Immer weniger Immobilien: Ist München bald leer gekauft?
München - Man könnte ja denken, die Geschäfte schwächeln: Nur noch 11.700 Wohnungen, Häuser und Grundstücke (oder auch Erbbaurechte) haben sich betuchte Menschen letztes Jahr in München gekauft, rund 6.000 Immobilien weniger also als noch im Spitzenjahr 2011. Der Gesamtumsatz war trotzdem gigantisch. Er liegt 2018 bei rund 12,7 Milliarden Euro – fünf Prozent mehr als im Jahr davor.
Dass man das so genau weiß, liegt daran, dass jeder Immobilienverkauf im Stadtgebiet samt dem erzielten Preis auf dem Tisch des "Münchner Gutachterausschusses für Grundstückswerte" landet, der die Daten exakt und vollständig sammelt – und der in seiner "vorläufigen Marktanalyse 2018" für das städtische Kommunalreferat schon erste Zahlen veröffentlicht hat.
Mehr Umsatz für weniger Verkäufe
In dem Gremium sitzen Sachverständige für Immobilienbewertung, Finanzamtsleute, Planer, Vermesser, Projektentwickler, Bauträger und Makler. Die Zahlen, die sie am Ende errechnen, sind deutlich genauer als die, die Branchenverbände jedes Jahr - etwa über die Angebotslage auf Immobilienportalen - schätzen.
Mehr Umsatz für weniger Verkäufe? Die Erklärung dafür ist einfach: München wird mehr und mehr leergekauft. Wer beispielsweise eine grandiose, sanierte Altbauwohnung mit hohen Fenstern, Stuck und Parkett im Gärtnerplatzviertel oder in Schwabing kaufen will, tut sich schwer, überhaupt eine auf dem Markt zu finden. Sogar dann, wenn er dafür viel Geld hinlegen würde. Entsprechend steigen die Kaufpreise.
Immer weniger Münchner Immobilien wechseln seit 2011 den Eigentümer (blaue Kurve). Gleichzeitig geben die Käufer dafür immer mehr Geld aus (lila Kurve). Grafik: Marktanalyse 2018, Gutachterausschuss
Gewerbeimmobilien
Ganz besonders sprudeln laut der "Marktanalyse 2018" die Geldumsätze bei noch unbebauten Gewerbe-Baugrundstücken – da haben sich die Umsätze glatt verdoppelt, obwohl weniger Verkaufsverträge geschlossen wurden. Büros und Geschäftshäuser neu zu bauen, verspricht eben besonders lukrative Geschäfte.
Grundstücke, auf denen schon Büros stehen, sind in ähnlicher Zahl wie im Jahr davor verkauft worden, dabei wurden aber satte 16 Prozent mehr an Geld umgesetzt. Später verkaufen lohnt sich demnach also ziemlich.
Eigentumswohnungen
Sieben Prozent mehr Umsatz sind beim Verkauf von Münchner Eigentumswohnungen geflossen, obwohl auch hier weniger Verträge geschlossen wurden. Weil - was auch sonst - auch hier die Preise schon wieder massiv angezogen haben. Beim Neubau in durchschnittlicher Lage kostete der Quadratmeter schon knapp unter 8.000 Euro, bei guter Lage im Schnitt sogar 8.300 Euro. Ein rasanter Sprung gegenüber 2017.
Jedes Jahr seit 2007 steigt der Preis für Neubauwohnungen in München, und zwar egal, ob in durchschnittlicher oder guter Wohnlage. 2018 kletterte der Quadratmeterpreis in guter Lage im Schnitt auf rund 8.300 Euro. Grafik: Marktanalyse 2018, Gutachterausschuss
Der Trend bei Bestandswohnungen lässt sich in der Grafik ganz unten gut ablesen. Die neueren Wohnungen (Baujahr 2000 bis 2012) sind freilich einen Sprung teuer als ältere Baujahre (deren Preise seit 2009 allesamt hochgehen). 2018 lag er bei um die 7.500 Euro, gut 800 Euro höher als nur ein Jahr davor.
Vergleichsweise am günstigsten sind Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren. Mittelteuer sind die aus den 1950ern – und am teuersten die ab dem Millennium. Nach oben gehen die Quadratmeterpreise aber bei allen. Grafik: Marktanalyse 2018, Gutachterausschuss
Einfamilienhäuser & Co.
Glücklich ist, wer in München ein noch unbebautes Baugrundstück für ein Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhaus zu verkaufen hat. 2018 nämlich sind aus solchen Verkäufen satte 21 Prozent mehr erlöst worden als im Jahr zuvor. Bei schon fertigen Reihen- und Doppelhäusern haben die Experten Preissprünge von bis zu zehn Prozent ermittelt.
Dass sich an dem Trend nach oben in absehbarer Zeit viel ändert? Ist nach dieser Datenlage nicht zu erwarten. Detailliertere Zahlen will Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) am Mittwoch zusammen mit dem Gutachterausschuss vorstellen.
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