Das sind die 10 teuersten Viertel Münchens
München - Rolf Rossius ist Generalunternehmer für Wohnbau, Gewerbebau, Industriebau und Sprecher der freien Münchner Wohnbaugesellschaften – kaum einer kennt den Immobilienmarkt der Stadt so gut wie der Bau-Experte. Sein Wissen fasst Rossius in dem Schmöker „Top Wohnen in München – Die zweihundertfünfzig besten Alleen, Plätze und Straßen zum Mieten und Kaufen“ (75 Euro) zusammen.
Selbst von Buchhandlungen in Spanien wird seine dicke Fibel bestellt – von Auswanderern, die das Leben genießen und wissen wollen, was sie ihren Erben hinterlassen sollen.
„München ist und bleibt die Nummer 1 in Deutschland, ja sogar in Europa. Nur in London spinnt man noch mehr“, sagt der Experte. Nicht Aktien, nicht Fonds – laut Rossius gibt es keine bessere Investition als in eine Münchner Immobilie. „Mit einer guten Lage haben Sie ein sicheres Schlafen.“ Gute Lagen, das sind für ihn Altbogenhausen oder Nymphenburg. Und die Preise haben ihre Spitze noch lange nicht erreicht – vor allem im internationalen Vergleich. „Wir sind vielleicht bei der Hälfte oder bei 60 Prozent“, ist sich der Bau-Experte sicher.
Die höchsten Preise werden derzeit rund um den Max-Joseph-Platz in der Altstadt erzielt: In der Residenzpost werden die Mieten in drei Jahren – so die Prognose – auf 80 Euro den Quadratmeter steigen.
„Das sind Preise, die zahlt keine Privatperson mehr“, sagt Rossius. „So etwas zahlen Firmen, um ihre Direktoren in der Stadt unterzubringen.“
Unterm Strich gibt’s in der Stadt laut Rossius nur zwei absoluten Top-Lagen: Maria-Theresia-Straße und Schlossrondell. Ein Manko: Die Isarvorstadt zum Beispiel, Gärtnerplatz und Glockenbachviertel mit dem Luxus-Wohnturm, „The Seven“ finden in dieser Ausgabe von „Top Wohnen“ keinerlei Erwähnung. „Die Gegend ist noch nicht so weit“, sagt Rolf Rossius, „es ist zwar ein Szene-Viertel, aber vom Wohnraumangebot ist noch nicht so viel saniert. Aber das werden Superwohnungen, in der nächsten Ausgabe ist das sicher dabei.“
Nymphenburg: Königliche Mieten
Hier sind die begehrtesten Häuser der Stadt: Rund um das Schlossrondell in Nymphenburg residieren die Bewohner in königlicher Lage. Das gesamte Ensemble steht unter Denkmalschutz, die fünf Kavaliershäuser am rechten Rondell sind in Privatbesitz. Wer hier wohnt, braucht keinen Gärtner, er geht im Schlosspark spazieren. Mieten: zwischen 18 und 28 Euro pro Quadratmeter, bis zu 18000 Euro kostet der Quadratmeter zum Kauf. Wertsteigerung in den nächsten 10 bis 20 Jahren: Mieten und Preise könnten sich verdoppeln.
Schön auch die Prinzenstraße, die von altem Baumbestand geprägt ist. Bis zu 20 Euro zur Miete, 7250 Euro zum Kauf. In der Gutenbergstraße kommen selten Objekte auf den Markt, hier lässt sich auf eine Wertsteigerung von 75 Prozent spekulieren.
Lehel: Hinziehen – und bleiben
Das Lehel hat seinen ganz eigenen, zum Teil sogar noch dörflichen Charme – mit teilweise uncharmanten Preisen. Besonders verliebt ist Rossius in den St.-Anna-Platz: „Wenn Sie dort etwas kaufen oder mieten können, bleiben Sie dort“, empfiehlt er.
Eine gute Lage hat etwa die Lerchenfeldstraße, viel Grün, vielleicht etwas laut tagsüber. Mittlerer Wertzuwachs in den nächsten 20 Jahren. Mietpreise rangieren zwischen 15 und 20 Euro/Quadratmeter, die Kaufpreise zwischen 4750 und 5200 Euro. Die besten Hausnummern sind hier 4 bis 9. Auch die Liebigstraße ist exklusiv, hier wird aber nur selten was angeboten. Bis zu 22 Euro der Quadratmeter Miete, 9750 Euro kostet der Quadratmeter. Auch der Seitzstraße sagt Rossius eine große Zukunft voraus, mit Mieten bis zu 20 Euro/qm, Kauf: 9000 Euro. Wertsteigerung bis in 20 Jahren: bis zu 70 Prozent.
Englschalking: Der Gral ist top
Erst 1930 eingemeindet, gehört Englschalking heute zu den Top-Lagen in München, was die Preise auf dem Immobilienmarkt betrifft. Bei der Wahnfriedallee (Effnerstraße bis Cosimastraße) gibt es einen hübschen kleinen Park, der Quadratmeter kostet bis zu 18 Euro Miete, 7250 zum Kauf. Eine mittlere Wersteigerung ist zu erwarten, die für die Häuser an der Effnerstraße beträgt wegen des Verkehrs aber höchstens 30 Prozent.
In der Elsastraße sind einige teure Neubauten entstanden. Bis zu 18 Euro kostet der Quadratmeter zur Miete, bis 6750 Euro zum Kauf. Die Wertsteigerung in den nächsten 20 Jahren liegt um die 55 Prozent. Noch etwas teurer wohnt es sich an der Gralstraße, dank aufwändigen Renovierungen und vielen Neubauten in den letzten Jahren.
Schwabing: Wertsteigerungen bis zu 85 Prozent
Die Mandlstraße am Englischen Garten ist bei heiratswilligen Pärchen beliebt, hier steht das schönste Standesamt der Stadt – aber auch traumhafte Villen. Direkt am Englischen Garten rangieren die Mieten um die 15 bis 21 Euro, wer kaufen will, muss 6750 bis 10500 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Dafür lässt sich mit einer Wertsteigerung um 85 Prozent rechnen.
Eine „anspruchsvolle Adresse für Freunde Schwabings“ ist auch die Nicolaistraße. Bis zu 22 Euro kostet der Quadratmeter zur Miete, 10500 zum Kauf. 75 Prozent Wertsteigerung ist in der von Stadtvillen geprägten Straße drin. Wunderschön wohnt es sich auch in der Klementinenstraße – und ebenso wenig günstig. Bis zu 21 Euro der Quadratmeter zur Miete, 10750 Euro zum Kauf.
Immobilien kommen hier aber nur selten auf den Markt. Wer eine besitzt, darf mit Wertsteigerungen um die 85 Prozent in den nächsten 20 Jahren rechnen.
Bogenhausen: Besser geht’s fast nicht
Bogenhausen ist der dickste Teil von Rossius’ Wohnfibel gewidmet. Hier liegt eine von den zwei absoluten Top-Straßen, der nördliche Teil der Maria-Theresia-Straße mit den Maximiliansanlagen vor der Tür. König Maximilian I. persönlich bewohnte das Palais Nummer 35. Eine Wertsteigerung von 100 Prozent über die nächsten 20 Jahre ist drin; heute betragen die Mietpreise 22-28 Euro pro Quadratmeter, zum Kauf geht was zwischen 8750 und 15000 Euro.
Auch nicht schlecht: Die Keplerstraße, die östliche Straße des Shakespeareplatzes: Hohe Wertsteigerungen sind sicher, bis zu 90 Prozent in 10 bis 20 Jahren, es kommen aber sehr selten Objekte auf den Markt. Wenn, geht die Miete bis 25 Euro pro Quadratmeter und bis 12000 Euro zum Kauf. Auch die Cuvilliésstraße mit ihren Fassaden aus der Gründerzeit, die ebenfalls vom Shakespeareplatz abgeht, erzielt annähernd ähnlich hohe Preise.
Maxvorstadt: Die Traum-Straße
In der Maxvorstadt befindet sich nicht die allerteuerste, dafür sicherlich eine der schönsten Straßen der Stadt: Die Richard-Wagner-Straße, die die Brienner Straße mit der Gabelsbergerstraße verbindet. Die Fassaden von der Jahrhundertwende sind hier alle erhalten geblieben. 13 bis 20 Euro kostet der Quadratmeter zur Miete, 5500 bis 8750 Euro zum Kauf. Wertsteigerung: bis zu 65 Prozent.
Auch in der Adalbertstraße wohnt es sich vornehm. Der schönste Teil der Straße befindet sich auf Höhe des Alten Nördlichen Friedhofs. Wenn die Pflege der Häuser so anhält, lässt sich hier mit einer Wertsteigerung von bis zu 70 Prozent rechnen. Die Miete beträgt momentan bis zu 20 Euro pro Quadratmeter, Kaufpreise bis zu 8750 pro Quadratmeter. Ähnliche Preise lassen sich in der Akademiestraße erzielen, der die behutsame Renovierung in den letzten Jahren zusätzlichen Glanz verliehen hat.
Altstadt: Teurer geht’s nicht? Von wegen! Die Preise könnten sich verdoppeln
Wer den Blick über die Dächer der Altstadt mag, der wird den Domplatz und Frauenplatz wählen, schreibt Rossius. Allein ein Parkplatz wird hier monatlich zwischen 230 und 350 Euro gehandelt, der Kaufpreis eines Tiefgaragenplatzes beträgt zwischen 15000 und 25000 Euro.
Gleich ums Eck ist das Opern Palais (früher: Residenzpost) beheimatet, das derzeit die höchsten Mieten erzielt: 35 Euro pro Quadratmeter, in drei Jahren erhofft man sich hier 80 Euro/qm. Rossius rechnet mit einem Wertzuwachs von 75 bis 100 Prozent in den nächsten 10 bis 20 Jahren.
In der Theatinerstraße werden Häuser nur komplett verkauft, die sind dann aber eine erstklassige Kapitalanlage – Kaufpreise liegen etwa zwischen 15000 und 20000 Euro den Quadratmeter, bis zu 120 Prozent Wertsteigerung sieht der Experte hier. Ähnlich die Situation in der Residenz-, Maximilianstraße und am Kosttor.
Harlaching: Edles im Süden
In den 30er Jahren bauten in Harlaching viele Nazi-Größen ihre Villen – davon zeugt, dass viele Häuser „Kegelbahnen“ in den Bauplänen haben, die sich bei näherer Betrachtung als ehemalige Schießstände entpuppen. Besonders fein: die Hans-Bartels-Straße. Die Miete bewegt sich zwischen 15 und 19 Euro, Kaufpreise zwischen 4850 und 7500 Euro – eine Wertsteigerung von 65 Prozent ist drin. Als hervorragende Kapitalanlage zählen auch Grundstücke und Villen in der Gabriel-Max-Straße. Hier beträgt die Wertsteigerung sogar 75 Prozent, die Mietpreise bewegen sich bei bis zu 18 Euro/qm, bis 6750 Euro zum Kauf. Ähnliche Preise erzielen die Villen um den Schmorellplatz.
Solln: Gut wohnen über der Isar
Auch am südlichen Stadtrand Münchens, am Isarhochufer in Solln, residiert man in Bestlage. Schön haben es etwa die Bewohner der Paulastraße mit ihrem „freundlichen und einladenden Gesamteindruck“, die Mieten gehen hier bis zu 20 Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise bis 6550 Euro. Drin ist eine Wertsteigerung von 55 Prozent in den nächsten 10 bis 20 Jahren.
Prächtige Villen aus der Gründerzeit stehen in der Ludwigshöher Straße: Zwischen 12 und 18 Euro zahlen die Mieter pro Quadratmeter, beim Kauf 4500-5800 Euro. Eine vornehme Adresse ist auch die Idastraße, die die Großhesseloher Straße mit der Prinz-Ludwigs-Höhe verbindet. Die Miete bewegt sich von 13 bis 20 Euro, die Kaufpreise 5200 bis 6800 Euro den Quadratmeter. Eigentumswohnungen lassen sich gut vermieten – bis zu 60 Prozent Wertsteigerung sind drin.
Ludwigsvorstadt: Eine Sinfonie
Auch in Oktoberfest-Nähe gibt es einige begehrte Objekte. Den Kaiser-Ludwig-Platz prägen schöne Altbauten, bis zu 19 Euro kostet der Quadratmeter zur Miete, bis 7500 zum Kauf. Mittlere Wertsteigerung. Die Beethoven-straße ist hier Top-Adresse, die mit bis zu 20 Euro Miete und 8000 Euro Kaufpreis den Quadratmeter aufwartet. Fast ebenso hochpreisig wohnt es sich in der Schubertstraße.
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