Viele kriegen ihre Immobilien nicht mehr los: Wohnungen und Häuser in München werden zum Ladenhüter
München - Alle sieben Jahre verdoppelten sich in den vergangen zwei bis drei Jahrzehnten die Preise vieler Münchner Wohnungen und Häuser im Schnitt. Für viele Anleger war klar: Es gibt kaum eine bessere Investition, als eine Immobilie im Stadtgebiet zu kaufen.
Das hatte auch damit zu tun, dass der Leitzins fast auf den Nullpunkt gesunken war. Vereinfacht gesagt: Geld zu leihen (um damit eine Immobilie zu kaufen), kostete kaum etwas. Der Markt boomte.
Seit uns aber eine Pandemie heimsuchte, Zentralbanken schrittweise den Leitzins erhöhten und es wieder teurer wurde, Geld zu leihen, hat ein deutlicher Trend in München eingesetzt. Was lange Zeit niemand für möglich gehalten hätte, passiert seit Herbst 2022: Die Preise für Wohnungen und Häuser in der Stadt fallen, in jeder Lage und in jeder Qualität. Das bestätigt auch der neueste Marktbericht des Immobiliendachverbandes IVD Süd, der eine Halbjahresbilanz zieht.
Viele Verkäufer wollen Immobilie nicht mit Verlust abgeben
Demnach gibt es weiterhin einen bayernweiten Trend, der sich in München verstärkt zeigt. Viele Häuser und Wohnungen sind regelrechte Ladenhüter geworden. Das liegt auch an den Preisvorstellungen, die sich oft noch am Topniveau vor Corona orientieren. Einige Verkäufer tun sich offenbar schwer, "die neuen Realitäten bei den Verkaufspreisen zu akzeptieren", schreibt der IVD im neuesten Marktbericht. Schließlich sind zuletzt viele Kleinanleger vor Corona bei recht hohen Kaufpreisen eingestiegen und wollen wohl nicht mit Verlust aus dem sicher geglaubten Geschäft aussteigen.
Die ersten Münchner Preisabschläge in der Kategorie "Eigentumswohnung-Bestand" hatten im Frühjahr 2022 sanft eingesetzt, mit 0,4 bis 1,2 Prozent. Zwischen fünf und zehn Prozent hingegen betrugen sie im Frühjahr 2023. Die aktuellen Preisrückgänge haben sich zwar etwas stabilisiert, sind aber bei Münchner Immobilien immer noch deutlich. Sie schwanken zwischen 5 und 5,4 Prozent. Neubauwohnungen wurden erneut günstiger – um etwa 6,9 Prozent.
Auch reiner Baugrund ist vom Preisverfall betroffen
Bei Häusern ist der Preisverfall auch spürbar. Einfamilienhäuser wurden seit Frühjahr 2023 im Schnitt um 6,4 Prozent billiger. Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser im Bestand wechselten mit einem Preisabschlag von 7,8 bis 8,1 Prozent den Eigentümer – die beiden Kategorien verzeichnen den höchsten Rückgang im Halbjahresvergleich. Beim Neubau dieser beiden Objekte beträgt der Preisabschlag 7 bis 7,8 Prozent.
Baugrund für Geschossbau trifft der Preisverfall ebenso. Er wird in München rund fünf Prozent günstiger gehandelt als noch im Februar 2023. Vorbei die Zeiten also, als noch so mancher Investor eine der wenigen Baulücken der Stadt aufkaufte und dann täglich ein noch höheres Kaufgebot bekam – vorerst.
Langzeit-Investoren können sich noch entspannen
Grund für Verkäufer, nervös zu werden? Das kommt darauf an, wann gekauft wurde. Da lohnt sich ein Blick auf den Zehnjahresvergleich des IVD. Wer 2013 eine Immobilie oder Baugrund zum Eigentum gemacht hat, steht noch gut da. Baugrund für Einfamilienhäuser kostet 132 Prozent mehr als 2013, für Geschossbau 94 Prozent und für Doppelhaushälften 93 Prozent.
Bei Immobilien ist der Zuwachs im Zehnjahresvergleich auch massiv, wenn auch nicht ganz so extrem: ein Plus von 84 Prozent bei Eigentumswohnungen im Bestand, 78 Prozent bei Reihenmittelhäusern (Neubau), 77 Prozent bei Einfamilienhäusern (Bestand), bis zu 70 Prozent bei Reihenmittelhäusern (Bestand) sowie bei neuen Eigentumswohnungen. Sprich: Langzeit-Investoren können sich noch entspannen.
