Irre Bodenpreise: 160.000 Euro für einen Quadratmeter München
Man muss sich fast die Augen reiben, wenn man die neusten Zahlen zu den Bodenpreisen in München liest. Wenn man zum Beispiel auf den irrwitzigen Gedanken käme, nur einen einzigen Quadratmeter unbebauten Grundes in der Fußgängerzone kaufen zu wollen, müsste man, Achtung, 160.000 Euro hinlegen. Nicht ganz doppelt so viel wie noch vor vier Jahren.
Irre Preise in München: Spitze des Eisbergs
Na gut, es ist die Spitze des Eisbergs. Aber auch nebenan im Lehel geht so ein Stückchen Boden richtig ins Geld: In der Liebigstraße, zum Beispiel, müsste man 21.500 Euro für einen Quadratmeter Grund hinlegen, der 2014 noch 9,500 Euro wert war. In der Schellingstraße (Maxvorstadt) kostet ein Quadratmeter 15.500 Euro (statt 8300 vor vier Jahren). Und in der Volkartstraße in Neuhausen ist der Preis von 6.000 auf 10.800 Euro gesprungen.
Bodenpreise: Steigende Preise in Lehel und Maxvorstadt
Diese Zahlen ergeben sich aus den Bodenrichtwerten, die der Gutachterausschuss der Stadt aus allen Grundstücksverkäufen ableitet und alle zwei Jahre veröffentlicht. Die Immobilienfirma Aigner hat die Zahlen aus 2014, 2016 und 2018 analysiert. Und festgestellt: Im Lehel und in der Maxvorstadt geht es am rasantesten nach oben. Aber auch am südlichen Stadtrand in Solln hat es in vier Jahren Preissprünge von plus 62 Prozent gegeben.
Warum die Preissteigerungen so extrem bleiben, ist leicht erklärt. "Die Zinsen sind niedrig, viele Leute wollen kaufen, aber nur wenige wollen ihren Grund hergeben", so fasst es der Aigner-Makler Maximilian Deischl zusammen. Schließlich spekulieren Eigentümer ja auch damit, dass sich in wenigen Jahren noch viel mehr Geld aus dem Boden holen lässt.
Ein Rechenbeispiel:
Der Immobilienexperte rechnet vor, welche Auswirkungen die Bodenpreisexplosion in München auf die Preise von Neubau-Eigentumswohnungen hat. Nehmen wir als Beispiel ein (nach einem Abriss) unbebautes 800-Quadratmeter-Grundstück in Neuhausen, etwa in der Volkartstraße. Das will ein Investor zur Hälfte bebauen, mit einem Mehrfamilienhaus (vier Stöcke, 16 Wohnungen; das macht dann 1200 Quadratmeter Wohnfläche).
2014 hätte das grob gerechnet so ausgesehen: Grundstückskosten rund 4,8 Millionen Euro plus Baukosten von 3,2 Millionen macht insgesamt acht Millionen Euro an Investitionen. Damit sich das rentiert, muss der Investor, wenn er die Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft, rund 7.800 Euro pro Quadratmeter nehmen. Macht für 75 Quadratmeter 585.000 Euro.
Das gleiche Rechenbeispiel für vier Jahre später, also 2018: Grundstückskosten von 8,6 Millionen plus Baukosten von 4,2 Millionen macht eine Investition von 12,8 Millionen. Nun muss der Investor von den Wohnungs-Käufern schon 12 000 Euro nehmen. Dieselbe 75-Quadratmeter-Wohnung kostet also 900.000 Euro.
Irre Bodenpreise in München: "Viele Leute wollen kaufen"
Geht das noch lange so weiter? "Solange die Zinsen niedrig sind", meint Deischl, "werden die Preise noch etwas steigen." Aber finanzierbar sei das nur noch, wenn maximales Baurecht auf den Grundstücken geschaffen werde, also: möglichst dicht, möglichst hoch.
Verkauft und gekauft wird in München übrigens trotz all dieser hohen Preise weiter munter. Rund 700 unbebaute, 1.150 bebaute Grundstücke und 11.700 Wohnungen haben 2018 in der Stadt den Eigentümer gewechselt, so steht es im Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses. Umsatz: 12,7 Milliarden Euro.
Eigentumswohnungen in den Vierteln:
Immowelt.de hat untersucht, wie die Quadratmeter-Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in den Vierteln von 2009 bis 2019 gestiegen sind. Hier sind die durchschnittlichen "Angebotspreise" der Verkäufer. München (gesamt): von 2.970 auf 7.500 Euro pro Quadratmeter (plus 153 Prozent).
Allach-Untermenzing: von 2.880 auf 7.130 Euro.
Altstadt-Lehel: von 3.730 auf 10.050 Euro.
Aubing-Lochhausen-Langwied: von 3.000 auf 7.180 Euro.
Au-Haidhausen: von 3.580 auf 8.880 Euro.
Berg am Laim: von 2.670 auf 6.900 Euro.
Bogenhausen: von 2.900 auf 7.370 Euro.
Feldmoching-Hasenbergl: von 2.840 auf 6.700 Euro.
Hadern (München): von 3.140 auf 7.090 Euro.
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt: von 3.440 auf 9.960 Euro.
Maxvorstadt: von 3.190 auf 9.810 Euro.
Milbertshofen: von 2.520 auf 7.320 Euro.
Moosach: von 2.610 auf 6.760 Euro.
Neuhausen-Nymphenburg: von 3.510 auf 8.360 Euro.
Obergiesing: von 2.720 auf 7.270 Euro.
Pasing-Obermenzing: von 3.070 auf 7.550 Euro.
Ramersdorf-Perlach: von 2.670 auf 6.660 Euro.
Schwabing-Freimann: von 2.940 auf 7.620 Euro.
Schwabing-West: von 3.080 auf 8.520 Euro.
Schwanthalerhöhe-Laim: von 2.910 auf 7.160 Euro.
Sendling: von 2.740 auf 7.370 Euro.
Sendling-Westpark: von 2.760 auf 7.250 Euro.
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln: von 2.990 auf 7.450 Euro.
Trudering-Riem: 3.170 auf 7.750 Euro.
Untergiesing-Harlaching: von 2.980 auf 8.010 Euro.
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