Ebersberg, Dachau, Starnberg: Was kostet das Wohnen im Umland von München?
Wohnen in München ist teuer. Viele zieht es deshalb aufs Land. Doch auch hier holen die Preise langsam auf. Ein Landkreis gilt als echter Geheimtipp und einer ist sogar noch teurer als die Münchner Innenstadt.
Ebersberg - Pro Quadratmeter 15 Euro zahlten Münchner im Schnitt für die Miete. Und das nicht etwa für feine Neubauwohnungen oder kernsanierten Altbau. Sondern für ganz normale Wohnungen, den sogenannten Bestand. Und auch der Traum vom Eigenheim ist in der Stadt nicht unbedingt günstig.
Mit 5600 Euro pro Quadratmeter schlug der Kauf einer Wohnung in München 2016 durchschnittlich zu Buche. Zu teuer, finden viele. Insbesondere Familien zieht es deshalb vermehrt ins Umland. „Der Markt im Münchner Speckgürtel brummt“, so Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Eine Aussage die auch durch den kürzlich vorgestellten „Marktbericht Münchner Umland Wohnimmobilien“ des IVD bestätigt wird.
Umland ist nicht gleich Umland
Hier zeigt sich deutlich: Die Nachfrage in den Landkreisen wächst. Und damit steigen vielerorts auch die Preise. Die Umlandflucht hat zwei Ursachen: Zum einen profitieren viele Landkreise von der Strahlkraft der Landeshauptstadt. Münchner Angestellte versuchen mit einem Wohnsitz außerhalb Geld zu sparen.
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Allerdings: Umland ist nicht gleich Umland. Landkreise, die besonders nah an München sind, erfreuen sich laut IVD besonderer Beliebtheit und sind somit teurer. Ähnliches gilt für Gegenden mit besonders guter Verkehrsanbindung. Zum anderen haben sich in vielen Landkreisen inzwischen eigene urbane Zentren entwickelt. Das gilt laut IVD zum Beispiel für Dachau oder den Landkreis Freising. So gleicht sich das Preisniveau auch hier langsam München an.
Ein Überblick über die Entwicklung in den Kreisstädten zeigt, in welchen Regionen Mieten, Kaufen und Wohnen (noch) vergleichsweise günstig ist.
Wirtschaftsstandort Dachau
Dachau: Der Landkreis entwickelt sich zunehmend zum wichtigen Wirtschaftsstandort. Entsprechend ist das Bevölkerungswachstum. Vergleicht man die Jahre 2005 und 2015 ist der Landkreis um rund 11 Prozent gewachsen.
Die Nachfrage nach Wohnraum in der Kreisstadt ist somit groß und die Einsparmöglichkeiten im Vergleich zu München gering. 12,70 Euro Wohnungsmiete pro Quadratmeter zahlten Dachauer im vergangenen Jahr im Durchschnitt. Tendenz steigend: 4 Prozent stiegen die Mieten allein im Laufe des vergangenen Jahres.
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Erding: Die Gegend in Flughafennähe ist den Angaben des IVD zufolge bei Investoren und Eigennutzern gleichermaßen beliebt. Sowohl Kauf- als auch Mietpreisniveau sind im Laufe des vergangenen Jahres stark angestiegen. Die Mieten für Wohnungen erhöhten sich um rund 8 Prozent, Kaufpreise um 5 Prozent.
"Geheimtipp Ebersberg"
Laut IVD ein „echter Geheimtipp“ im Umland. Für ein Einfamilienhaus zahlt man in der Kreisstadt nur 44 Prozent der Münchner Preise und auch die örtlichen Mieten blieben im vergangenen Jahr stabil und deutlich unter Landeshauptstadt- Niveau. Wohnungen sind in Ebersberg sowohl für Käufer (3500 Euro/m²) und Mieter (9,80 Euro/m²) im Vergleich mit München noch durchaus erschwinglich.
Freising: Ähnlich wie in Dachau übersteigt auch hier die Nachfrage nach Wohnraum deutlich das Angebot. Eigentumswohnungen wechselten in der Kreisstadt im Münchner Norden im vergangenen Jahr für durchschnittlich 3800 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Die Mieten lagen bei durchschnittlich 11,50 Euro pro Quadratmeter.
Starnberg ist noch teurer als München
Fürstenfeldbruck: Schon jetzt wird die Gegend immer beliebter und in den kommenden Jahren rechnet man in der Stadt mit dem höchsten Bedarf an Wohnraum im Ballungsraum. Schon im vergangenen Jahr wurden Einfamilienhäuser rund 6 Prozent teurer. Auch die Mieten stiegen. Derzeit belaufen sie sich auf 11,20 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. Die Stadt plant, der Entwicklung mit mehreren größeren Bauprojekten zu begegnen.
Starnberg: Die einzige Stadt im Ballungsraum, die das Münchner Preisniveau sogar noch übertrifft. Durchschnittlich 15,90 Euro betrug die Quadratmetermiete hier im vergangenen Jahr. Auch die Preise für Einfamilienhäuser stellen München in den Schatten. Rund 1,6 Millionen Euro kostete das Eigenheim im vergangenen Jahr in Starnberg. „Nur“ 1,4 Millionen Euro waren es dagegen in München.
Die Mieten im Münchner Umland steigen stark. Foto: Panfilov
Die AZ-Umfrage: Würden Sie ins Münchner Umland ziehen?
Konstantin Kirilov (19), Student: "Ich bin zum Studieren nach München gekommen und hatte auch eine Wohnung in Höhenkirchen besichtigt. Der Preis war schon besser, aber der lange Weg zur Uni war mir dann doch zu viel."
Marlene Hippeli (75), Rentnerin: "Grundsätzlich hätte ich kein Problem damit, ins Umland zu ziehen. Mit der S-Bahn kommt man ja eigentlich schnell überall hin. Ich würde mir lieber etwas leisten und dafür außerhalb wohnen."
Peter Wetten (74), Rentner: "Ich habe eine Vermieterin, die sozial denkt und nicht zu hohe Mieten nimmt. Deshalb steht ein Umzug für mich nicht zur Diskussion. Zum Glück, denn ich wohne gerne in München."
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