lässt sich die Miete mindern? So urteilen Gerichte
Lärm: Vermeidbarer Kinder-Lärm in den allgemeinen Ruhezeiten: zehn Prozent Mietminderung (AG Neuss WuM 88,264); Störung der Nachtruhe durch Bürotätigkeiten eines Nachbarn: zehn Prozent (AG Potsdam GE 2002,402); Erheblicher nächtlicher Lärm, lautstarke Musik durch WG im selben Haus: 50 Prozent (AG Braunschweig WuM 90, 147); auf dem benachbarten Schulgelände wird nach Beginn des Mietvertrages ein Spiel- und Bolzplatz angelegt: keine Mietminderung (LG Hamburg WuM 1998, 19).
Bauarbeiten: Umfangreiche Arbeiten in der Wohnung mit Ausfall der Warmwasserversorgung, Lärm durch Trocknungsgeräte und Bauschutt: 75 Prozent (LG Berlin GE 2010, 1621); Baulärm wegen Arbeiten in der Wohnung, Auffräsen von Wänden zwecks Verlegung von Leitungen und Rohren: trotz Lärm und schmutzintensiver Arbeiten nur zehn Prozent Mietminderung, weil nicht durchgängig und nicht täglich gearbeitet wurde.
Bauliche Mängel: Wohnungstür kann zwar geschlossen, aber nicht abgeschlossen werden: Fünf Prozent Minderung (AGKöln WuM 1978, 126);K Undichtigkeit aller Fenster und damit verbundener ständiger Feuchtigkeit in der Wohnung: 50 Prozent Mietminderung (AG Leverkusen WuM 81, U9); der Balkon ist reparaturbedürftig und deswegen nicht benutzbar: drei Prozent Mietminderung (LG Berlin MM 86, 327; AG Wetzlar ZMR 2009, 542).
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