Immobilien in München: Preise schmelzen weiter
München - Die Kaufpreise für Immobilien in der Stadt schmelzen weiter wie Eis in einem Kühlfach, dessen Türe nicht mehr dicht abschließt. Gestiegene Hypothekenzinsen, strengere Kreditvergabekriterien, hohe Inflation (rund sechs Prozent) sowie hohe Energiepreise haben Immobilienkäufer ziemlich nachhaltig abgeschreckt.
Anders gesagt: "Wir sehen derzeit einen Käufermarkt", sagt Stephan Kippes vom Immobiliendachverband Süd (IVD). Wer also das nötige Geld hat, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat zur Zeit recht günstige Bedingungen: Selten gab es so viele Kaufangebote. Somit vergrößern sich Verhandlungsspielraum und Auswahl enorm, fast wie auf einem schlechten Fischmarkt gegen Feierabend. Darauf deutet der neueste IVD-Spezialreport der Marktforscher.
Bis zu 14 Wochen dauert es im Schnitt, in München eine Wohnung loszukriegen
Und ein zweiter Trend bleibt: Die traditionellen Käufer (mit hohem Fremdkapitalanteil) sind weiter so verunsichert, dass sie lieber erst einmal mieten statt zu kaufen und auf bessere Zeiten warten. Somit steigt der Druck auf den Mietmarkt weiter und weiter. Das gilt für München sowie für die nächstgrößeren Städte im Umland Rosenheim, Ingolstadt sowie Augsburg.
Der Verfall der Kaufpreise setzte verzögert mit der Corona-Krise ein. So betrug bayernweit der Gesamtumsatz an Immobilienverkäufen im dritten Quartal 2021 fast 20 Milliarden Euro. Schon im zweiten Quartal 2022 halbierte sich dieser Wert in etwa auf 10,6 Milliarden Euro. Im dritten Quartal 2023 war zuletzt ein leichter Aufwärtstrend spürbar: 12,4 Milliarden Euro wurden umgesetzt.
Die hohe Zahl der angebotenen Immobilien zeigt sich auch in der Vermarktungsdauer. Während in Bestzeiten vor 2021 manche Münchner Kaufangebote kaum einen Tag online gewesen sind, kehrte sich die Lage um. Heutzutage dauert es im Schnitt bis zu 14 Wochen, bis eine Immobilie in München verkauft ist, mit Ausschlägen nach oben und nach unten. Grund dafür sind auch die zu hohen Anfangspreise, die sich Verkäufer wünschen und später nach unten korrigieren.
19,50 Euro für den Quadratmeter Kaltmiete bei Neuverträgen in München
Auf dem Mietmarkt hingegen ist die Vermarktungsdauer kurz. Manche Immobilienmakler haben sich eine Software angeschafft, die das Inserat nach hundert Mieter-Anfragen offline schaltet. Anders sei das kaum zu bewältigen. Sogar in Ingolstadt werde das so gehandhabt, bestätigt der dortige Fachmann Michael Specht. In der Audi-Stadt laufe der Mietmarkt vor allem deshalb heiß, weil derzeit viele Fachkräfte für die Auto-Branche sowie Studierende aus Indien und Pakistan eine Unterkunft suchten.
Aber zurück nach München. Der Druck auf den Mietmarkt drückt sich in Zahlen so aus: Kostete im Frühjahr 2023 der Quadratmeter bei Neuverträgen noch 18,70 Euro pro Monat, ist dieser Wert auf 19,50 Euro gestiegen. Bei Neubau-Wohnungen sind es sogar 22,50 Euro – Kaltmiete wohlgemerkt.
Sogar die Preise für Einfamilienhäuser in München sinken
Die Kaufpreise: Eigentumswohnungen im Bestand – die meistgehandelte Immobilie der Stadt – kosteten im Schnitt im Frühjahr 2023 noch 8500 Euro je Quadratmeter. Ende 2023 zahlte man durchschnittlich "nur" 8075 Euro. Möglicherweise wird dieser Wert also am Ende des ersten Quartals 2024 spürbar unter die 8000-Euro-Marke fallen, wenn der Trend bestehen bleibt.
Sogar das seltene "Einhorn" unter Münchner Immobilien, also das freistehende Einfamilienhaus, wurde deutlich günstiger. Das Objekt hatte vor einiger Zeit die Schallmauer von zwei Millionen Euro durchbrochen. Im Frühjahr 2023 kostete so ein Häuschen 2,075 Millionen Euro im Schnitt. Ende 2023 zahlten Käufer 1,94 Millionen.
