Neubau in der Au: So teuer ist Wohnen im "Franz38"
"Ganz normale Mietwohnungen" mit Mieten nicht für den ganz großen Geldbeutel - so sagte es Architekt Johann Spengler vom Büro Steidle Architekten im November 2019 in der Sitzung der Stadtgestaltungskommission. In der stellte er einen Entwurf seines Büros vor, einen Neubau am Eck Franziskanerstraße und Gebsattelstraße in der Oberen Au.
Neubau sollte "gelassene Eleganz" ausstrahlen
Der Plan der Architekten damals: Ein achtstöckiger Neubau, der sich in die von alten Stadthäusern geprägte Umgebung einfügen und eine "gelassene Eleganz" ausstrahlen solle, so der Architekt. Für ausreichend Grün würden die Dächer begrünt, auch die großen Pappeln vor dem Grundstück sollten stehen bleiben.
Der Kommission gefiel der Entwurf, Vertreter der Lokalpolitik freute aber vor allem, dass damit neue Wohnungen im Viertel geschaffen würden. Der helle luftige Neubau würde ein dunkles Bürogebäude aus den 70er Jahren ersetzen, 46 Wohnungen von einem bis vier Zimmern und eine Gewerbefläche würden entstehen.
Ein "Fremdkörper in der Gegend" sei der Bau stets gewesen", so SPD-Stadträtin Bettina Messinger damals, "das Stadtbild wird geheilt". Als "ein Stück Stadtreparatur" sah auch Architekt Spengler sein Projekt damals.
Erwartet worden war, dass das Stadtbild "geheilt" wird
Heute, gute zweieinhalb Jahre später, scheint vieles eingehalten worden zu sein. Das Haus am Gebsattelberg ist fast fertig, nur noch teilweise wird der Neubau vom Gerüst verhüllt. Die Fassade sieht der Visualisierung von damals sehr ähnlich, auch die Pappeln durften wirklich bleiben.
Ist die Stadtreparatur an der Stelle also geglückt? Mit Blick aufs Bauliche dürften das viele bejahen. Mit viel weiß und großen Fenstern ist der Bau durchaus ansehnlicher als der dunkle Klotz von einst, auch wenn der Neubau, deutlich wuchtiger, näher an die Straßen heranreicht.
Mietmarkt und Preisstruktur im Viertel allerdings werden durch den Neubau wohl kaum repariert. Zum 1. Juni sind die Wohnungen bezugsfrei und ein Blick auf die Preislisten zeigt, von "ganz normalen" Wohnungen für normale Geldbeutel kann keine Rede sein.
Eingebaute Luxusausstattung hat ihren Preis
Unter dem Titel "Franz38", nach der Adresse in der Franziskanerstraße, wird der Neubau "im Herzen der Au" derzeit vermarktet. Vom Apartment mit 33 bis zum Penthouse mit 148 Quadratmetern ist alles dabei.
Alle Wohnungen seien mit "hochwertigem Eichenparkett, Fußbodenheizung, bodentiefen Fenstern, großzügigen Bädern mit Wanne oder bodengleichen Duschen und teils verglasten Loggien oder Dachterrassen ausgestattet, heißt es auf der Projekt-Homepage. Glasfaseranschluss, Aufzug und eine Tiefgarage gibt es auch, wer will, kann ebenerdig einen Parkplatz für 130 Euro monatlich dazumieten.
Das alles hat freilich seinen Preis: So ist beispielsweise eine Ein-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit 34,79 Quadratmetern ohne Loggia für 1.180 Euro warm (inklusive 100 Euro Betriebskosten) verfügbar. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 54,23 Quadratmetern und Loggia im dritten Stock kostet bereits 1.700 Euro warm (inkl. 165 Euro Betriebskosten).
Knapp 4.000 Euro Warmmiete für 130 Quadratmeter
Für etwas mehr, nämlich 1.825 Euro warm (inkl. 195 Euro Betriebskosten) gibt es eine der "günstigeren" Drei-Zimmer-Wohnungen: 65,21 Quadratmeter, Erdgeschoss, mit Loggia. Für drei Zimmer im Erdgeschoss mit Loggia und 96,72 Quadratmetern zahlt man bereits 2.610 Euro warm (inkl. 290 Euro Betriebskosten).
Über 80 Quadratmetern ist man g rob bei 2.450 bis 2.550 Euro warm, und wer von der Dachterrasse im fünften Stock einer großen Drei-Zimmer-Wohnung mit 127,58 Quadratmetern Fläche einen Blick ins Grüne beziehungsweise den benachbarten Schulhof der Grundschule an der Hochstraße haben will, muss dafür satte 4085 Euro (inkl. 385 Betriebskosten) hinlegen.
Die Vier-Zimmer-Wohnungen mit 100 Quadratmetern und zwei Loggien im Erdgeschoss, ersten oder zweiten Stock liegen bei 2.885 bis 2.960 Euro warm. Auf den ganz großen Geldbeutel warten dann vier Zimmer mit zwei Dachterrassen, eine davon allerdings Richtung Franziskanerstraße, im fünften Stock mit 147,18 Quadratmetern für 4.745 Euro warm.
Bauherr gehörte einst zu Spaten-Franziskaner-Bräu
Bauherr und Verwalter des Projekts ist die Sedlmayr Grund und Immobilien AG, die nach eigenen Angaben mit ihren Tochtergesellschaften zu den großen deutschen Immobiliengesellschaften gehört und über Beteiligungen auch Wohnungen in Stuttgart, Berlin und Leipzig besitzt.
Die Münchner kennen das Unternehmen vor allem, weil es einst zu Spaten-Franziskaner-Bräu gehörte, bis der Getränkebereich 2004 ausgegliedert wurde.
Der Immobilienbesitz des Unternehmens geht so auch zurück bis in 19. Jahrhundert und ist eng mit der Spatenbrauerei und ihrer Entwicklung verknüpft. Ging es anfangs vor allem um Produktionsflächen, wurden ab Mitte der 1870er Jahre auch Häuser, in denen eine Wirtschaft war, erworben. Seit Ende der 1990er Jahre hat man den Immobilienbestand mit "gezielten Zukäufen" vergrößert, heißt es in der Unternehmenshistorie.
Grundstück war bereits im Firmenbesitz
Auch das Grundstück an der Franziskanerstraße musste für den Neubau nicht extra erworben werden, sondern war bereits im Firmenbesitz. Trotz der nun aufgerufenen, auch für die Au, saftigen Preise sind viele Wohnungen bereits vermietet oder reserviert.
Die Mietpreisspirale in dem ohnehin begehrten Viertel dürfte sich damit ein Stück weiter nach oben drehen.
