Münchens neuer Miet-Atlas: Die Preise bleiben stabil – aber wie lange noch?
München - Wenn man so will, hat die Dichte an Krisen zuletzt zumindest für Mieter etwas Gutes: Der rasante Anstieg der Münchner Mietpreise bremst sich ein. Es sieht so aus, als sei ein Preis-Plateau erreicht. Um nur noch ein halbes Prozent sind im Schnitt die Neuvermietungspreise gestiegen (im vergangenen Herbst waren es noch bis zu +2,4 Prozent).
Gemessen am Trend der letzten Jahre ist das "fast schon eine kleine Sensation", sagt Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Es bleibt, freilich, ein hohes Plateau. Denn Münchens Wohnungsmieten sind nach wie vor die teuersten in Bayern: Im Schnitt kostet der Quadratmeter in einer Münchner Bestandswohnung für einen Neumieter aktuell 18,30 Euro Kaltmiete.
Wer dagegen gerade nach Augsburg zieht, zahlt dort nur 11,50 Euro, in Schweinfurt sogar nur 8,20 Euro. So hat es der IVD für seinen aktuellen Mietmarktbericht von seinen Marktforschern ausrechnen lassen.
Aber auch innerhalb Münchens macht es nach wie vor einen riesigen Unterschied, ob man etwa weit in den Osten hinaus nach Riem zieht (Kaltmiete 13,80 Euro/qm) oder ins elegante und recht zentrale Nymphenburg (20,60 Euro). Noch teurer geht es natürlich auch, wie in Alt-Bogenhausen mit 22,60 Euro.
Schaut man sich an, wo die Preise zehn Jahre zuvor gestanden sind (da gibt es Sprünge bis zu +55 Prozent), kann es einem da nur schwummrig werden. Und Neubau kostet sowieso noch mal mehr.
Wie sich die neue Situation erklären lässt? Zum einen hat die Pandemie weniger Fachkräfte, die die hohen Mieten bezahlen können, nach München geschwemmt. Zum anderen macht sich der Homeoffice- und Homeschooling-Trend bemerkbar.
Wer alleine wohnt, wünscht sich mittlerweile mehr Räume
Ein-Zimmer-Apartments, kleinere Wohnungen oder solche mit einem gefühlt schlechten Preis-Leistungs-Verhältnis sind nicht mehr sehr gefragt in München. Man wünscht sich schon als Einzelperson mehr Räume, um ein Arbeitszimmer daheim integrieren zu können. Auch Familien brauchen jetzt ein oder zwei Arbeitsräume zusätzlich.
"Die Ansprüche sind gestiegen. Wohnungen ohne Balkon lassen sich generell nicht mehr so leicht vermieten", sagt Kippes. "Seit Beginn der Pandemie gehören Balkon oder Garten und schnelles Internet zu den wichtigsten Kriterien bei der Suche nach einem neuen Zuhause.
"Bald werden auch die angezogenen Energiekosten für Strom, Gas, Öl und Warmwasser die Geldbeutel der Mieter massiv belasten – bei allzu hohen Spitzenkaltmieten werden Mietinteressenten logischerweise immer vorsichtiger. Kann man nun langfristig damit rechnen, dass die Mietpreise in München vielleicht sogar fallen könnten?
Ob die Preise bald wieder steigen, lässt sich nicht vorhersagen
Nein, "von einer Entspannung kann nicht gesprochen werden", sagt Kippes. Denn nach wie vor bietet die Stadt zu wenig Wohnraum für alle die, die Wohnungen suchen. Der Wohnungsbau selbst stockt auch, wegen des Staus bei Baugenehmigungen und Baurecht, Lieferengpässen auf Baustellen, strengeren Vorgaben für Bauträger und mehr. Ob das Preis-Plateau sich länger hält, sagt Kippes, "oder ob es sich nur um eine kurze Pause des Luftholens handelt, müssen wir abwarten".
Eine Stunde pendeln lohnt
Wer bereit ist, außerhalb Münchens zu wohnen, kann bei der Miete viel sparen. Statt rund 18 Euro/qm Kaltmiete finden sich im 30-Minuten-Umkreis Wohnungen zu 15 Euro/qm, hat das Portal Immowelt analysiert. Wer 40 Minuten Pendeln in Kauf nimmt, zahlt im Schnitt 13,20 Euro. Bei 50 Minuten 11,30 Euro und bei 60 Minuten 11 Euro. Rechnet man allerdings die Fahrtkosten für Pendler ein, relativieren sich die Einsparungen oft.
