Der Innenstadt-Report München: Neue Geschäfte, Mietpreise, Bestlagen
Die Immobilienpreise in München steigen ohne Ende. Das spüren auch die großen Einzelhändler in der Innenstadt.
München - Mehr Babys, mehr Studenten, neue Unternehmen, offene Stellen, viele Pendler: München ist und bleibt beliebt. Die bayerische Landeshauptstadt ist eine der am schnellsten wachsenden Großstädte Deutschlands.
Ein Ende des Aufschwungs ist nicht in Sicht. Leerer wird es auch in Zukunft nicht. 1,6 Millionen Einwohner ist die Prognose des bayerischen Landesamts für Statistik bis zum Jahr 2030.
Während Stadtentwickler ob der Herausforderung schwitzen, freut sich eine Branche ganz besonders über das Wachstum: Die Immobilienwirtschaft jubelt über ungebremste Nachfrage und steigende Umsätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Besonders deutlich wird der Preiskampf im Einzelhandel in der Innenstadt. Trotz einer gefühlt hohen Ladendichte von insgesamt 1,8 Millionen Quadratmetern, sind die Verkaufsflächen im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen in München relativ knapp. So liegt die Münchner Verkaufsflächenausstattung pro Kopf der Bevölkerung dem Marktforschungsinstitut "GfK" zufolge bei 1,3 Quadratmetern – in Hamburg sind es 1,5 Quadratmeter pro Einwohner, in Düsseldorf sogar 1,7.
Zu den Bestlagen mit den bundesweit höchsten Bodenrichtwerten gehört nach wie vor die Fußgängerzone zwischen Stachus und Marienplatz. 370 Euro pro Quadratmeter Miete müssen dort für ein Geschäft von bis zu 120 Quadratmetern bezahlt werden. Größere Ladenflächen ab 300 Quadratmetern sind etwas günstiger: 240 Euro kostet der Quadratmeter.
Das Makler- und Beratungsunternehmen "Comfort" attestiert der Innenstadt in seiner Standortanalyse ein "stabiles bis anziehendes Mietpreisniveau". Für "Top-Objekte in A-Lagen" würden demnach Kaufpreise mehr als das 40-fache der Jahresnettomiete bezahlt.
Die neuen Geschäfte in Bestlage und ihre Konzepte
Wenn Immobilienmakler von "Toplagen" sprechen, meinen sie in der Regel: Gebiete mit teuren Mieten. Dass selbst in Münchens umsatzstärksten Einkaufsstraßen sogar große Ketten um Kundschaft kämpfen, zeigt ein Blick ins Straßenbild.
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße
5.496 Menschen gehen pro Stunde durch die Kaufingerstraße. Das hat das Markforschungsinstitut des "Immobilienverband Deutschland" (IVD) gemessen (siehe rechts). Würden sie alle etwas kaufen, würden die Händler an Münchens bekanntester Einkaufsmeile sicherlich weniger unter Druck stehen - auch wenn es sich bei den meisten um Filialen großer Ketten handelt.
Die Galeria Kaufhof zum Beispiel will moderner werden, um das seit Jahren defizitäre Geschäft zu sanieren. Partnerkonzepte wie das mit französischen Kosmetikette "Sephora" oder der britischen Modemarke "Topshop" sollen die Umsätze steigern. Da ist es nur konsequent, dass am hauseigenen Uhren-Premium-Center, eröffnet 2015, derzeit Schilder mit "Räumungsverkauf" angeschlagen sind.
Bei der schwedischen Klamottenmarke H&M läuft es ebenfalls nicht rund. Mit Billigkleidung lässt sich seit Längerem kein Umsatz mehr steigern. Die neue Strategie des Konzerns ist ein Sparprogramm sowie die Ausweitung der Produkte. Im November 2017 eröffnete der "H&M-Home-Store" in der Kaufingerstraße 8. Dort verkauft der Modegigant Heimtextilien und Dekoartikel. Derzeit wird die Ladenfläche umgebaut. Im September soll der Laden wieder zugänglich sein.
Während der Laden in der Mathäser-Passage am Stachus Geschichte ist, eröffnete das Hamburger Schuhhandelsunternehmen Görtz im Mai einen neuen Megastore in der Kaufingerstraße. Im ehemaligen Zara ist auf 2 500 Quadratmetern der dritgröste Flagship-Store des Unternehmens entstanden. An der alten Adresse in der Bayerstraße ist bislang kein Mieter gefunden. 15 218 Euro kalt pro Monat ist als Miete veranschlagt. Bei einem durchschnittlichen Preis von 240 Euro pro Quadratmeter dürfte Görtz in der Kaufingerstraße bei einem 40-fachen des frühren Preises liegen.
Weinstraße / Theatinerstraße
Die etablierten Quartiere Fünf Höfe und Schäfflerhof mit dem Mix aus Kultur, Gastronomie und Einzelhandel stärken den Bereich und halten die Mietpreise bei etwa 280 Euro pro Quadratmeter im Monat stabil.
Neben dem Geschäft mit Dekoartikeln will "H&M" mit seiner modischen Tochter Arket punkten. Schwerpunkt des Angebots sind H&M-Chef Karl-Johan Persson zufolge "zeitlose und funktionelle Designs". Seit Oktober des vergangenen Jahres gibt es die skandinavische Mode sowie ein angegliedertes Café an der Weinstraße 6.
Und weil es sich mitten in der Stadt am besten repräsentieren lässt, hat sich auch ein Münchner Fußballverein unlängst eine Immobilie in der Weinstraße gesichert. Der FC Bayern will im "Andechser am Dom" einen mehrstöckigen Fanshop mit eigener Gastronomie einrichten.
Maximilianstraße
Sie ist Münchens bekannteste Flaniermeile - und doch könnte es in der Maximilianstraße noch besser laufen. Wenn der Max-Joseph-Platz vor der Staatsoper endlich umgestaltet würde, zur einladenden Piazzia zum Beispiel. Momentan liegen die Mietpreise bei 320 Euro für den Quadratmeter im Monat.
In den prächtigen Münzarkaden gegenüber gehen die Luxusmarken dafür schon mal in Stellung: Im Februar 2017 eröffnete der Uhren- und Schmuckhändler Wempe seine Münchner Niederlassung.
Gleich nebenan ist u die französische Luxusmarke Hermès eingezogen. Das Unternehmen hatte bereits 30 Jahre land einen Sitz in der Maximilianstraße, allerdings 200 Meter weiter an der Hausnummer 22. Ein Mosaikboden im neuen Geschäft erinnert an das Stammhaus in Paris. Im alten Laden sind ebenfalls Franzosen eingezogen: Der Handtaschenherstellter Céline hat im September seinen ersten Flagshipstore in München erföffnet.
Sendlinger Straße
Im vergangenen Jahr hat der Stadtrat beschlossen, die Sendlinger Straße dauerhaft zur Fußgängerzone zu machen. Deshalb könnten die Mieten dort weiter anziehen. Momentan kostet der Quadratmeter dort etwa 175 Euro im Monat. Nach einer Schwächephase läuft es nun offenbar bei dem traditionsreichen Modehaus Konen wieder rund. Der Ausbau des Online-Geschäfts und die Umschichtungen im Unternehmen hatten zu Umsatzeinbrüchen geführt. Ein weiteres Münchner Modehaus will ins Hackenviertel expandieren. Am Sattlerplatz wollen das Modehaus Hirmer und die Familie Inselkammer drei Neubauten errichten. Weite Teile des Färbergrabens und die Fürstenfelder Straße sollen in eine Fußgängerzone umgestaltet werden. Unter den Gebäuden wird eine gemeinsame Tiefgarage entstehen. (AZ berichtete)
Leopoldstraße / Hohenzollernstraße
Außerhalb des Altstadtrings ist Schwabing zum Shoppen beliebt. Gerade die Leopoldstraße hat in den vergangenen Jahren eine Aufwertung erfahren. Vielen Gewerbehäuser wurden saniert, neue Geschäfte sind eingezogen.
So sind etwa in dem Neubau an der Ecke zur Hohenzollernstraße mit Boyco, The Body Shop, Rituals und Jott mehrere kleinere Einzelhändler eingezogen. Ein Schnäppchen suchen Händler dort vergeblich: Ladenflächen bis zu 120 Quadratmeter kosten lich 95 Euro pro Quadratmeter. Auf der Schwanthalerhöhe wird der alte XXLutz derzeit zum Forum Schwanthalerhöhe umgebaut.
Die Kaufingerstraße ist am vollsten
Wo gehen die meisten Einkäufer in der Innenstadt lang? Der IVD hat's gemessen.
Wer einmal versucht hat, schnell vom Stachus zum Marienplatz zu kommen, der hat's schon geahnt: Es ist viel los in der Neuhauser Straße und der Kaufingerstraße. Das Gefühl hat der "Immobilienverband Deutschland" (IVD) nun mit Zahlen belegt. "Kaufingerstraße und Stachus sind Münchner Top-Einkaufsadressen mit den höchsten Passantenfrequenzen", sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
Auf der Höhe des Benetton hat das Institut gemessen. Durchschnittlich 5.496 Menschen passieren pro Stunde die Kaufingerstraße. Ein paar Schritte weiter, in der Neuhauser Straße sind ein paar von ihnen abgebogen. Bis zum Stachus-Brunnen gehen noch 5.287 Menschen. Auf Platz drei der am meisten frequentierten Straßen in der Innenstadt liegt die Rosenstraße mit 3.803 Passanten. Darauf folgt die Weinstraße. Durch viele neue Flagshipstores und bayerische Wirtshäuser sind die vier Straßen offenbar für Touristen wie Shoppingbegeisterte gleichermaßen attraktiv.
Ausgangsort für die Fußgänger ist der Auswertung nach der Marienplatz. Je weiter man sich von dort entferne, desto stärker ließe die Fußgängerdichte nach. Die neu geschaffene Fußgängerzone in der Sendlinger Straße scheint von selbigen auch angenommen zu werden. Während in den vergangenen fünf Jahren deutlich weniger Menschen dort zu Fuß unterwegs waren (etwa 1.500), waren es heuer etwa 2.331 Passanten pro Stunde. Ab der Hackenstraße werden es allerdings immer weniger Fußgänger, auf Höhe der Sendlinger Straße 41 gehen nur noch 993 Menschen.
Der Immobilienverband schließt daraus, dass das Potenzial des Einzelhandels in der Sendlinger Straße noch nicht ausgeschöpft ist.
Für die Leopoldstraße mit ihren breiten Gehsteigen ist das Urteil ernüchternd: Trotz Geschäften und Gastronomie rangiert die Straße nur im unteren Drittel der untersuchten Lagen. Sie belegt in der Aufstellung mit 1.282 Passanten pro Stunde Rang 10.
