Urteil: Münchner Gericht erklärt Mietpreisbremse für unwirksam!
München – Was Ende Mai vor dem Mietsgericht verhandelt wurde, könnte das Paradebeispiel eines Mietpreisbremse-Prozesses sein: Ein Münchner Paar hat im Juni 2016 eine 100-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Stiglmaierplatzes angemietet. Sicherlich keine schlechte Lage, doch selbst für die Maxvorstadt sind 2.000 Euro Kaltmiete, also 20 Euro pro Quadratmeter ganz schön happig. Das dachten sich auch die Mieter und forderten von ihrem Vermieter die Offenlegung der vorherigen Grundmiete.
Der Gedanke dahinter: Wenn der Vermieter die Miete stärker angehoben hatte, als die Mietpreisbremse erlaubt, hätte er die überzogene Erhöhung wieder rückgängig machen müssen. Doch der Vermieter spielte nicht mit und verweigerte Angaben zu früheren Mietpreisen. Vermutlich hatte sich das Paar rechtlich ziemlich sicher gefühlt, gegen den Vermieter daraufhin vor Gericht zu ziehen – denn immerhin wäre für ihre Wohnung laut Mieterschutzverordnung nur ein Quadratmeterpreis von 15,16 Euro fällig.
Doch vor Gericht erlitten die Kläger nun eine krachende Niederlage, die sie so wohl kaum kommen sahen. Denn das Mietgericht befasste sich gar nicht mit dem konkreten Fall und der Frage, ob der Mietpreis beim Mieterwechsel zu stark angehoben wurde oder nicht. Stattdessen erklärte der Richter die Mietpreisbremse in München (und vermutlich ganz Bayern) für generell nicht anwendbar.
Der Freistaat schlampt und der Mieter muss dafür bezahlen
Die Urteilsbegründung ist nicht nur nachvollziehbar, sondern insbesondere auch eine schallende Ohrfeige für die bayerische Staatsregierung. Denn die Mietrechtsnovellierung von 2015, in der die Mietpreisbremse verankert ist, ist zunächst einmal ein Bundesgesetz. Damit das Gesetz auf Landes-, Städte- oder Gemeindeebene angewendet werden kann, muss eine entscheidende Voraussetzung erfüllt sein: Man muss nachweisen, dass vor Ort ein "angespannter Wohnungsmarkt" herrscht.
Nun weiß jeder Münchner natürlich, dass dies zweifelsfrei auf die bayerische Landeshauptstadt zutrifft. Aber Allgemeinwissen und eine offizielle Einstufung sind nun mal zwei grundverschiedene Dinge. Wie das Gericht betonte, war es Aufgabe des Freistaats, "eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung" durchzuführen und anhand dieser Überprüfung darzulegen, warum einzelne Stadtviertel oder das gesamte Stadtgebiet unter einem "angespannten Wohnungsmarkt" zu leiden haben.
Doch genau das hat der Freistaat Bayern offenbar bis heute nicht getan. Man habe lediglich abstrakt darauf hingewiesen, dass der Mietmarkt in 137 bayerischen Gemeinden – darunter eben auch München – stark gefährdet sei. Harte, vergleichbare Fakten habe man dafür aber nie geliefert.
"Gerade für München als der größten Kommune Bayerns scheint eine transparente Begründung notwendig. § 556d Abs. 2 BGB erfordert daher eine Einzelfallbewertung und die Darlegung der Tatsachen, die zur Bewertung der Landesregierung geführt haben. Welche Tatsachen für München als dem größtem und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, lässt sich der Verordnungsbegründung nicht entnehmen", so das Urteil.
Und durch dieses kleine, aber entscheidende Versäumnis ist die Mietpreisbremse nach Auffassung des Gerichts bislang schlicht und ergreifend nicht anwendbar.
Diese Auffassung bestätigte nun, knapp ein halbes Jahr später, das Langericht München I: "Der festgestellte Formverstoß führt nach der Entscheidung des Landgerichts insgesamt zur Unwirksamkeit der am 14.07.2015 erlassenen und mit Wirkung vom 01.01.2016 in die Mieterschutzverordnung überführten Mietpreisbegrenzungsverordnung." Und nicht nur das: es ließ auch keine Revision gegen den Urteilsspruch zu, er ist also nicht mehr mit Rechtsmitteln anfechtbar.
Allerdings liegt der Teufel - natürlich - mal wieder im Detail. Denn tatsächlich ist eine mittlerweile überarbeitete Version der Mietpreisbremse für unwirksam erklärt worden. Im Zuge des Rechtsstreits hat die Staatsregierungen ihre Kriterien für die Anwendung der Mietpreisbremse nämlich bereits nachgebessert. Seit Juli gibt es diesen verfeinerten Kriterienkatalog. Ob der jetzt allerdings genau genug ist, um rechtswirksam angewendet zu werden, ist unklar - denn darüber müsste in einem neuen Verfahren entschieden werden.
Ist die Mietpreisbremse also tatsächlich am Ende? Oder in der aktuellen Form rechtsverbindlich wirksam? Am Ende bleibt Ungewissheit.
