So teuer ist Mieten und Kaufen im Münchner Umland
München - Immobilienblase? Mit diesem Stichwort kann Stephan Kippes von der Gesellschaft für Immobilienmarktforschung IVD Süd wenig anfangen: „Mit diesem Zuwachs in München werden wir das nicht haben.“ Zehn Prozent Zuzug bis 2030 wird für die Landeshauptstadt prognostiziert. Das hebt die Preise – auch im Umland.
Zwei Mal im Jahr untersucht das IVD-Institut die Preisentwicklung für Kaufen und Mieten im Münchner Umland. Die Preisspirale hat sich im Vergleich zu den Vorjahren noch mal nach oben gedreht. Wer in Erding eine Immobilie kauft, muss mehr als doppelt so tief in die Tasche greifen (+56 Prozent) wie noch vor fünf Jahren. In Ebersberg und Fürstenfeldbruck sind es immer noch 32 Prozent mehr – und diese beiden Kreisstädte hatten im Umland noch die niedrigsten Preissteigerungen.
Dabei gilt: Die Mieten steigen weniger als die Kaufpreise. Beim IVD fürchtet man deshalb, dass es künftig weniger Investoren geben könnte, die in Wohnraum investieren. Für den klassischen Häuslebauer oder -käufer, der für seine eigene Familie ein Eigenheim sucht, werden die Preise auch im Umland inzwischen unerschwinglich – trotz niedriger Zinsen und damit guter Finanzierungsmöglichkeiten.
Wer weniger zahlen möchte, muss lange S-Bahn-Fahrten in Kauf nehmen. 2520 Euro ist im Bestand in Petershausen eine Eigentumswohnung wert. In Erding sind es 2800. Zum Vergleich: In München zahlt man 4850 Euro. Rausziehen hilft – aber nicht immer: Wo’s schön ist, kostet’s, ob in Tutzing (4200 Euro/qm), Herrsching (3300 Euro/qm) oder Inning (3300 Euro/qm). Wo keine S-Bahn hinfährt, wird’s besser, etwa im Süden in Geretsried (2100 Euro/qm).
Kippes erklärt das mit einem Bild von Bergen und Tälern: Dort, wo die S-Bahn fährt, sind die Berge und die höheren Preise. Zwischen den Trassen, also in den Tälern, sinken sie. Zum einen, weil Käufer diese Orte nicht auf dem Schirm haben, zum anderen, weil die schlechtere Infrastruktur ihnen das Pendeln verleidet.
Beim Häuserkauf sieht es ähnlich aus. 1,2 Millionen Euro kostet ein frei stehendes Heim in München, in Gräfelfing noch 1,14 Millionen, in Ebersberg (565 000 Euro) oder Holzkirchen (680 000 Euro) weniger.
Wer mietet, den entlastet das längere Pendeln finanziell weniger als denjenigen, der sich einen Hauskauf leisten kann. Selbst in Wolfratshausen liegt der Mietzins noch bei 9,90 Euro pro Quadratmeter, in Holzkirchen (9 Euro), Vaterstetten (11,50 Euro) oder Fürstenfeldbruck (10 Euro) ist es ähnlich.
Warum das Umland so anzieht, hat mehrere Gründe (siehe Kasten). Für Mieter und Käufer ist es ärgerlich: Denn durch steigende Preise der S-Bahn-Tickets wird auch das Pendeln in die Stadt immer teurer.
