Neues Projekt: Stadt will billiger bauen
München – Die Grundstückspreise und die Mieten gehen in München immer noch nach oben. Jetzt sucht die Stadt händeringend nach Möglichkeiten, die Mieten wenigstens in ihrem Einflussbereich zu begrenzen. Auf einem kleinen Teil ihrer Grundstücke will sie mit hohen Auflagen an die Bauherren versuchen, billiger zu bauen – und zu vermieten.
„Konzeptioneller Mietwohnungsbau“ ist der sperrige Name für das juristisch komplizierte Projekt. „Wir wissen nicht, ob es funktioniert und ob wir Partner finden, die zu diesen Bedingungen bauen, denn wir haben heftige Kriterien eingebaut“, gesteht SPD-Fraktionschef Alexander Reissl. „Die Stadt betritt damit rechtliches Neuland“, sagt Kommunalreferent Axel Markwardt. „Es bestehen naturgemäß daher gesteigerte rechtliche Risiken.“ Es soll ein „Meilenstein“ für Münchens Mieter werden.
Das Konzept funktioniert nur auf städtischen Grundstücken. Aber es werden nicht viele Wohnungen sein: Es wird nur auf 30 Prozent der städtischen Grundstücke angewendet. 50 Prozent der Grundstücke werden weiter für Sozialwohnungen und Häuser im verbilligten München-Modell angeboten. Auf den übrigen 20 Prozent ist freifinanziertes Bauen geplant – mit den üblichen Grundstückspreisen.
Die Rahmenbedingungen: Die Grundstücke sollen zum Verkehrswert auf den Markt kommen – also nicht im nach oben offenen freien Bieterverfahren. Um das zu erreichen, werden hohe Auflagen gemacht. Die sind:
- Die Investoren müssen Mietwohnungen bauen, und es darf kein Luxusbau werden.
- Die Wohnungen müssen mindestens 60 Jahre lang vermietet werden. Sie dürfen nicht in Eigentum umgewandelt werden
- Es darf nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
- Die Miete muss sich bei der Erstvermietung und bei der Wiedervermietung an der unteren Spanne des Mietspiegels orientieren.
- Mieterhöhungen dürfen nicht mehr sein als die Steigerung des Verbraucherpreisindexes.
Um zu testen, ob der Markt das mitmacht, wurden drei Modellprojekte ausgewählt. Das sind:
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Prinz-Eugen-Kaserne: 1870 Wohnungen sind dort insgesamt geplant. Die Grundstücke für 610 Wohnungen sollen nach dem neuen Konzept verkauft werden. Ansonsten sind dort geplant: 430 Sozialwohnungen, 500 im München-Modell und 330 frei finanzierte Wohnungen.
- Ein Areal beim U-Bahnhof Messestadt Ost: 440 Wohnungen sind insgesamt vorgesehen, 144 im neuen Konzept.
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Eine Fläche in der Parkstadt Schwabing an der Marianne-Brandt-Straße: 100 Wohnungen werden es insgesamt, 55 nach dem neuen Konzept.
Im Herbst sollen die Konzepte mit Bauträgern besprochen und noch viele ungelöste Fragen angegangen werden. Ein Problem ist: Was ist der „Verkehrswert“. Und: Wer soll diese wenigen privilegierten Wohnungen überhaupt bekommen?
In München gibt es derzeit noch Potenzial für 50000 Wohnungen. Aber nur ein Teil der Areale gehört auch der Stadt.
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- Alexander Reissl
