Was Mieter und Vermieter dürfen
Von der Mietminderung bis zur Gartennutzung, von der Eigenbedarfskündigung bis zum Rauchen: Die Abendzeitung listet die wichtigsten Streitfälle zwischen Mietern und Vermietern auf. Und dokumentiert präzise, welche Rechte die beiden Gruppen haben.
Außerdem erklären wir, was Ihr Nachbar darf – und was nicht: vom Grillen bis zum Duschen nach 22 Uhr. Der großen Mietrechts-Report der Abendzeitung:
Was Mieter dürfen. Nebenkosten, Wohnungsmängel, lärmende Kinder: Hier kann man oft geteilter Meinung sein. Der Mieterverein München und der Haus- und Grundbesitzerverein klären auf.
Mietminderung: Sie ist die größte Macht des Mieters. Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft oder nicht. Wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf, dann liegt ein Mangel vor. Etwa, wenn der Vermieter Sanierungen machen lässt und die Wohnqualität dadurch beeinträchtigt wird. So müssen auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer funktionieren. Auch Lärm aus dem Haus oder aus der Nachbarschaft können Mängel sein. Der Vermieter muss am besten schriftlich informiert werden. Die Minderung muss angemessen sein. Der Mieter sollte vor den Arbeiten ankündigen, dass er die Miete unter Vorbehalt zahlt und auch Buch führen. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet.
Gartennutzung: Ist im Mietvertrag nicht geregelt, wie der Garten genutzt wird, kann der Vermieter das nicht nachher neu regeln. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied: Es sei unzumutbar, wenn der Mieter jede Nacht die Gartenmöbel wieder wegräumen muss. Der Vermieter kann demnach auch nicht Schaukeln, Sandkasten oder Klettergerüste verbieten (außer sie sind fest verankert). Es sei denn: Der Garten ist für ein Mehrfamilienhaus nicht groß genug und andereMieter können ihn dadurch nicht nutzen (Amtsgericht Kerpen).
Blumenkästen und Blumentöpfe: Sie dürfen auf dem Balkon sein. Doch sie müssen so gesichert sein, dass sie nicht herunterfallen können. Dann dürfen sie auch auf der Außenseite des Balkons befestigt werden. Aber: Wenn der Vermieter unbefestigte Pflanzbehälter anmahnt und ein Blumentopf fällt doch herunter, dann darf er fristlos kündigen.
Renovierungspflicht: Das ist ein ganz heikles Thema. Die Gerichte haben die Pflicht aufgeweicht. Es gibt (je nach Vertrag) nicht mehr die starren Renovierungszeiten. Der Mieter kann die Wohnung dennoch nicht vergammeln lassen: Er muss beweisen, dass sie nicht renovierungsbedürftig ist. Beim Auszug kann er unrenoviert übergeben, muss sich aber anteilsmäßig an den Renovierungskosten beteiligen (je nachdem, wie lange das letzte Streichen her ist). Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist uferlos.
Besuch: Der Mieter darf so oft und so viel Besuch empfangen, wie er mag. Es spielt keine Rolle, ob es Männer oder Frauen sind ist. Klauseln im Mietvertrag, die ein Besuchsverbot oder Beschränkungen beinhalten, sind unwirksam. Der Vermieter darf nicht von seinem vermeintlichen Hausrecht Gebrauchmachen und den Besuch am Betreten des Hauses hindern. Der Besuch darf bis zu sechs Wochen bleiben – und er darf auch übernachten. Bleibt er länger, kann er ein meldepflichtiger Untermieter sein.
Mängel: Die Abnutzung durch normales Wohnen muss der Vermieter bezahlen. Das gehört zum normalen Gebrauch. Die tiefen Kratzer im Parkett, weil schwere Möbel verschoben wurden, zahlt allerdings der Mieter.
Bohr-Fall Bad und Küche: Der Mieter darf in Fliesen Löcher bohren, wenn er nur so Seifenschalen, Handtuchhalter oder Spiegel anbringen kann. Er soll aber möglichst in die Fugen bohren. Beim Auszug die Löcher füllen.
Bauliche Veränderungen: Sie müssen mit dem Vermieter abgesprochen werden und sind vor dem Einzug im Mietvertrag zu regeln. Das Gesetz sagt allgemein: Beim Auszug muss der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.
Möbel rücken: Will der Vermieter Reparaturen oder Sanierungen durchführen, muss er dafür sorgen, dass das Mobiliar auf- und abgebaut wird. Der Mieter muss die Arbeiten dulden. Wird dabei etwas beschädigt, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig.
Wohnungsverkauf: Wurde die Wohnung verkauft, bleibt der alte Mietvertrag automatisch gültig, es muss kein neuer abgeschlossen oder der alte geändertwerden. Der Vermieter hat keine neuen Kündigungsrechte (es sei denn, er kann Eigenbedarf geltend machen), er kann nicht automatisch die Miete erhöhen (weil die Fristen mit dem Vorvermieterweiter laufen). Der Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (die geht an den Neuen über).
Haustiere: Die lieben Viecherl. Kleintiere dürfen ohne Erlaubnis gehalten werden. Aber was sind „Kleintiere“? Ein Kaninchen Ja – ein Mini- Terrier Nein? „Fünf Chinchillas pro Wohnung“ hat das Amtsgericht Köln erlaubt. Ratten aber hat das Landgericht Essen ausgeschlossen: Weil sich die Nachbarn davor ekeln könnten...
Sie müssen sich in ihrem Eigentum nicht alles gefallen lassen. Wenn es die Mieter zu bunt treiben, dürfen sie einschreiten. Undwer nicht regelmäßig zahlt, fliegt raus – fristlos
Alles bunt: Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter beim Auszug grün, rot oder blau gestrichene Räume auf eigene Kosten mit heller, neutraler Farbe streicht – wenn die bei der Übergabe auch nicht kunterbunt waren. Das gilt genauso, wenn der Mieter die Fassade oder Türrahmen bunt angemalt hat (Amtsgericht Burgwedel).
Blauer Dunst: Qualmen ist erlaubt: Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Wenn aber die Wohnung nach dem Auszug erheblich nach Nikotin riecht, obwohl sie intensiv gelüftetwurde, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter als „Schadensersatzleistung“ den Anstrich und im Extremfall den Verputz erneuert.
Mieterhöhung: Den Mietern sind sie ein Graus – und manchen Vermietern sind sie nicht hoch genug. Der Mietspiegel ist in München das Maß aller Dinge: Der Vermieter muss die Erhöhung anhand des Mietspiegels begründen. Innerhalb von drei Jahren darf er die Miete um 20 Prozent erhöhen – aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Und: Die Miete muss ein Jahr unverändert bleiben.
Besichtigungsrecht: Bei einem berechtigten Interesse darf ein Vermieter die Wohnung überprüfen. Bei Altbauten kann das einmal im Jahr sein (wegen möglicher schlechter Bausubstanz, AG Saarbrücken). „Routinekontrollen“ sind unzulässig. Wenn zum Beispiel der begründete Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung besteht (Beispiel: Trotz Hundehalteverbot wird ein Vierbeiner gehalten), hat er ein Betretungsrecht (AG Rheine). Ohne Grund gibt es ein Betretungsrecht bestenfalls alle zwei Jahre (AG München). Der Vermieter darf nicht eigenmächtig die Wohnung betreten. Er hat seinen Besuchmindestens 24 Stunden vorher anzukündigen. In nicht dringlichen Fällen sollte er sich zwei Wochen vorher melden.
Modernisieren: Der Vermieter darf modernisieren, wenn er damit den Wohnwert verbessert oder Energie einspart. Der Vermieter muss das ankündigen. Der Mieter kann dann überlegen, ob er ablehnt. Der Vermieter darf bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten als Aufschlag auf die Jahresmiete umlegen. Das gilt aber nur für den Modernisierungsanteil, nicht für das, was für eine Instandhaltung angefallen wäre. Ist die Modernisierung in Wahrheit eine Luxussanierung, die zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt, muss sie der Mieter nicht dulden.
Umwandlung in Eigentum: Der Eigentümer kann eine Mietwohnung jederzeit in eine Eigentumswohnung umwandeln. Dazu muss er beim Grundbuchamt einen Aufteilungsplan vorlegen. Der Mieter kann dagegen nichts machen, er muss auch nicht gefragt werden. In München haben Mieter für zehn Jahre (in anderen Regionen nur drei Jahre) Kündigungsschutz – außer bei Eigenbedarf.
Eigenbedarfskündigung: Wenn der Vermieter selbst einziehen will oder die Wohnung für die Kinder braucht, kann er dem Mieter kündigen. Das muss in jedem Fall genau begründet werden.
Kündigung wegen Mietschulden: „Das nimmt in den letzten Jahren deutlich zu“, beobachtet der Haus- und Grundbesitzerverein. Bleibt ein Mieter zwei Monate im Verzug, kann ihm ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden. Aber: Weil er keine Abmahnung bekam, kann er die Sache „heilen“, indem er beide Mieten zügig zahlt. Der Mieter darf sich das aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren erlauben.
Dicke Luft und Schimmel: Der Mieter muss die Wohnung regelmäßig lüften. Ein häufiges Problem sind Feuchtigkeit in den Wänden und Schimmel. Ist der Vermieter Schuld (wegen mangelhafter Bausubstanz), kann die Miete gemindert werden. Heizt und lüftet aber der Mieter falsch, ist er dran. Der Vermieter muss aber auch den Mieter über richtiges Lüften aufklären (besonders bei neuen Isolierfenstern). Als erstes muss der Vermieter beweisen, dass er nicht Schuld ist.
Nebenkosten: Der Vermieter darf die Nebenkosten für die Wohnung von seinem Mieter wieder hereinholen. Aber nicht alle; die Details regelt der Mietvertrag. Der Vermieter hat ein Jahr Zeit, um nach Abschluss des Abrechnungszeitraums die Abrechnung vorzulegen. Verbummelt er das, hat er keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung durch den Mieter. Aber: Ein Plus muss er dem Mieter zurückzahlen. Die Betriebskosten sind der größte Streitpunkt zwischen den Mietparteien. Die durchschnittlichen Nebenkosten liegen in München bei 1,80 Euro je Quadratmeter.
Keine Drogen: Wenn ein Mieter in seiner Wohnung in größerem Maße Rauschgiftpflanzen zieht, darf ihm fristlos gekündigt werden.
Handymasten auf dem Dach: Muss der Mieter hinnehmen.
Kinder dürfen ausgelassen tollen und Baden ist auch nachts erlaubbt.
Grillen: Ja - aber nur, wenn es dem Nachbarn nicht stinkt. Grundsätzlich ist Grillen erlaubt. Es sei denn: Es ist in Hausordnung oder Mietvertrag ausdrücklich untersagt (wiederholte Verstöße können zur fristlosen Kündigung führen) oder Rauch, Geruch und Lärm stören die Nachbarn. „Man sollte eine Grillparty vorher ankündigen“, rät der Mieterverein. Manche Gerichte urteilen: Von April bis September darf einmal im Monat gegrillt werden, wenn man es 48 Stunden vorher ankündigt.
Baden und Duschen ist auch nach 22 Uhr erlaubt. Verbote in der Hausordnung sind unwirksam. Offen ist, ob Nachbarn wegen „störender nächtlicher Badegeräusche“ die Miete mindern können.
Kinderwagen und Rollatoren: Das Abstellen im Hausflur oder Treppenhaus kann nicht generell verboten werden. Es sei denn, es gibt eine zumutbare andere Abstellmöglichkeit oder sie beeinträchtigen erheblich die Nachbarn oder den Vermieter.
Herabfallende Blüten oder Blätter vom Balkon muss der Nachbar darunter ertragen. Aber stark wuchernde Pflanzen müssen zurückgestutzt werden, wenn sie über die Balkonbrüstung wachsen. Beim Gießen darf das Wasser nicht den Mieter darunter treffen.
Kinder: Lärm durch spielende Kinder ist in einem Mehrfamilienhaus als „ortsüblich“ anzusehen. Nur wenn der Krach das übliche Maß bei weitem überschreitet, können Nachbarn und Vermieter dagegen vorgehen.
Grimassen: Sieh einer an: Die Bewohner einer Erdgeschosswohnung können es den Nachbarskindern verbieten lassen, wenn die „gezielt“ in ihre Fenster schauen und Grimassen schneiden. Die finden das meist nicht lustig.
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