Luxussanierung, Zweckentfremdung: Gerichtsurteile – ein guter Tag für Münchner Mieter
Fall 1 - Luxussanierung: Wieder mal hat sich das Amtsgericht mit Modernisierung und Mieterhöhungen befasst – mit einem für Mieter erfreulichen Ergebnis.
Neue Heizung und Warmwasserversorgung, neue Leitungen, neue Wohnungstür, eine energetische Sanierung der Böden, neue Elektroinstallation und eine Dämmung der Decke. Kurz gesagt: Eine komplett neue Wohnung hat die Firma Haus von Beck einer Mieterin in Neuhausen per Brief angekündigt, deren Haus zuvor von der Firma aufgekauft worden war. Deswegen sollte die Frau künftig über 400 Euro mehr Miete pro Monat zahlen.
Diese eklatante Mieterhöhung konnte sich die Frau aber nicht leisten – und ging gegen den neuen Vermieter vor. Der Mieterverein München klagte für die Mieterin in einer sogenannten Feststellungsklage. Denn das Gesetz regelt, wie solche Ankündigungen auszusehen haben. "Diese Schreiben sind in vielen Objekten wortgleich. Auch 600 oder 700 Euro Mieterhöhung sind keine Seltenheit", sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München e.V.
Mieter ziehen aus, ohne solche Ankündigungen prüfen zu lassen
Allerdings muss in diesen Schreiben dargelegt werden, wann die Sanierung losgeht, was gemacht wird und welchen energetischen Nutzen der Mieter dadurch hat. Doch viele Mieter ziehen schon aus, bevor sie das Schreiben rechtlich prüfen lassen. "Sie wissen, dass sie sich die erhöhte Miete nicht werden leisten können und sie scheuen Lärm, Dreck und Psychostress", sagt Rastätter.
Die Masche ist seit vielen Jahren immer dieselbe: Nachdem ein Haus aufgekauft wurde, bekommen die Mieter Briefe, in denen Modernisierungen angekündigt werden. Dann geht die Baustelle im Haus los. Rastätter erklärt: "Der Inhaber der Firma hat viel Zeit, er hat viele Objekte, muss nicht sofort die größtmögliche Rendite machen. Er hat auch mit den Baumaßnahmen keine Eile."
Immer wieder wird dem Mieterverein von Baustopps in den Häusern berichtet. "Die Realität ist, dass viele Mieter jahrelang auf einer Baustelle leben – und das zermürbt", sagt Rastätter. Wenn die Mieter dann Aufhebungsverträge mit einer Abfindung angeboten bekommen, geben viele Mieter auf. Rastätter: "Die Summen, die er anbietet, sind für einen Mann wie ihn eine Kleinigkeit, die Mieter kommen bei den heutigen Preisen meist nicht weit." Die Wohnung, die dann frei wird, wird entweder modernisiert oder untervermietet.
Laut Mieterverein werden die leeren Wohnungen oft zeitweise an Wohngemeinschaften vermietet. "Es werden in einigen Wohnungen Bauarbeiter untergebracht, die Wohnungen sind heillos überbelegt, nachts um vier beginnt dann der Lärm. Die Geschichten ähneln sich derart, dass es schwer ist, da an Zufälle zu glauben", sagt Rastätter.
Viele Schreiben sind unwirksam und dienen nur zur Einschüchterung der Mieter
Die Firma Haus von Beck hat Häuser im gesamten Innenstadtbereich: Schwabing, Glockenbach, Giesing, Isarvorstadt, Neuhausen. Doch jetzt hat sie eine Schlappe vor dem Münchner Amtsgericht erleben müssen. Denn das Gericht legte dem Vermieter nahe, einzulenken und der erkannte die Klage an. Das Anerkenntnisurteil ist nicht automatisch gültig für jedes Schreiben, doch macht die Prüfung leichter.
"Damit hat Beck zugegeben, dass nicht nur diese Schreiben, sondern auch viele andere rechtlich unwirksam sind. Er verschickt sie letztlich nur, um Mieter einzuschüchtern", sagt Rastätter.
Der Vermieter teilt schriftlich mit, dass vor Gericht ein „völlig atypischer Sonderfall“ verhandelt worden sei. Auch habe er zu keinem Zeitpunkt eingeräumt, dass seine Ankündigung rechtlich keine Wirkung habe. Der Mieterverein hält dagegen: „Das Gericht hat nicht nur formelle Fehler bemängelt, sondern vielmehr auch Art und Inhalt der Modernisierungsankündigung. Wir werden, wenn der Vermieter weiter inhaltsgleiche Ankündigungen an unsere Mitglieder verschickt, wieder den Weg der Feststellungsklage beschreiten.“
Um mehr gegen derartige Strategien tun zu können, müsste, so Rastätter, auch die Politik einschreiten. "Zurzeit muss der Mieter die Modernisierung komplett bezahlen – dadurch können Vermieter mit horrenden Mieterhöhungen die alteingesessenen Münchner vertreiben. Der Bundesgesetzgeber muss das ändern", fordert der Geschäftsführer des Mietervereins München.
Fall 2
Hier in Bogenhausen wird an Medizintouristen vermietet... Foto: Petra Schramek
Zweckentfremdung: Das Verwaltungsgericht kämpft mit einer Verfahrens-Flut wegen Zweckentfremdung. Arabische Vermittler kämpfen um ihr Geschäftsmodell.
Am Gericht sind sie alte Bekannte. Denn: Angedrohte Zwangsgelder ignorieren sie notorisch. Jedes juristische Mittel, um ihr Geschäft auch nur einen Monat länger betreiben zu können, schöpfen sie hartnäckig aus – schließlich ist ihr Business hochlukrativ! Eine Gruppe Männer arabischer Abstammung vermietet in München illegal Wohnungen an Medizintouristen. Dafür kassieren sie 200 oder 300 Euro pro Tag, manchmal auch 150 bis 200 Euro pro Person, pro Nacht in der Wohnung. Ständig engagieren die Männer neue Anwälte, spielen auf Zeit und sitzen Monat vor Monat erneut im Gericht.
Ihr Privileg: Sie haben Beziehungen in den arabischen Raum, zu schwerreichen Großfamilien aus Kuwait oder den Vereinigten Arabischen Emiraten. Den Angehörigen, oft mit Kleinkindern, vermitteln sie Wohnungen im Arabellapark, während sich etwa Vater oder Onkel im nahen Klinikum Bogenhausen wegen einer Krebserkrankung einer modernen Therapie unterziehen.
Manchmal wohnen mehr als zehn Angehörige in einer Wohnung – eine Goldgrube. Gegen das gewerbliche Vermietungs-Verbot der Stadt klagten deshalb am Dienstag zwei Männer vor dem Verwaltungsgericht.
Die Vermieter ignorieren jegliche Zwangsmaßnahmen und verklagen selbst die Stadt
Ihr Fall ist typisch: Die beiden Kläger entpuppen sich als hartnäckig. Die Stadt München hat den beiden die gewerbliche Vermietung von Wohnraum im Arabellapark seit über einem Jahr untersagt. Doch das Duo, das mal als Hauptmieter, mal als Untermieter auftritt, reagiert nicht auf die Zwangsmaßnahmen des Gerichts, wie Zwangsgelder. Auch die Kündigung durch den Eigentümer wird ignoriert. Stattdessen dreht das Duo den Spieß einfach um und verklagt die Landeshauptstadt: "München braucht mehr Wohnraum, nicht mehr solcher Prozesse", so einer der Kläger.
... und hier auch. Foto: Petra Schramek
In Bogenhausen vermieten die Geschäftsleute drei Wohnungen an Medizintouristen, in der Denninger Straße eine weitere.
Diese gewerbliche Vermietung an Touristen ist eine Ordnungswidrigkeit und gilt als Zweckentfremdung. Doch die Männer geben sich unbeeindruckt. Sie lassen jede Forderung des Gerichts an sich abprallen.
Richterin Cornelia Dürig-Friedel lehnt ihre Klage gegen die Stadt ab. Einen der Kläger lässt sie wissen, welches ihr nächstes Zwangsmittel ist: Verhaftung!
