Teuer, teurer, Wohnen in München - Mietpreise 2016
München - Fast hätte man gemeint, da beruhigt sich was am hiesigen Wohnungsmarkt. Tut es aber nicht. Die Zahlen eines aktuellen Reports, des „City Profile München“ des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL), zeigen das aktuelle Ausmaß des Wohnwahnsinns in München. Die AZ fasst die wichtigsten Ergebnisse zusammen.
Die Mietrekorde
Es ist ein Preis-Schock: Runde 16 Euro pro Quadratmeter soll eine Mietwohnung jetzt im Mittel in München kosten, so das Ergebnis des JLL-Reports.
Dass dieser Preis von demjenigen Wert abweicht, den kürzlich der Immobilienverband Deutschland (IVD) für München genannt hat (14,70 Euro pro Quadratmeter), liegt zum einen an einer anderen Art der Berechnung. JLL weist bei allen Kennzahlen den mittleren Wert aus, den sogenannten Median. Im Gegensatz zum Durchschnittswert ist dieser nicht so leicht durch extreme Preise zu verzerren. Offensichtlich ist aber zum anderen auch die Datenbasis eine andere – schließlich sind die JLL-Preise deutlich über denen des IVD.
Knappheit bestimmt den Preis, nicht die Mietpreisbremse
So liegen sogar die mittleren Preise im günstigsten Stadtbereich, dem Westen (dazu zählen die Autoren Aubing-Lochhausen-Langwied, Pasing-Obermenzing sowie Allach-Untermenzing), schon bei 13,95 Euro pro Quadratmeter.
Im teuersten Bereich, der Mitte-Süd (neben der Altstadt sind das Lehel, Ludwigs- und Isarvorstadt, die Au und Haidhausen sowie die Schwanthalerhöhe), liegt die mittlere Miete bei 18,90 Euro pro Quadratmeter. Den stärksten Anstieg gab es mit 7,3 Prozent Zuwachs im Jahresvergleich im Bereich Süd-Ost, also in Berg am Laim, Trudering-Riem und Ramersdorf-Perlach. Die Autoren des Reports begründen das damit, dass die Preise hier bislang noch recht niedrig gewesen seien. Das sei halt jetzt vorbei.
Besonders teuer sind natürlich Altbau- (17,60 Euro pro Quadratmeter) und Neubauwohnungen (17,35 Euro pro Quadratmeter, siehe Tabellen). Rekordpreise gibt es in der Altstadt, wo die Spitzenmieten mittlerweile knapp unter der 30-Euro-Marke liegen – und richtig extreme Fälle wie Angebote für über 50 Euro pro Quadratmeter (AZ berichtete) sind damit noch nicht mal gemeint.
Die Mietpreisbremse macht sich übrigens noch nicht bemerkbar. Die Autoren schreiben: „Marktbestimmend bleiben Knappheitstendenzen“. Weil es einfach nicht genug gibt und die Leute nehmen, was sie kriegen, werden die Mieten also weiter steigen – trotz vermeintlicher Preisbremse.
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Käufer im Rausch
Der Eigentumswahnsinn geht weiter: Auch wenn die Preise seit 2010 in irre Höhen klettern – gekauft wird immer noch. Das treibt die Preise. Knapp neun Prozent gingen diese in die Höhe, im Mittel kostet ein Quadratmeter Wohnung gerade um die 6000 Euro. Besonders hoch sind die Anstiege im mittleren Preissegment. In Top-Lagen in der Innenstadt sind 11 000 pro Quadratmeter locker drin.
Offenbar sehen tatsächlich viele Anleger ihre Chancen in Immobilien – obwohl die Mietrendite immer niedriger wird. Denn die Kaufpreise steigen wieder einmal deutlich stärker als die Mieten. Der Rausch der Käufer geht trotzdem weiter.
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Die Mega-Deals
Noch nie wurden so viele Wohnungen verkauft wie im vergangenen Jahr. In Deutschland waren es rund 360 000 Einheiten, für Kosten von insgesamt rund 25 Milliarden Euro. Fast die Hälfte der Summe kommt durch Mega-Deals zustande, Verkäufe, bei denen mehr als 15 000 Wohnungen den Eigentümer wechseln.
Es gibt einen neuen Giganten am Wohnungsmarkt
Der größte Deal war die Übernahme der Firma Gagfah durch die Deutsche Annington. Der daraus neu entstandene Riesen-Wohnungskonzern Vonovia SE ist jetzt mit einem Marktkapital von 13 Milliarden Euro sogar im DAX – ein neuer Wohngigant ist am Markt. Allein der Wert des Übernahme-Deals, bei dem es um 114 000 Wohnungen ging, lag bei acht Milliarden Euro.
In München geht es auf dem Immobilienmarkttraditionell etwas kleinteiliger zu als auf die ganze Republik gesehen. Hier tragen Privatinvestoren den Hauptanteil des Umsatzes. In München wurden 2015 rund 2700 Wohnungen im Wert von insgesamt 390 Millionen Euro gehandelt. Die meisten Deals werden über Pakete von rund 100 Wohnungen geschlossen.
Aber auch große Unternehmen kaufen im „Wer-ko-der-ko-Modus“ weiter großzügig ein. So hat etwa die Augsburger Firma Patrizia Immobilien, die vor einigen Jahren auch die GBW-Wohnungen vom Freistaat übernahm und dann viele davon teuer weiterverkaufte (AZ berichtete), in München wieder zugekauft. Die Verkäufer der Wohnungen stammten aus Norwegen und Schweden. Der Preis: geheim. Gleichzeitig verkaufte Patrizia insgesamt 15 200 Wohnungen in Berlin, Kiel und München für rund 1,2 Milliarden Euro an die Deutsche Wohnen.
Auch die öffentlichen Wohngesellschaften GWG und Gewofag investieren in München, um Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu gewinnen und sozialverträglichere Preise als auf dem freien Markt zu erreichen. Der JLL-Report sagt dazu aber: Die 70 Millionen, die beide Gesellschaften 2015 so an „Wohnvermögen“ aufgebaut haben, „wirken sich nur wenig auf den angespannten Mietwohnungsmarkt aus“.
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Zu wenig Neubau
Die Zahl der Baugenehmigung sinkt, heißt es im Report. Es zeichne sich in den bisherigen Daten für 2015 „ein spürbarer Rückgang ab“, sodass fürs letzte Jahr insgesamt „der niedrigste Genehmigungsstand seit 2010 erreicht werden“ könnte. Die Folge: In den nächsten Jahren werden zu wenige Wohnungen fertiggestellt. Konkret beziffert JLL den Bedarf als viermal höher als die heutige Bautätigkeit. Denn unter Berücksichtigung des anhaltenden Zuzugs sowie der Ankunft weiterer Flüchtlinge müssten jährlich bis zu 20 000 Wohnungen neu entstehen. 8500 neue Wohnungen pro Jahr sind das Ziel der Stadt.
Neben strenger Regulierung sei der Mangel an Bauland schuld am stockenden Wohnungsbau: 46 000 Quadratmeter weist ein Plan im Stadtgebiet noch als Fläche für neue Wohnungen aus. Das reicht, wenn man die geforderte Zahl aus der Studie nimmt, nicht mal für drei Jahre. Es müssten neue Flächen ausgewiesen werden – vor allem im Umland.
