So steigt die Miete in Ihrem Viertel!
Ein Investment-Dienstleister hat untersucht, was Wohnungen kosten, die jetzt zur Miete angeboten werden – und in welchen Vierteln die Preise in den letzten zwei Jahren am stärksten gestiegen sind. Der Spitzenreiter liegt bei 44,6 Prozent
MÜNCHEN Natürlich kann man sich das Thema „Wohnen in München“ so zurechtlegen, wie es einem passt. In der – vielleicht – schönsten Stadt des Landes zu leben, hat eben seinen Preis. Dass die Stadt unlängst im neuen Mietspiegel eine Durchschnittsmiete von 10,13 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen hat – geschenkt. Darin sind Bestandsmieten berücksichtigt.
Wer also zehn Euro kalt oder weniger zahlt, dem sei an dieser Stelle gratuliert. Wer aber in München eine Bleibe sucht – den darf man beinahe bemitleiden. Die Wohnungen, die zuletzt auf den Markt kamen, sind deutlich teurer geworden. Der Investment-Dienstleister „Jones Lang LaSalle“ hat das untersucht anhand von Immobilien-Annoncen aus 113 Quellen, etwa Tageszeitungen oder Immo-Portalen im Internet.
Daraus ist die unten stehende Tabelle entstanden: Dort wird, aufgeschlüsselt nach Postleitzahlbereichen, genau erklärt, um wie viel teurer diese so genannten Angebotsmieten geworden sind. Weitere Erkenntnisse der Untersuchungen von „Jones Lang LaSalle“ (JLL):
KOSTEN IN NEUBAUTEN Ab 2008 errichtete Wohnungen im Zentrum kosten 17 bis 17,50 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand ist es bei 12,90 bis 14 Euro deutlich günstiger. In der Studie heißt es: „Nur 11 Euro pro Quadratmeter kosten Nachkriegswohnungen im Westen“ – also von Allach über Langwied bis Pasing.
KLEINER = TEURER Kleinere Wohnungen kosten pro Quadratmeter durchschnittlich zwei, in der Spitze sogar über vier Euro monatlich mehr als Familienwohnungen. Kein Wunder angesichts von 412550 Single-Haushalten in der Stadt: Da sind kleine Wohnungen gefragt.
DIE PREISENTWICKLUNG Laut JLL endete im Jahr 2005 ein Zyklus sinkender Mieten in München. Da konnte man Wohnungen noch für durchschnittlich weniger als elf Euro pro Quadratmeter anmieten. Zwischen 2008 und 2010 waren es dann 11,75 Euro. Die Mietpreis-Explosion begann nach 2010 – mit einer Preissteigerung um 16,5 Prozent bis Ende 2012. Die Gründe sind bekannt: zu wenig Wohnungsbau bei stetigem Bevölkerungswachstum. Und: Die Stadt rechnet mit weiteren Preisanstiegen.
AKTUELLE PREISE Die mittleren Angebotsmieten stiegen Ende 2012 von 12,65 auf nun 13,80 Euro pro Quadratmeter – auf Jahressicht ein Anstieg um weitere neun Prozent. Die Hälfte davon, so schreibt JLL, gehe allein auf die Entwicklung im letzten halben Jahr zurück. Der Markt wird immer härter.
HÖCHSTES PREISNIVEAU Das wird im Bereich Lehel und der Altstadt sowie im Nordosten entlang der Isar erreicht. Hier liegen die mittleren Angebotsmieten zwischen 15,30 und mehr als 16 Euro – bei Spitzenmieten von 25 Euro pro Quadratmeter in Schwabing und Bogenhausen. Allerdings haben auch andere Viertel zweistellige Wachstumsraten bei den Angebotsmieten: in der Maxvorstadt und Neuhausen-Nymphenburg bei 11,3 Prozent; der Bereich Südwest mit Sendling, Thalkirchen, Fürstenried, Forstenried, Solln, Hadern und Laim mit 10,5 Prozent. Hier, erklärt JLL, seien in den letzten Jahren viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt worden.
NEUER WOHNRAUM 2010 gab es ein Tief: In dem Jahr wurden weniger als 3700 neue Wohnungen fertiggestellt. 2011 waren es dann annähernd 50 Prozent mehr. Auch die Zahl der Baugenehmigungen steigt – sie lag 2011 mit etwa 7400 Wohnungen so hoch wie zuletzt vor fünf Jahren. Angesichts von nur knapp 1000 neuen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern werde klar: Der Münchener Wohnungsmarkt wird vom Mehrfamilienhausbau dominiert. Der Leerstand liegt unter dem üblichen Fluktuationsleerstand von rund zwei Prozent.
KAUFPREISE Die sind auch 2012 weiter gestiegen – bei selbst genutztem Wohnraum um noch einmal 17,2 Prozent. Besonders ohnehin teure Lagen in der City, im nordöstlichen Schwabing oder Bogenhausen wurden nochmals teurer: Mit 5450 Euro pro Quadratmeter liegen die Kaufpreise hier um gut 900 Euro über dem Münchner Durchschnitt.
ALTBAU AM TEUERSTEN Wer eine Neubauwohnung (2008 und jünger) kaufen will, zahlt im Schnitt über 5500 Euro pro Quadratmeter, im Zentrum und am nördlichen Verlauf der Isar sogar zwischen 6000 und 8000 Euro. Allein Eigentumswohnungen, die zwischen 1961 und 1975 errichtet wurden, sind teilweise noch unter 3000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Am teuersten – weil knapp und begehrt – sind laut JLL Altbauten vor Baujahr 1919.
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