Volker Rastätter: Das ist eine sehr brutale Vorgehensweise
München - Als Geschäftsführer des Mietervereins München kennt Volker Rastätter den ehemaligen Promi-Wirt Peter Schmuck und dessen Methoden zur Genüge. "Hier geht es einfach um Einschüchterung. Ich halte es sogar für Nötigung", sagt der 68-Jährige im Interview mit der AZ.
AZ: Herr Rastätter, kennt man den Immobilienbesitzer Peter Schmuck beim Mieterverein?
VOLKER RASTÄTTER: Ja, er ist einer derjenigen, die sehr bekannt sind bei uns. Herr Schmuck besitzt mehrere hundert Wohnungen in München, ihm gehört unter anderem die Hälfte der Siedlung neben dem Tierpark. Im Laufe der Jahre haben sich sicher mindestens 200 bis 300 Mieter von uns beraten lassen, die Probleme mit ihm hatten.
In der Kesselbergstraße 2 hat er Mietern fristlos gekündigt und mit Räumungsklagen gedroht, die keine Duldungserklärung für die Modernisierungsmaßnahmen unterschrieben haben...
Hier hat er sich etwas Neues ausgedacht, um den Druck auf seine Mieter zu erhöhen. Er kündigt mit der Begründung, dass die Mieter die Modernisierung mutwillig verweigern würden. Das ist eine sehr brutale Vorgehensweise.
Rastätter: Schmucks Methoden sind Nötigung
Sind solche Kündigungen zulässig?
Die Rechtsprechung sagt, dass ein Vermieter bestenfalls Schadenersatzsprüche anmelden kann, wenn erwiesen ist, dass sich durch die Verweigerung eines Mieters Baumaßnahmen verzögern. Aber der Ablauf ist klar geregelt: Wenn der Mieter keine Duldungserklärung unterschreibt und der Vermieter auf Rechtmäßigkeit einer Duldung klagt, entscheidet das Gericht. Gewinnt der Vermieter, muss der Mieter die Modernisierung über sich ergehen lassen. Erst, wenn sich der Mieter dann immer noch wehrt, zum Beispiel Handwerker nicht in die Wohnung lässt, könnte der Vermieter kündigen. Zu kündigen, weil der Mieter die Duldungserklärung nicht unterschreibt, ist nicht zulässig. Jedenfalls haben Richter eine Räumungsklage bislang immer abgelehnt. Hier geht es einfach um Einschüchterung. Ich halte es sogar für Nötigung.
Ist schon mal ein Entmieter wegen Nötigung verurteilt worden?
Dazu habe ich keine Informationen. Man unterschätzt in der Strafjustiz, was solche Drohszenarien mit den Menschen machen. Die Lebensqualität von Mietern, die über Jahre so einem starken Druck ausgesetzt sind, sinkt. Manche brauchen sogar ärztliche Hilfe.
In der Kesselbergstraße 2 soll die Miete nach der Modernisierung teilweise um mehr als das Doppelte steigen, ist das zulässig?
In diesem Fall gilt leider noch das alte Recht, bei dem elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Und das ohne Obergrenze. Seit 1. Januar 2019 gibt es zum Glück ein neues Gesetz, das die Umlage der Kosten auf die Miete deckelt. Es gibt aber auch nach altem Recht eine Härtefallregelung: Demnach darf die Miete auch nach einer Modernisierung nicht mehr als 30 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens übersteigen.
Baumaßnahmen: Was muss der Vermieter zahlen?
Mit einer Modernisierung geht immer auch eine Erhöhung des Wohnwertes einher. Nur bei einer solchen darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen. Problematisch wird es, wenn Baumaßnahmen zur Modernisierung auch Erhaltungsmaßnahmen beinhalten. Der Vermieter muss in solchen Fällen die ihm ohnehin obliegenden Erhaltungskosten von den Gesamtkosten abziehen. Beispiel: Austausch von längst überholungsbedürftigen Kastendoppelfenstern gegen moderne Isolierglasfenster.
