Luxussanierung nach Tod des Vermieters? So wehren sich Mieter aus München Haidhausen
München - Herr Lehmann hat Haferkekse gebacken. Das macht er immer für die Krisentreffen der Hausgemeinschaft aus der Kirchenstraße 26, wenn sich alle Bewohner in dem kleinen Raum im Erdgeschoss des lachsfarbenen Hauses zusammensetzen, wo ein Öfchen die Luft erwärmt und normalerweise Yogakurse stattfinden.
"Heute sind deine Kekse besonders gut geworden", lobt Stella Waltemade. Sie hat viele Vergleichsmöglichkeiten: Die Gemeinschaft trifft sich in letzter Zeit sehr oft, denn ihr Haus soll verkauft werden.
Das Eckgebäude in Haidhausen und das, was gerade mit ihm und seinen Bewohnern geschieht, steht symptomatisch für die Entwicklung des Immobilienmarkts in München: Das ältere Ehepaar aus München, dem das Haus gehörte, hatte ein Herz für Künstler, für Selbstständige, legte Wert auf sozialverträgliche Mieten.
Die liegen zwischen fünf und zwölf Euro pro Quadratmeter - auch weil das Haus teilweise sehr renovierungsbedürftig ist: Fünf Wohnungen sind recht roh, einige haben kein eigenes Bad, kein fließend Wasser, Waschbecken sind im Flur, die Toiletten im Treppenhaus.
Erst starb der Mann des Besitzerehepaars, 2016 auch die Frau. Ihre Kinder erbten die Häuser, die dem Paar gehörten, darunter das in Haidhausen.
Die Mieter wollten das Haus kaufen - und wurden ignoriert
Ende 2016 schrieben die Mieter einen Brief an die Testamentsvollstrecker : Sie würden gern über einen eventuellen Verkauf informiert werden, weil sie dann eine Genossenschaft gründen und das Haus übernehmen möchten. Keine Reaktion. Auch nicht auf einen zweiten Brief.
Mitte Januar 2018 dann "liefen plötzlich Interessenten-Horden durchs Haus", erzählt Mieter Jörg Wizigmann. "Es hieß, das Haus soll bis Ende Februar verkauft werden, weil die Erben die Erbschaftssteuer damit begleichen wollen."
Nun ist es für die Mietergemeinschaft zu spät, noch eine Genossenschaft zu gründen, zu spät, um irgendwie genug Geld zusammen zu bekommen. Das aktuelle Höchstgebot, das ihnen genannt wurde, lag bei 3,85 Millionen Euro.
Sollte der neue Besitzer massiv renovieren und modernisieren und die Kosten auf die Miete umlegen, wird es existenziell für die Mieter der zwölf Wohneinheiten und des Gewerberaums, in dem eine Goldschmiedewerkstatt untergekommen ist.
Viele haben Angst, dass sie sich eine andere Wohnung in München nicht leisten können - oder keine bekommen. "Vermieter nehmen ungern Selbstständige", sagt Katrin Lehmann, "und eine junge Familie mit Eltern, die selbstständig sind, hat keine Chance."
Zum Schutz des Wohnraums: Die Stadt hat ein Vorkaufsrecht
Das denkmalgeschützte Haus mit dem Baujahr 1862 liegt im Erhaltungssatzungsgebiet. Wenn durch den Verkauf einer Immobilie mit Mietwohnungen und "unangemessene Modernisierung" die Gefahr besteht, dass für die "gebietstypische Bevölkerung" kein Mietraum mehr vorhanden ist, kann die Stadt eingreifen. Sie bekommt Bescheid - sobald ein Kaufvertrag beim Notar liegt. Dann prüft das Kommunalreferat, ob die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht - und der Stadtrat berät darüber.
Zu konkreten Fällen könne er sich nicht äußern, sagt Bernd Plank, Sprecher des Kommunalreferats. "Es geht da aber immer um die Frage: Wie viel Wohnraum können wir im Einzelfall schützen und zu welchem Preis?" Primäres Ziel sei nicht der Schutz des einzelnen Mieters, sondern des Milieus.
Ihr Vorkaufsrecht nutzt die Stadt auch nur dann, wenn der potenzielle Käufer keine Abwendungserklärung unterschreibt, in der er sich verpflichtet, über zehn Jahre die Umwandlung in Eigentumswohnungen und "unangemessene Modernisierungsmaßnahmen" zu unterlassen.
Einige Wohnungen haben kein fließend Wasser, das Waschbecken befindet sich dann im Gang. Foto: Daniel von Loeper
Sie wollen nicht nur jammern - sondern vor allem andere aufrütteln
"Aber was sind schon zehn Jahre im Verlauf einer Stadtentwicklung?", fragt Katrin Lehmann. Referatssprecher Plank beschwichtigt: Nach der Frist ende der Schutz nicht sofort. "Auch danach gibt es Auflagen, das Haus ist nicht komplett der Willkür ausgesetzt."
Ob das für ihr Haus relevant wird, vermag die Gemeinschaft nicht abzusehen. Was Mieter Wizigmann aber betont: "Die Stadt hat uns sehr begeistert. Alle hatten ein offenes Ohr für uns und haben alles versucht."
Deshalb gehe es ihnen nicht in erster Linie um ihr Einzelschicksal, "sondern darum, Interesse zu wecken dafür, dass die Instrumentarien für Milieuschutz nicht zeitgemäß sind. Und Bewusstsein zu wecken bei den Eigentümern, dass es noch andere Lösungen gibt, als an irgendeinen Höchstbietenden zu verkaufen."
Natürlich ist es legitim, dass die Hausbesitzer ein finanzielles Interesse am Verkauf der Immobilie haben, da sind sich alle einig. "Aber wir appellieren an sie", sagt Mieterin Michaela Plötz, "und hoffen, dass sie nicht nur den finanziellen Mehrwert im Blick haben, sondern auch den gesellschaftlichen."
Unabhängig davon, wie ihr Fall ausgeht, will die Gemeinschaft andere Mieter aufrütteln, sich zu informieren, "bevor die Kacke am Dampfen ist", wie Plötz sagt. Darum hat die Gruppe einen Leitfaden erstellt (siehe Kasten), "damit nicht jeder von Null anfangen muss".
"Ich versteh das einfach nicht, was hier passiert."
Wenn eine Bewegung daraus wird, ein Knoten platzt bei den Menschen in München: umso besser. "Denn wir sind ja kein Einzelfall", sagt Matthias Lehmann. "Und es verschwindet nicht nur bezahlbarer Wohnraum, sondern auch die Menschen, die eine Stadt ausmachen und dafür sorgen, dass sie ein lebenswerter Ort ist."
Gerüchteweise sind die Erben gerade in der Stadt, es könnte also schon bald eine Entscheidung fallen. "Im Grunde kann uns nur noch die Stadt retten", sagt Plötz. "Oder es findet sich ein netter Investor."
Ute Möller, die in einer der Wohnungen ohne fließend Wasser lebt und an diesem Abend bisher geschwiegen hat, sagt plötzlich: "Ich wohne seit 30 Jahren in Haidhausen. Als ich herkam, hat noch niemand hier wohnen mögen und man konnte beim Metzger anschreiben lassen. Ich versteh das einfach nicht, was hier passiert."
Es ist sehr still danach. Der letzte Keks ist schon gegessen.
Das Treppenhaus ist mit Liebe dekoriert - dort hält man sich ja auch oft auf, wenn das einzige Waschbecken der Wohnung dort zu finden ist. Foto: Daniel von Loeper
Gemeinschaftlich sein, sich informieren, Interesse bekunden
Leitfaden für Mieter: So kann man sich wehren
Bevor überhaupt von einem Hausverkauf die Rede ist, sollten die Mieter eines Hauses sich schon zusammenschließen und...
- eine Mietergemeinschaft gründen. Da müssen nicht alle Mieter mitmachen – es soll sich eine Gemeinschaft über Rechte informieren und dafür starkmachen können. Mehr Informationen: mieterbeirat-muenchen.de.
- einem Mieterverein beitreten. Es gibt mehrere in der Stadt, zum Beispiel den Mieterverein München oder die Mieterhilfe.
- einer Wohnungsgenossenschaft beitreten. Auch davon gibt es in München zahlreiche – es werden auch gerade viele neue gegründet. Mehr Informationen gibt es bei der zentralen Anlaufstelle der Stadt für Menschen, die ein gemeinschaftsorientiertes Wohnprojekt gründen oder sich einer Initiative anschließen möchten: mitbauzentrale-muenchen.de.
- schon beizeiten an den Eigentümer oder die Eigentümerin herantreten, ob er/sie das Haus einer Genossenschaft zum Verkehrswert anbieten will.
Soll das Haus verkauft werden, sollten die Mieter...
- mit Wohnungsgenossenschaften in Kontakt treten.
- sich bei der Gima (Genossenschaftliche Immobilienagentur München eG) informieren. Die Gima ist ein Zusammenschluss von Wohnungsunternehmen in München, die Häuser und Wohnanlagen vermittelt.
- in Erwägung ziehen, eine eigene Wohngenossenschaft zu gründen.
- sich das Exposé des betroffenen Hauses vom Makler zuschicken lassen.
Liegt das Haus im Erhaltungssatzungsgebiet, sollten die Mieter...
- Kontakt zur Stadt aufnehmen, zur Politik, möglicherweise auch zur Presse. Die Stadt kann prüfen, ob sie vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Das prüft sie automatisch, wenn das betroffene Haus im Erhaltungssatzungsgebiet liegt und der neue Besitzer die Abwendungserklärung nicht unterzeichnet. Da dies mehr als 80 Prozent der Käufer tun, sollten die Mieter
- am besten schon vor dem Verkauf aktiv werden,
- bei Wohnungsgenossenschaften anfragen, ob Kaufinteresse besteht,
- Investoren suchen.
Bei Nachfragen oder für mehr Informationen für andere „Betroffene“ ist die Mietergemeinschaft der Kirchenstraße erreichbar unter: mietergemeinschaftMUC@gmx.de
