München: Mega-Wohnhaus mit 600 Zimmern in Neuperlach geplant
Neuperlach - Wer hier schläft, der übernachtet nicht. Er wohnt nicht, sondern lebt. Sogenannte "Serviced Apartments", kleine möblierte Unterkünfte, sind bei Kapitalanlegern in München beliebt. Auf dem Parkplatz nahe des U-Bahnhofs Neuperlach soll bald ein neues Mega-Wohnhaus mit mehr als 600 Zimmern entstehen.
"Komfort-Investment": Neues Boardinghaus in Neuperlach
Das Boardinghaus wird als "sichere" Kapitalanlage angepriesen – ein regelrechtes "Komfort-Investment". Als Bauträger tritt die Immobiliengruppe "Schimpel & Winter" (SWI) auf, betrieben werden sollen die Mikroapartments von einer Tochter der Wiener Hotel-Gruppe "Vienna House". Europaweit betreibt und verwaltet das Unternehmen, das 2017 vom Immobilieninvestor "U City PCL" mit Sitz in Thailand gekauft wurde, mehr als 50 Hotels.
Bei dem 17-stöckigen Gebäude in Neuperlach handelt es sich allerdings nicht um ein Hotel im klassischen Sinne. Neben normalen Einzelapartments können die Gäste ab 2022 in Mehrbettzimmern mit bis zu vier Personen – im Friends- oder Family-Room – von einem Tag bis zu ein paar Monaten lang wohnen.
München: Markt mit möblierten Apartments boomt
Der Preis wird je nach Dauer des Aufenthalts gestaffelt berechnet. Üblicherweise liegen die Zimmerpreise zwischen 20 und 40 Prozent unter denen für vergleichbare Hotelzimmer. Im Boardinghaus "Studiomuc" in der Schwere-Reiter-Straße, das vom gleichen Bauunternehmen entwickelt wurde, kostet ein möbliertes Zimmer mit Küche und Balkon etwa 945 Euro warm pro Monat.
Genau wie in Schwabing wird es in Neuperlach gewisse Annehmlichkeiten für die Mieter geben. Neben Restaurant und Concierge-Service sind ein Fitnessstudio, E-Bikes und Car-Sharing sowie Arbeitsbereiche geplant. Das Angebot richtet sich an junge Führungskräfte, Pendler, digitale Nomaden oder Geschäftsreisende, aber vermehrt auch an Freizeitreisende. Das Geschäftsmodell will sein, "wie die Menschen heute sind: mobil, unkompliziert, neugierig und aufgeschlossen", schreibt Vienna House auf seiner Webseite in der Kategorie "für Investoren".
Der Markt für diese Art des Wohnens ist in München offenbar noch nicht ausgeschöpft. 5.500 Angebote zählt "Apartmentservice", eine Vermittlungsagentur für Wohnen auf Zeit, momentan in der Stadt. "Die größte Wachstumsphase mit Neueröffnungen im gefühlten Wochentakt ist angebrochen", sagt die Gründerin der Plattform Anett Gregorius. In ihrem "Marktreport 2019" analysiert sie das Segment für ganz Deutschland. Derzeit gebe es bundesweit 28.500 Einheiten in 540 Häusern, bis 2021 sollen 17.000 weitere dazukommen. Im Durchschnitt blieben die Menschen 25 Nächte.
Versprechen von Renditen um drei Prozent
Diese Menschen – das sind größtenteils Mitarbeiter von internationalen Firmen mit Standort in München. Ihr Arbeitgeber finanziert den sogenannten Projektarbeitern gewöhnlich eine Unterkunft. Wie viel die kostet, spielt eine untergeordnete Rolle. In Neuperlach gibt es die Mini-Wohnungen für institutionelle Kapitalanleger – also Banken, Versicherungen oder Fonds – im Paket. Drei möblierte Zimmer mit bis zu 23 Quadratmetern kosten 666.337 Euro.
Als Pachteinnahmen rechnet der Bauträger SWI mit durchschnittlich 21.993,45 Euro pro Jahr. Ein Zimmer würde nach diesem Rechenbeispiel einem potenziellen Eigentümer etwa 611 Euro monatlich bringen. Im konkreten Fall müsste der Eigentümer keinen Pächter suchen, da die Hotelgruppe Vienna House das komplette Gebäude für 20 Jahre pachten will. In Zeiten niedriger Zinsen sind Investition in Immobilien beliebt.
Ein Versprechen von Renditen um drei Prozent, wie sie SWI bewirbt, klingt risikoarm und verlockend. Auch, weil die Hoteliers angesichts steigender München-Besucher und mangelenden Wohnraums keine Probleme haben, die Zimmer regelmäßig zu vermieten.
Mindestmietdauer von sechs Monaten
"München bleibt trotz Handelsstreit, Brexit-Sorgen und allgemeiner Konjunkturschwäche deutschlandweit ein Wirtschaftshotspot", sagt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer der Mr. Lodge GmbH. Das Unternehmen vermittelt mehr als 2.500 Wohnungen und Häuser pro Jahr in München und ist nach eigenen Angaben führend im Bereich "Wohnen auf Zeit" in der Stadt. Anders als die Hotel-Co-Working-Apartments bietet Mr. Lodge seine Unterkünfte erst ab einer Mindestmietdauer von sechs Monaten an.
Das hat einen einfachen Grund: Die Münchner Zweckentfremdungssatzung untersagt kurzfristige Mietverhältnisse zum "Zwecke der Fremdenbeherbergung" – zum Beispiel bei dauerhaft als Ferienwohnung genutzten Mietwohnungen. Politiker aus einigen europäischen Großstädten haben sich verbündet, um mithilfe von EU-Recht gegen Vermittlungsplattformen derartiger Unterkünfte vorzugehen.
Vornehmlich geht es gegen das US-Unternehmen Airbnb, das laut den Bürgermeistern von Paris, Amsterdam, oder München die Vernichtung von Wohnraum fördert. Vermietern droht hier ein Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro, wenn sie eine Wohnung mehr als acht Wochen pro Jahr komplett als Ferienunterkunft vermieten und keine gewerbliche Genehmigung vorliegt.
Keine Alternative zu bezahlbaren Wohnraum
Was die Entwicklung von neuen Hotelprojekten in München angeht, hat die Stadtspitze ohnehin eine eindeutige Position: Neue Hotels ja, aber nicht, wenn dafür Wohnraum verloren geht. "Ich entnehme vielen Stimmen aus dem Stadtrat, dass sie tendenziell der Meinung sind, dass wir genug Hotels haben. Dass wir mit wenig Begeisterung eine Planungsbehörde sehen würden, die vehement weiterhin Hotelprojekte unterstützt", sagt OB Dieter Reiter (SPD) im Sommer im AZ-Interview.
Die aktuellsten Zahlen stammen aus dem Jahr 2018. Demnach zählten das Wirtschaftsreferat 17,1 Millionen Übernachtungen in Unterkünften mit zehn und mehr Betten. Allein 2018 eröffneten in München 20 neue Hotels mit insgesamt 6.000 Betten. Die Zahl der Herbergen stieg auf 450, die Bettenzahl auf knapp 80.000.
Mit dem Rosewood in der Kardinal-Faulhaber-Straße, dem neuen Königshof am Stachus oder dem geplanten Motel One im Bahnhofsviertel werden auch zukünftig etliche dazukommen. Die Betten aus den über die Stadt verteilten möblierten Zeit-Wohnungen sind hier nicht einberechnet. Eine echte Alternative, für Neu-Münchner auf der Suche nach einem bezahlbaren Zuhause sind sie sowieso nicht.
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