Wohnen in München: Die Stadt ist voll - und außerhalb wird gebaut
München/Köln - Draußen zu viel, drinnen zu wenig: In einer neuen Studie konstatiert das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW), dass es in vielen ländlichen Regionen deutlich mehr Wohnraum gibt als es sinnvoll ist - gemessen an der schrumpfenden Bevölkerung und der Tatsache, dass vielerorts bereits Häuser leerstehen.
"Wir stellen mit Schrecken fest, dass in ländlichen Regionen immer noch sehr viele Einfamilienhäuser gebaut werden", sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. "Wir haben durch die neue Bautätigkeit eine verstärkte Zersiedelung." Falls die Bauherren von heute ihre Häuser in der Zukunft wieder verkaufen wollen, werden sie sich nach Einschätzung Voigtländers sehr schwer tun: "Da die Bevölkerung schwindet, fällt die Nachfrage langfristig weg. Das wirkt sich natürlich auf die Preisentwicklung aus." Darüber hinaus erwarten die IW-Forscher eine ganze Reihe negativer Folgen: zunehmende Zersiedelung, verödende Dorfzentren und neue Leerstände.
Die Entwicklung ist keineswegs auf Norddeutschland begrenzt: In weiten Teilen des wirtschaftsstarken Bayern wird laut IW ebenso zu viel gebaut wie im Schwarzwald, in der Eifel oder in Nordhessen.
In Bayern gilt das laut Studie sogar für die Mehrheit der Landkreise: Wohnungen fehlen demnach in den Großräumen München und Nürnberg, in Kitzingen sowie ganz im Süden in den drei Alpen-Landkreisen Garmisch-Partenkirchen, Miesbach und Berchtesgadener Land. Überall anders ist nach Einschätzung der IW-Forscher der Bedarf entweder gedeckt oder zu viel gebaut worden, so im Bayerischen Wald und in Teilen der Oberpfalz, aber auch im ländlichen Mittelfranken oder im Oberallgäu. Zum Großteil handelt es sich dabei um große Wohnungen oder Einfamilienhäuser.
In den Ballungsräumen in Deutschland hingegen fehlen weiter Wohnungen. In Berlin etwa sind laut Studie in den vergangenen Jahren nur 40 Prozent der eigentlich benötigten Wohnungen gebaut worden, in München 43, in Hamburg 59 Prozent.
Niedrigzins fördert das Problem
Die Kölner Immobilienforscher stehen mit ihrer Einschätzung nicht allein da: "Wir haben ein Stadt-Land-Gefälle in der Bautätigkeit", sagt auch Stephan Kippes, Marktforschungsleiter beim Immobilienverband Deutschland Süd in München. "In der Summe hätten wir eigentlich genug Wohnraum in Deutschland - wenn er an der richtigen Stelle wäre." Nach einer 2016 veröffentlichten Schätzung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung stehen in ländlichen Regionen Deutschlands fast zwei Millionen Wohnungen leer.
Befördert wird die ungünstige Entwicklung laut IW-Studie von den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre, die den Kauf einer Immobilie vergleichsweise günstig machen. Das Gebrauchthaus ist offensichtlich nicht übermäßig beliebt. "Viele Familien bauen lieber etwas Neues", sagte Voigtländer. "Das ist verständlich, aber man müsste gleichzeitig leerstehende alte Häuser abreißen. Sinnvoll wäre eine Fokussierung auf den Bestand."
Das IW empfiehlt Kommunen mit ausuferndem Neubau ein rigoroses Vorgehen: keine neuen Baugebiete ausweisen, Neubauten an den Abriss von Altbauten koppeln und die Ortskerne attraktiver machen.
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