Stadtkarte zeigt: Inflation bremst Immobilienpreise in München
München - Einerseits war das alles ja nicht anders zu erwarten. In München sind die Preise für Wohnungen und Häuser weiter gestiegen, auch im neuesten Erhebungszeitraum des Marktforschungsinstitutes IVD Süd, zwischen Herbst 2021 und Frühjahr 2022.
Preise in München sind gestiegen – mit kleiner Überraschung
Doch andererseits: Eine kleine Überraschung gibt es. "Die Preise sind inflationsbereinigt deutlich gedämpfter gestiegen als in den vorherigen Zeiträumen", sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD Süd. Das Leben ist in den letzten Monaten bekanntlich teurer geworden. Bis zu sieben Prozent Inflation wurden gemessen. Zum Vergleich: Im ganzen Jahr 2021 betrug die Inflation etwa drei Prozent.
Isarvorstadt, Maxvorstadt, Altstadt-Lehel und Schwabing: Preise weiter gestiegen
Dennoch hat sich die Immobilie in München im Langzeittrend bewährt. Die Eigentumswohnung ist hier ein guter Maßstab. Und in manchen Münchner Stadtteilen hat sich der Wert so einer Immobilie verdreifacht. Das ist vor allem in beliebten Vierteln so: Isarvorstadt, Maxvorstadt, Altstadt-Lehel oder auch Schwabing (siehe Karte).
Wohnung mit 75 Quadratmetern im Lehel heute für 1,1 Millionen Euro
In Zahlen: Wer im Lehel schon 2010 eine Immobilie besaß - etwa eine 75m²-Wohnung -, die 350.000 Euro wert gewesen ist, wäre jetzt Millionär, wenn er sie verkauft. Die Wohnung würde heute etwa 1,1 Millionen Euro kosten. Aber Vorsicht, das ist natürlich eine Rechnung, ohne die Inflation zu berücksichtigen.
Einfamilienhäuser: Inflation bei Immobilienpreise mit einberechnet
Die hat der IVD in seiner neuesten Erhebung bei der Verteuerung freistehender Einfamilienhäuser einfließen lassen. Das Ergebnis ist doch etwas überraschend. Zunächst die Fakten: Im Schnitt kostet dieses enorm seltene Münchner Objekt 2,15 Millionen Euro. Vor allem seit der Pandemie gab es hier einen heftigen Preissprung.
Noch im Januar 2020 kostete so ein freistehendes Einfamilienhaus unter zwei Millionen Euro - um genau zu sein: 1,85 Millionen. 2021 waren es noch 2,05 Millionen Euro. Eine nominale und phänomenale Verteuerung von etwa 300.000 Euro also, in nur zwei Jahren.
Wertsteigerung fällt durch Inflation geringer aus
Und nun die inflationsbereinigten Zahlen des IVD: 1,41 Millionen kostete so ein Häuschen Anfang 2020, im Jahr 2021 waren es 1,526 Millionen und im Frühjahr 2022 lag der Mittelwert bei 1,535 Millionen Euro. Demnach beträgt die inflationsbereinigte Preissteigerung zwischen 2020 und 2022 also "nur" 125.000 Euro.
Vergleicht man 2021 mit dem Frühjahr 2022, schmilzt diese Wertsteigerung noch viel stärker dahin: 9000 Euro. Wohlgemerkt, alles unter dem Einfluss von Inflationsraten bis zu sieben Prozent, vor allem durch steigende Energie- und Nahrungspreise, noch einmal deutlich gesteigert durch den Krieg in der Ukraine.
Eigentumswohnung: Man zahlt aktuell 9.500 Euro je Quadratmeter
Bei der Eigentumswohnung verhält es sich inflationsbereinigt wohl ähnlich, wenn auch nicht ganz so extrem. Dazu hat der IVD jedoch derzeit keine exakten Zahlen. Hier ist lediglich der nominale Wert zu erwähnen, im Vergleich zum Herbst 2021 und zum Frühjahr 2022.
Es verhält sich so: Im Schnitt sind die Eigentumswohnungen (Bestand, gute Lage) um 5,6 Prozent teurer geworden. Das heißt: 9.500 Euro je Quadratmeter zahlt man in diesem Segment derzeit.
Bei neu gebauten Eigentumswohnungen zahlt man prozentual ähnlich mehr: Um 5,4 Prozent verteuerte sich hier der Preis je Quadratmeter im Vergleich zum Herbst 2021 - auf 11.700 Euro, teilweise kosten Neubauwohnungen derzeit sogar mehr als 12.000 Euro je Quadratmeter. "Das war ein enormer Sprung im Jahr 2021, von unter 10.000 auf mehr als 12.000 Euro", sagt Kippes.
"Die Preise laufen den verfügbaren Einkommen davon"
Einen besonderen Fokus richtet der IVD-Chef auf die enorm unterschiedliche Entwicklung von Immobilienpreisen und den Gehältern. "Die Preise laufen den verfügbaren Einkommen davon", sagt Kippes. So habe sich der Anstieg der Immobilienpreise bis 2009 und 2010 ähnlich verhalten wie der Anstieg der Einkommen.
Seit 2010 steigen Immobilienpreise stärker als die Gehälter
Doch seit 2010 seien die Häuser- und Wohnungspreise nach oben galoppiert. Dazu gibt es einen Index, der 1995 bei Einkommen und Immobilienpreisen mit dem Wert 100 beginnt, angesetzt für die Kategorie Einfamilienhäuser. Der Indexwert liegt bei Einkommen heute bei 177. Das heißt, im Schnitt verdienen Münchner Haushalte 77 Prozent mehr als 1995. Doch beim Kaufpreis für Einfamilienhäuser ist dieser Indexwert auf 349 geschnellt.
Auch vor steigendem Bauzinsen wird gewarnt
Daher rät Kippes: "Ich würde derzeit nicht auf Teufel komm raus kaufen. Die Immobilie muss zu einem passen." Auch wegen der steigenden Bauzinsen sei es wichtig, gut zu überlegen, wenn man einen Kredit aufnehmen wolle, um ein Eigenheim zu erwerben.
Interessant: Zum ersten Mal seit mehr als zehn Jahren ist auf dem gesamtbayerischen Immobilienmarkt ein Minuszeichen zu sehen, nämlich inflationsbereinigt, beim Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen je Quadratmeter. Er sank seit 2021 von 3.839 auf 3.816 Euro. Der nominale Kaufpreis aber stieg, von 4.365 auf 4.560 Euro je Quadratmeter.
