München: Platzt die Immo-Blase? Experten erwarten sinkende Preise
Die Anzeichen, dass Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in München nicht mehr lange weiter steigen, verdichten sich. Platzt nun die Immobilien-Blase?
München - Unkenrufe, es könne nicht ewig so weitergehen mit der Münchner Immobilien-Preistreiberei, gibt’s schon eine Weile. Die Nachricht, mit der der Immobilienverband Deutschland (IVD) am Dienstag herausplatzte, gleicht trotzdem einem Paukenschlag: Es scheint ein Ende in Sicht bei der Preisschraube nach oben. "Wir kommen bei den Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Häuser in München immer mehr in Zenit-Nähe", so formuliert es IVD-Sprecher Stephan Kippes.
Der neueste Preishöhepunkt in diesem Herbst für eine Bestands-Eigentumswohnung in guter Ausstattung: satte 6.900 Euro pro Quadratmeter – das sind 500 Euro mehr als noch vor einem halben Jahr. In Augsburg oder Rosenheim gibt’s ähnliche Wohnungen für ungefähr den halben Preis.
Zwei Faktoren gegen Anlass zu der Vermutung
Dass eine Preisbremse anstehen könnte, merken die Makler an zweierlei: Erstens denken Käufer (meist Einheimische oder Neu-Münchner, die gut verdienen und geerbt haben) in diesem Herbst fast eine Woche länger nach als noch vor einem Jahr, ehe sie zuschlagen beim Wohnungskauf.
Zweitens: Verkäufer bekommen längst nicht mehr jeden Preis. "Wir müssen sie teilweise sehr auf den Teppich zurückbringen", bestätigt der Makler Jürgen Weidlich, "viele Verkäufer haben exorbitante Vorstellungen davon, welchen Preis ihr Objekt bringen soll." Gerade bei durchschnittlichen Bestandswohnungen könne man auch kaum auf Investoren aus dem Ausland hoffen. "Dafür interessieren sich Russen oder Chinesen nicht", so Kippes.
Verkäufe laufen nicht gut
Man merke den Trend auch an der Zahl der verkauften Wohnungen. 5720 Eigentumswohnungen haben in München noch im ersten Halbjahr 2016 den Eigentümer gewechselt, so hat es der Gutachterausschuss der Stadt München notiert. Im ersten Halbjahr heuer waren es 1.000 Verkäufe weniger.
"Das liegt nicht allein daran, dass weniger Objekte auf dem Markt wären", sagt Kippes, "man sieht einfach: Die Verkäufe laufen schlechter." Auch bei Einfamilien- und Doppelhäusern sind die Verkaufszahlen seit letztem Jahr geschrumpft (um 11 Prozent). Noch allerdings bewegen sich die Preise in München nach oben, wie sich den Tabellen unten entnehmen lässt. Am meisten bei Eigentumswohnungen, gefolgt von Doppelhaushälften und Baugrund für freistehende Einfamilienhäuser.
Die höchsten Teuerungsraten finden sich naturgemäß in zentraler Lage in der Innenstadt. Weiter draußen aber haben die Immo-Experten "kaum Preisanstiege" festgestellt, manche Verkäufer müssten sogar schon "entsprechende Abstriche hinnehmen".
Das rät ein Experte den Münchnern
Nichtrenovierte Objekte, so stellen die Makler fest, "sind nur schwer vermarktbar". Den Interessenten fehle es an Zeit und Lust, zu renovieren. Vor allem aber ließen sich kaum Handwerker finden, die Zeit für neue Aufträge hätten. Ebenfalls schlecht zu verkaufen sind denkmalgeschützte Immobilien, weil sie "stark reglementiert sind und dadurch für Kaufinteressenten zeit- und kostenintensiv".
Was Münchner aus den neuen Preistrends für Schlüsse ziehen sollen? "Trotzdem eine Wohnung kaufen und selber bewohnen", sagt Kippes. Solange die Zinsen so niedrig seien wie jetzt, lohne sich – bei den horrenden Mieten und noch immer steigenden Preisen – ein Kauf nach wie vor.
Bei welchem Quadratmeterpreis endlich Schluss sein wird mit immer neuen Irrsinnskaufpreisen? Da wollen sich die Immo-Experten (noch) nicht wirklich festlegen. Zeit für einen Preisschrauben-Stopp wäre jedenfalls längst. Im Vergleich zu vor einem Jahrzehnt kostet Baugrund heute, Achtung: vier Mal so viel. Wohnblöcke sind fast drei Mal so teuer. Und Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kosten weit über das Doppelte von damals.
Hintergrund: In Frankfurt wird viel mehr investiert als in München
Bei Gewerbe- und Wohnungsinvestitionen liegt Frankfurt am Main derzeit vor München. Das geht aus neuen Zahlen des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) hervor. Ein Grund laut Experten: Vor allem große institutionelle Investoren, etwa Versicherungen und Pensionsfonds, scheuen kleinteilige Investitionen wegen des großen Aufwands im Bestand. Viel lieber investieren sie in einen mehrere hundert Millionen Euro teuren Büroturm als in fünf kleinere Gebäude. Oder auch: in die Hochhausstadt Frankfurt statt ins architektonisch eher gemütliche München.
Die neue Studie nennt für die ersten drei Quartale 2018 für Frankfurt im gewerblichen Immobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von 8,1 Milliarden Euro, im doppelt so großen München liegt der Wert nur bei 4,9 Milliarden. Auch Fabian Klein vom Dienstleister CBRE sieht einen Mangel an attraktiven Angeboten in München als Hauptgrund für fehlende Investitionen. „Immobilien im Wert von mehr als 250 Millionen Euro hat München nicht zu bieten“, sagte er dieser Tage der „FAZ“. Zudem weise München ja kaum neue Entwicklungen auf. „In der Innenstadt geht da ja gar nichts.“ Frankfurt hingegen steht derzeit voller Baukräne – so wird etwa der höchste deutsche Wohnturm gebaut.
Nur im Einzelhandel und im Hotelgewerbe bevorzugen Investoren laut JLL weiterhin München vor Frankfurt. Hier sei die deutlich höhere Einwohnerzahl entscheidend – und, dass München immer noch als deutlich attraktiveres Touristenziel gilt als die Metropole am Main.
