Immobilien: So steigen die Preise in Ihrem Viertel
München - Knapp 41 Milliarden Euro Umsatz werden dieses Jahr mit Immobilien in Bayern gemacht. Das schätzt der Branchenverband ivd-Süd, der jetzt seinen aktuellen Marktbericht Wohnimmobilien veröffentlicht hat. Dieser Report zeigt auch: München ist weiterhin Preisrekord-Stadt auf dem Immobilienmarkt. Am deutlichsten zeigt das der 10-Jahres-Vergleich: In dieser Zeit sind die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser in München um 161,6 Prozent gestiegen, die für Geschossbau um 122,2 Prozent.
Auch die Kaufpreise schnellten in die Höhe, etwa bei Eigentumswohnungen um 93,9 Prozent (Bestand) beziehungsweise 98,4 Prozent (Neubau). Im vergangenen halben Jahr stiegen die Preise langsamer an als in den letzten Jahren.
Im Zeitraum vom Frühjahr 2014 bis jetzt gebe es eine „gedämpfte Dynamik“ auf dem Kaufmarkt für Wohnimmobilien, sagt Stephan Kippes, der das ivd-Marktforschungsinstitut leitet. Trotzdem: Eine Trendwende sei das nicht. „Vielleicht erreichen die Preise ein Plateau, aber runter gehen sie erst einmal nicht“, sagt Stephan Kippes. Die aktuellen Preise sind allesamt auf einem neuen Rekordniveau. Das müssen Käufer aktuell im Schnitt bezahlen:
BAUGRUND:
Die nächste Tausendermarke ist geknackt: 2000 Euro kostet der Quadratmeter Baugrund für Geschossbau in guter Lage in München jetzt. In sehr guter Wohnlage sogar 2900 Euro. Im Frühjahr lagen die Preise in diesen Lagen noch bei 1900 und 2750 Euro. Das ergibt insgesamt einen Anstieg von 5,3 Prozent. Günstiger ist der Grund für freistehende Einfamilienhäuser: 1570 Euro in guter und 2450 Euro in sehr guter Lage kostet der Quadratmeter im Schnitt. Die Preise haben hier um 6,8 Prozent im Vergleich zum Frühjahr angezogen. In der Stadt sind solche Grundstücke natürlich selten – oder sie werden lieber für den Geschossbau genutzt.
EIGENTUMSWOHNUNGEN:
Hier flacht sie Preiskurve ein wenig ab – was aber trotzdem höhere Preise bedeutet. Bei Bestandswohnungen müssen Käufer 3,3 Prozent mehr hinlegen als noch im Frühjahr: 4750 Euro pro Quadratmeter bei gutem und 6500 Euro pro Quadratmeter bei sehr gutem Wohnwert. Selbst bei Wohnungen mit einfachem Wohnwert, die zum Beispiel nicht mal ein Bad haben, kostet der Quadratmeter im Schnitt schon 2950 Euro. Neubauwohnungen wurden um 2,4 Prozent teurer: 6350 Euro werden pro Quadratmeter bei gutem Wohnwert fällig, bei sehr gutem Wohnwert sogar satte 7950 Euro. Bei mittlerem Wohnwert sind es 5250 Euro pro Quadratmeter.
EINFAMILIENHÄUSER:
Freistehende Einfamilienhäuser haben sich um 3,1 Prozent verteuert. Bei gutem Wohnwert müssen Käufer durchschnittlich 1 175 000 Euro für die Immobilie hinlegen. Bei sehr gutem Wohnwert sogar 1,95 Millionen Euro. Und selbst bei mittlerem Wohnwert liegt der Durchschnittspreis schon bei 755 000 Euro. Die Preise beziehen sich auf Bestandsobjekte, Neubauten werden hier kaum zum Kauf angeboten.
REIHENMITTELHÄUSER:
Im Schnitt sind die Preise für Reihenmittelhäuser im Bestand (guter Wohnwert) im letzten halben Jahr um 10 000 Euro beziehungsweise 1,5 Prozent auf jetzt 680 000 Euro gestiegen. Neubau-Objekte mit gutem Wohnwert kosten durchschnittlich 2,7 Prozent beziehungsweise 20 000 Euro mehr als noch im Frühjahr: 750 000 Euro. Die Kategorie „sehr guter Wohnwert“ wird bei Reihenmittelhäusern nicht vergeben, guter Wohnwert steht schon für ein gehobenes Niveau. Bei mittlerem Wohnwert sind die Durchschnittspreise niedriger: 565 000 Euro für Bestandsobjekte, 650 000 Euro für Neubauten.
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DOPPELHAUSHÄLFTEN:
Der durchschnittliche Preis für eine Doppelhaushälfte mit mittlerem Wohnwert stieg vom Frühjahr bis zum Herbst um 10 000 Euro auf 690 000 Euro, mit gutem Wohnwert um 15 000 Euro auf 865 000 Euro. Insgesamt macht das einen Anstieg um 1,8 Prozent. Um jeweils die gleichen Beträge stiegen die Preise für Neubauten auf 780 000 Euro (mittlerer Wohnwert) und 975 000 Euro (guter Wohnwert. Aufgrund der höheren Preise sind das relativ aber nur 1,6 Prozent mehr.
DIE LAGEN:
Die Einteilung der Stadtviertel in Wohnlagen hat sich im letzten halben Jahr nicht verändert (siehe Karte). Die Preise für die unterschiedlichen Lagen allerdings schon (siehe Tabelle). Für die Top-Eigentumswohnungen in sehr guter Lage werden jetzt schon 8150 Euro pro Quadratmeter verlangt. Wie viel Einfluss die Lage auf den Kaufpreis hat, sieht man bei Eigentumswohnungen mit guten Wohnwert. In einfachen Lagen kostet der Quadratmeter im Schnitt 3700 Euro. Im Frühjahr waren es noch 3575 Euro. In sehr guter Lage liegt der Preis pro Quadratmeter für Wohnungen mit gleichem Wohnwert bei 6500 Euro – 100 Euro höher als im Frühjahr. Demnächst dürfte auch für Wohnungen mit einfachem Wohnwert in einfacher Lage die Marke von 3000 Euro pro Quadratmeter fallen – jetzt sind es 2950 Euro.
DER BAYERN-VERGLEICH:
Es gibt tatsächlich Orte im Freistaat, in denen die Immobilienpreise laut Erhebung des ivd nach unten gehen. Da fällt zum Beispiel Neu-Ulm auf: Um 7,3 Prozent sind die Kaufpreise für Einfamilienhäuser dort gesunken. Das sei aber eher eine Korrektur, meint Stephan Kippes vom ivd. „Die Preise waren dort zuletzt stark gestiegen.“ Tatsächlich würden die Preise aber nirgends in Bayern sinken. „Die negativen Veränderungen in manchen Städten bewegen sich im Null-Komma-Bereich, das ist nicht signifikant.“ Abgesehen vielleicht von Fürth, wo gebrauchte Eigentumswohnungen im Schnitt immerhin 1,6 Prozent günstiger zu haben.
DIE PROGNOSE:
Vor allem im bayernweiten Schnitt steigen die Preise weiter. Das liegt vor allen daran, dass Immobilien im Umland von Ballungsräumen immer teurer werden. Auch in Universitätsstädten, in denen noch mehr Luft nach oben ist als in München, wird es noch größere Anstiege geben. In München könnte die Kurve des Preisansteigs weiter abflachen, manche wetten sogar schon auf einen Rückgang – allerdings erst in etwa drei bis vier Jahren.
