Modernisierungen - was können Mieter tun?
München - Zugige Fenster, alte Leitungen oder einfach verputzte Fassade - manchen Häusern merkt man ihr Alter an. Die Immobilien müssen irgendwann auf Vordermann gebracht werden. Für Eigentümer ist das oft mit hohen Kosten verbunden. Einen Teil davon können sie sich von ihren Mietern wiederholen.
Modernisierung kann auf die Miete umgelegt werden
Entscheidend ist: Handelt es sich um eine Instandhaltung oder -setzung oder um eine Modernisierung? Diese Unterscheidung kann für Mieter Geld wert sein, denn die Kosten einer Modernisierung können in der Regel auf die Miete umgelegt werden, die Ausgaben von Instandsetzung und -haltung nicht. "Die Maßnahmen lassen sich in der Regel gut voneinander abgrenzen", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Bei einer Instandsetzung wird etwas Kaputtes oder Marodes repariert, bei Instandhaltungen ‚gewartet' und bei einer Modernisierung wird die Mietsache verbessert."
Lässt sich das auch in der Praxis so trennscharf unterscheiden? Nein. Beispiel Fenster: Werden defekte, zugige Fenster gegen neue ausgetauscht, kann man grundsätzlich von einer Instandhaltung ausgehen - allerdings nur, wenn baugleiche Fenster eingebaut werden.
Werden hingegen einfach verglaste oder doppelverglaste Fenster durch dreifach isolierverglaste Fenster ausgewechselt, ist das eine Modernisierung, wie das Amtsgericht München entschied. Die Tücke kann hier im Detail liegen: Werden etwa Kastendoppelfenster durch Verbundfenster ersetzt, ist das nach Ansicht des Verwaltungsgericht Berlin keine Modernisierung, wenn keine End- oder Primärenergie eingespart wird, da erstere in der Handhabung vielseitiger und einfacher sind.
Darf der Mieter mitreden?
Allein der Vermieter entscheidet, ob, wann und in welchem Umfang das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert werden", erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Ein Mitspracherecht haben Mieter hier nicht. Anders als bei Instandsetzungen: Ist etwas kaputt, können sie vom Vermieter zumindest verlangen, die Reparatur in die Wege zu leiten. Mieter müssen Modernisierungen in der Regel dulden.
"Generell können sie gegen die Arbeiten wenig tun", so Hartmann. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Baumaßnahme für sie eine Härte bedeuten würde. "In diesem Fall können sie widersprechen." Dann kommt es darauf an, was schwerer wiegt: die Härtegründe, auf die sich die Mieter berufen, oder die Interessen des Vermieters.
Was sind Härtegründe?
"Härtegründe können zum Beispiel ein hohes Alter der Mieter oder Invalidität sein", erklärt Wagner. "Auch wenn sich durch die Arbeiten der Schnitt der Wohnung verändert, kann das einen Härtegrund darstellen." Selbst eine außergewöhnliche Situation des Mieters aufgrund eines bevorstehenden Examens oder einer Schwangerschaft können Härtegründe sein.
Welche Regeln gelten?
"Die geplante Baumaßnahme muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden", erklärt Hartmann. Zu früh darf die Ankündigung aber wiederum auch nicht erfolgen. Wird eine Modernisierung 16 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt, ist das rechtsmissbräuchlich, befand das Landgericht Berlin.
In der Ankündigung muss stehen, was und in welchem Umfang gemacht werden soll und wann die Arbeiten beginnen und enden. "Außerdem muss erklärt werden, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird", so Wagner.
Wie viel darf von der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden?
Trotz Mietpreisbremsen können Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Seit 2019 darf bei Modernisierungen die Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen - damit sollten Luxussanierungen vermieden werden. "Der Maximalbetrag beträgt sogar nur zwei Euro, wenn die Ausgangsmiete bei unter sieben Euro pro Quadratmeter lag", sagt Hartmann. Ist die Mieterhöhungserklärung in Ordnung, muss die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung gezahlt werden.
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