Münchner Umland: Billig ist es nirgends mehr
München - Wenn es um Wohlstand, Arbeitsmarkt oder Lebensqualität geht ist die Region um München herum deutschlandweit Spitze. Leider auch beim Preis. Aber obwohl auch in den Umland-Gemeinden das Angebot an Wohnraum kaum mit der stetig steigenden Nachfrage mithalten kann: München wächst stärker.
Die Details stehen im neuen Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Danach sei nach Jahren des starken Preisanstieges im Herbst 2014 eine leichte Abschwächung des Teuerung festzustellen. Das allerdings auf hohem Niveau. In den untersuchten Kreisstädten des Umlands sind die Preise für Eigentumswohnungen mit „gutem Wohnwert“ in den vergangenen fünf Jahren im zweistelligen Bereich gewachsen.
Mit 45,5 Prozent Preisteigerung seit 2009 steht Freising an der Spitze. Erding hat ein Plus von 39,9 Prozent zu verzeichnen, ähnlich wie Starnberg mit einem Preisanstieg von 39 Prozent. Trotzdem liegen die meisten Gemeinden noch weit unter dem Kauf- und Mietpreisniveau der Landeshauptstadt, wo der Preisanstieg ungebremst weitergeht.
Bei 7,50 Euro Bestandsmiete pro Quadratmeter geht’s in Geretsried los. Richtung München wird’s dann immer teurer.
„Die in den vergangenen Jahren sehr günstigen Bauzinskonditionen haben die Nachfrage nach Immobilien in der Region München zusätzlich stark angetrieben“, erklärt Stephan Kippes, Leiter der IVD-Marktforschung. „Dabei hatten steigende Preise und somit die gesunkenen Renditen kaum negative Auswirkungen auf die Nachfrage.“
Um München gilt weiter die Regel: Je weiter man sich von der Innenstadt entfernt, desto günstiger wird es. Das hat schon Tradition.
Bei freistehenden Einfamilienhäusern in Ebersberg und Fürstenfeldbruck beispielsweise liegt der Kaufpreis bei lediglich 46 Prozent des Münchener Niveaus. Hier zahlt man durchschnittlich 2880 Euro pro Quadratmeter. In Petershausen ist es sogar nur ein gutes Viertel (26 Prozent).
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Nur in Starnberg und anderen Gemeinden, die zumeist im Speckgürtel im Münchner Süden liegen und landschaftlich als besonders reizvoll gelten, ist es ähnlich teuer wie in der City. Im Würmtal oder in Herrsching, am Ufer des Ammersees, werden durchschnittlich drei Viertel des Münchner Preises für ein freistehendes Einfamilienhaus gezahlt. Starnberg, die reichste Gemeinde Deutschlands, liegt mit 119 Prozent sogar über Münchner Niveau. Auch die Anbindung ans S-Bahn- und Fernverkehrsnetz hat Einfluss auf die Preise. Gemeinden mit S-Bahn Anschluss sind teurer.
Der ganze Großraum München boomt. Die stetig steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien hat in den letzten Jahren zu einer immer regeren Neubautätigkeit geführt. Besonders in Fürstenfeldbruck und in Freising wird viel gebaut. Trotzdem kann die hohe Nachfrage nicht im Ansatz befriedigt werden. Das führt dazu, dass das durchschnittliche Preisniveau von Neubauten stark gestiegen ist. Besonders gefragt sind große, familiengerechte Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser. Besonders gerne mit Terrasse, Balkon und Garage. In Starnberg liegt das Preisniveau für freistehende Einfamilienhäuser bei stolzen 1.4 Millionen Euro. In Ebersberg immerhin noch bei durchschnittlich 530 000 Euro. Günstiger wird’s nicht – ein Trend, der sich in den nächsten Jahren weiter verstärken dürfte.
„Was auch speziell fehlt ist erschwinglicher Wohnraum im einfachen und mittleren Segment“, sagt Prof. Stephan Kippes. „ Da die Grundstückspreise extrem hoch sind und die Baukosten kontinuierlich steigen, entstehen aktuell überwiegend Wohnungen im höherpreisigen Segment. Der angestaute Bedarf an bezahlbaren Wohnungen wird in den kommenden Jahren weiter zunehmen.“
Trotz aller Bemühungen ist eine Entspannung der Situation nicht abzusehen. Im Stadtgebiet sind noch Reserveflächen für 100 000 Wohneinheiten vorhanden. Im Umland sind es nochmal 118 750. Die Prognosen bis 2032 gehen allerdings von einem Bevölkerungsanstieg von bis zu 350 000 Einwohnern im Großraum München aus. Der Siedlungsdruck wird also sowohl in der Stadt als auch im Umland weiter zunehmen.
Damit sich diese Entwicklung nicht weiter verschärft, werden die Gemeinden im Umland ihre bisher eher zurückhaltende Flächenpolitik aufgeben und mehr Neubauflächen ausweisen müssen, so dfer IVD. Außerdem schlägtKippes vor, die Wiedernutzung von Brachflächen schneller und intensiver voranzutreiben.
Die durchnschnittlichen Immobilien-Preise für Eigentumswohnungen (Bestand) im Umland und in der Stadt.
In der Stadt München selber liegen die Herausforderungen in einer „sozialverträglichen Nachverdichtung“ ineffizient genutzter Flächen und der konsequenten Weiterentwicklung der Infrastruktur. Die zweite S-Bahn-Stammstrecke hat dabei – bei ständig steigenden Pendler-Zahlen – nach Einschätzung des IVD allerhöchste Priorität.
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