München: Immer mehr Ferienwohnungen werden langzeitvermietet
München - Selbst wortgewandten Journalistinnen gehen langsam die Metaphern dafür aus, wie angespannt der Wohnungsmarkt in München ist. Deshalb ganz kurz: sehr! Daran könnte sich künftig etwas ändern. Ausgerechnet das Coronavirus könnte einen positiven Einfluss auf das Wohnungsangebot haben.
Die Online-Plattform Airbnb ist der größte Vermittler privater Zimmer in der Stadt. Weltweit vermittelt der Konzern Hunderte Millionen Gäste. Konkrete Zahlen gibt das Unternehmen ungern heraus. Das Portal "Inside Airbnb" wertet aber regelmäßig die Angebote in größeren Städten auf der ganzen Welt aus. Demnach waren in München im März 9.858 Angebote gelistet. Mehr als die Hälfte der Unterkünfte waren als komplette Wohnung inseriert. Mehr als 3.000 werden dauerhaft vermietet und so – zumindest zeitweise – dem Wohnungsmarkt entzogen.
50 Prozent mehr Wohnungsangebote als 2019
Wer in Zeiten von geschlossenen Grenzen, Kontaktsperren und abgesagten Großveranstaltungen an Touristen vermieten will, tut sich schwer – und orientiert sich um. In Irlands Hauptstadt Dublin beispielsweise hat der drastische Rückgang des Tourismus dazu geführt, dass plötzlich vermehrt Wohnungen auf dem Mietmarkt landen. Um 71 Prozent stieg das Angebot seit März, berichtet das Immobilienportal Daft.
Da in Irland klassischerweise in gekauftem Eigentum gewohnt wird, sind Inserate für Mietwohnungen seltener. Der Mieterschutz ist eher lax, was in Metropolregionen wie Dublin zu astronomischen Preisen geführt hat. Das steigende Angebot schlägt sich auch im Preis nieder. Zahlte man für ein Zwei-Zimmer-Apartment noch im Februar 2.500 Euro pro Monat, bekommt man es jetzt für 200 Euro weniger.
Einen ähnlichen, wenn nicht ganz so drastischen Trend, beobachtet auch das deutsche Portal Immobilienscout. "Unsere Analyse zeigt, dass mittlerweile vermehrt private Vermieter ihre Ferienwohnungen umwidmen und in den Mietwohnungsmarkt zurückführen", sagt eine Sprecherin des Unternehmens. Zu Beginn der Ausgangsbeschränkungen habe es nur vereinzelt neue Angebote in der Kategorie "Wohnen auf Zeit" gegeben, das werde täglich mehr. Inzwischen verzeichnet Immobilienscout in München einen Zuwachs von 51 Prozent in dieser Kategorie, "vor allem von privaten Anbietern", so die Sprecherin.
Auch Mr. Lodge verzeichnet ein steigendes Angebot an möblierten Apartments. "Gegenüber dem Vorjahr plus 70 Prozent", heißt es im Marktbericht des ersten Quartals 2020. Vor allem Ein-Zimmer-Wohnungen würden inseriert. Aufgrund der Mobilitätseinschränkungen seien "besonders bei kleinen möblierten Apartments sinkende Preise wahrscheinlich".
Strafbar: Beherbergung von Touristen ohne Gewerbe
Wie privat die Anbieter der möblierten Wohnungen tatsächlich sind, lässt sich beim Durchforsten der Anzeigen nicht ohne Weiteres ermitteln. Auffällig ist allerdings, dass viele der neuen Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen über eine Fülle an professionellen, social-media-freundlichen Bildern verfügen. Oft liegen Handtücher bereit, der Esstisch ist eingedeckt. Die Vermutung liegt nahe, dass das Objekt in der Vergangenheit als Unterkunft für Besucher genutzt wurde.
Hat der Besitzer für die Beherbergung von Touristen kein Gewerbe angemeldet, macht er sich strafbar. Wer in München eine Wohnung länger als acht Wochen im Jahr an Fremde untervermietet, verstößt gegen die Zweckentfremdungssatzung und muss mit Strafen von bis zu einer halben Million Euro rechnen. Bislang ging die Stadt von etwa 1.000 solcher illegal gewerblich genutzten Wohnungen aus. Die Stadt will streng gegen diese Art von Verstößen vorgehen und hat deshalb eigens eine Meldeplattform eingerichtet.
Gegen das Portal Airbnb lief am Verwaltungsgericht München ein Verfahren. Die Stadt hatte das Unternehmen aufgefordert, alle Vermieter mitzuteilen, deren Angebote die Höchstvermietdauer von zwei Monaten überschreiten. In der Berufung stellte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) klar, dass eine generelle und flächendeckende "Datenerhebung auf Vorrat" nicht zulässig sei. Eine Adressliste mit den Namen der Vermieter wird die Stadt München also nicht erhalten.
Leerstand in München ist seit Jahren minimal
Das Wohnungsportal Immobilienscout geht allerdings nicht von einer Wohnungsschwemme in München aus, da "das Marktvolumen von befristeten Wohnungen auf Immoscout24 vergleichsweise gering ist und im mittleren dreistelligen Bereich liegt". Dennoch stellt die Stadt fest, dass der Markt für möblierte Wohnungen wächst. Kürzlich hat das Planungsreferat seinen sogenannten Wohnungsbarometer für das Jahr 2019 veröffentlicht. Das Fazit: "Wie bereits in den Vorjahren kam es auch 2019 zu einem weiteren Anstieg der Mieten und Kaufpreise über fast alle Marktsegmente." Etwa 20 Prozent aller betrachteten Wohnungen seien möbliert angeboten worden, vor allem kleinere Quadratmeterzahlen. Das macht sich auch im Preis bemerkbar. Etwa 29 Euro pro Quadratmeter mussten Mieter 2019 zahlen, wenn sie in eine möblierte Wohnung einzogen.
Der Leerstand in München ist seit Jahren minimal. Nach Angaben von Statista liegt die Quote seit 2015 bei 0,2 Prozent. Für einen gesunden Immobilienmarkt mit bezahlbarem Wohnraum ist das zu gering. Als "angemessen" wird Leerstand in der Spanne von drei bis fünf Prozent betrachtet. Die frei gewordenen Ferienwohnungen reißen da freilich keine großen Löcher ein. Ein Anfang sind sie allemal.
Wie die Stadt versucht, Wohnraum zu schützen
In den vergangenen zehn Jahren hat die Stadt nach eigenen Angaben 2.156 Wohneinheiten vor einer Zweckentfremdung bewahrt, im Jahr 2018 hat die Stadt 2.982 Verfahren dieser Art angestrengt. Ein Erfolg, der angesichts der Wohnungsnot wenig aufmunternd klingt. Allerdings reicht ein bloßer Anfangsverdacht für das Amt für Migration und Wohnen nicht aus, einen Bußgeldbescheid auszustellen. Viele Verfahren ziehen sich jahrelang hin, teilweise muss vor Gericht verhandelt werden, bis eine Zweckentfremdung offiziell bestätigt ist.
Während die Verfahren laufen, verdienen die Vermieter und Vermittler weiter Geld. Airbnb stellt den sogenannten Gastgebern zum Beispiel eine Gebühr von drei Prozent in Rechnung. Über die Plattform www.raum-fuer-muenchen.de erhält das Sozialreferat monatlich etwa 100 Hinweise. Das Sozialreferat wünscht sich vom Freistaat eine Registrierungs- und Genehmigungspflicht für Ferienwohnungen, damit es gegen Verstöße besser vorgehen kann. Zum Jahresbeginn wurde die Zweckentfremdungssatzung noch einmal verschärft: Abgebrochene Mietshäuser müssen künftig durch neue Bauten im Viertel ersetzt werden.
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