Indexmiete - was Sie wissen müssen
Die AZ erklärt, worin die Tücken dieser Verträge liegen. Es gibt aber auch Vorteile
München - In der Landeshauptstadt setzt sich die Indexmiete durch. Die AZ erklärt, was das für Vermieter und Mieter bedeutet.
Was ist eine Indexmiete? Indexmietverträge nach Paragraf 557b BGB legen fest, dass die Miete sich mit den Lebenshaltungskosten erhöht. Der Preisindex dazu wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt, ein anderer Index ist nicht zugelassen. Andere Mieterhöhungen sind weitgehend ausgeschlossen, wenn eine Indexmiete vereinbart wurde. Die Miete erhöht sich auch nicht automatisch mit dem Preisindex und kann nur in Abständen von mindestens einem Jahr erhöht werden.
Warum gibt es die Indexmiete? Sie wurde 1993 eingeführt, um Mieterhöhungen einfacher und weniger streitbar zu machen. Gerade private Vermieter mit kleinem Wohnungsbestand hätten mit dem komplizierten Mietrecht häufig Probleme. Der Vorteil für Mieter: Erhöhungen sind in gewissem Maße planbar und richten sich nach einer nachvollziehbaren, offiziellen Statistik. Würden die Lebenshaltungskosten (was in den letzten 20 Jahren allerdings nie der Fall war) sinken, würde die Miete ebenfalls sinken.
Darf jeder einen Indexmietvertrag abschließen? Ja. Der Hinweis, dass vor allem kleine, private Vermieter davon profitieren, ist kein Ausschlusskriterium für große, institutionelle Vermieter.
Was bringt die Indexmiete dem Vermieter? In München liegen die Preise bei Neuvermietungen in der Regel deutlich (im Schnitt ein knappes Drittel) über dem geltenden Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt. Will der Vermieter nach einiger Zeit die Miete erhöhen, könnte er am Mietspiegel scheitern, weil der wohl weniger schnell steigt als die Marktpreise. Wenn Mieten so aber nicht erhöht werden können, verliert der Vermieter durch die Inflation Geld. Die Indexmiete löst dieses Problem. Indexmietverträge sind äußerst rechtssicher, das erspart eventuell Konflikte bei Mieterhöhungen. Außerdem sind Indexmieten im Gegensatz zu Staffelmieten nicht an einen starren Prozentsatz gebunden: Sollten die Preise stärker anziehen als erwartet, zieht die Indexmiete – im Gegensatz zur Staffelmiete – mit. Ein Nachteil: Zusätzliche Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung sind bei Indexmietverträgen nicht zulässig, wenn der Vermieter freiwillig modernisiert. Nur bei einer gesetzlichen Pflicht kann der Vermieter dann die Mieter zusätzlich belasten.
Was bedeutet das für die Mieter? Grundsätzlich ist die Indexmiete ein faires Modell, das auch für die Mieter Vorteile bietet: Mieterhöhungen sind klar begründet, an eine offizielle Statistik gebunden und vergleichsweise moderat. Außerdem könnte die Miete auch sinken, wenn die Lebenshaltungskosten fallen – das ist aber eher Theorie. Hierin liegt aber schon ein Problem: Die Lebenshaltungskosten steigen in der Regel immer weiter – der Wert der Immobilie, in der man lebt, aber nicht. Der Vermieter kann freiwillige Modernisierungen nicht auf die Miete umlegen und lässt diese dann womöglich bleiben, obwohl sie nötig wären. Ein weiteres Problem: Die Nebenkosten vor allem für Strom und Heizung steigen – und dieser Preisanstieg fließt dann über die Lebenshaltungskostenstatistik auch noch in die Grundmiete ein. Mieter mit Indexverträgen zahlen die Erhöhungen quasi doppelt.
Sind die Anfangsmieten bei Indexverträgen begrenzt? Theoretisch ja: Laut Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gilt es als ordnungswidrig, wenn Neumieten „unangemessen hoch“ (als Richtlinie werden 20 Prozent genannt) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Praktisch ist dieser Wucher dem Vermieter aber häufig schwer nachzuweisen. Die Behörden gehen allerdings von einer „starken präventiven Wirkung“ dieses Gesetzes aus.
Wie hoch fällt die Erhöhung in der Praxis aus? Wer im Jahr 2010 einen Indexmietvertrag zu einer Monatsmiete von 1000 Euro abgeschlossen hat, würde heute monatlich knapp 60 Euro mehr zahlen, wenn der Vermieter – wie erlaubt – jährlich erhöht hat. 2012 wäre die Beispielmiete bei 1021 Euro (+2,1%), 2013 bei 1041,42 Euro (+2,0%) und 2014 dann bei 1057,04 Euro (+1,5%). Das ist eine Erhöhung von insgesamt 5,6 Prozent in drei Jahren. Dadurch muss der Mieter bis Ende 2014 insgesamt 1433,52 Euro mehr zahlen.
