Checken Sie Ihr Viertel!
Heute beginnt die Münchner Immobilien-Messe. Die Nachfrage in ungebrochen. Allerdings sind die Kaufpreise in manchen Vierteln derart explodiert, dass Experten derzeit zum Mieten raten
MÜNCHEN Wer mit Immobilien zu tun hat, für den hat der Begriff „Millionen-Dorf” für München längst einen ganz anderen Sinn als ursprünglich gedacht. München boomt, die Preisspirale dreht sich, Investoren schauen mit gierigen Augen auf die Stadt. Wenn heute die neue „Münchner Immobilien Messe” ihre Pforten auftut, dann ist schon jetzt klar: Die Angebote, die dort von Bauträgern präsentiert werden, sind deutlich weniger, als die Nachfrager gerne hätten.
„Preisrekorde im Süden”, heißt deswegen auch ein Beitrag der Finanzzeitschrift „Euro”, die am kommenden Mittwoch erscheint. Für Städte in ganz Deutschland wurden dort die Preise für Kaufimmobilien und Mietwohnungen erhoben – und verglichen. München ist dort erwartungsgemäß bei beidem Spitze.
„Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien war 2011 das auffälligste Merkmal am München Immobilienmarkt”, sagt Helmut Thiele, Vorsitzender des Münchner Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der auch auf der Messe zum Thema Preisspirale sprechen wird. Das Ganze verstärkt sich dadurch, dass „bei steigender Bevölkerungszahl relativ gesehen der vorhandene Grundstücksbestand sinkt”.
Experten prognostizieren wegen des Bevölkerungszuwachses bis 2020 einen jährlichen Bedarf von 9200 Wohnungen pro Jahr, manche Szenarien sind noch krasser. Von einer Realisierung ist München weit entfernt. Allein in den vergangenen zwei Jahren erhöhte sich die Bevölkerungszahl um 20000 pro Jahr – etwa doppelt so stark wie im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
Besonders gefragt sind natürlich Wohnungen innerhalb des Mittleren Rings – und die raren Neubauwohnungen. Thiele spricht von einem Durchschnitt von 4400 Euro pro Quadratmeter „in durchschnittlicher und guter Wohnlage”. Eine andere Studie, die 41 zum Teil von in Bau befindliche Neubau-Projekte in innenstädtischen und innenstadtnahen Vierteln auflistet, kommt sogar auf einen Durchschnitt von 6000 Euro. Ein Ende des Trends mag derzeit niemand voraussagen.
Die Auswertungen von „Euro” zeigen auch, dass durch die Nachfrage die Preise für Kaufimmobilien deutlich stärker steigen als die Mieten. Das macht die Investition in Immobilien durchaus auch riskant. Die Tabelle im Bild zeigt, welche Stadtviertel überteuert sind.
Für die Tabelle sind die Kaufpreise und die Mieten in den Stadtvierteln angegeben und ihre Veränderung innerhalb eines Jahres. Zu sehen ist, dass in manchen Vierteln die Kaufpreise deutlich schneller steigen als die Mieten. Explodieren die Preise derart, sind die Wohnungen überteuert und der Kauf wird riskant. In dem Wert „Mietrendite“ wurden Kaufpreis und Miete in Beziehung gesetzt. Ist die Mietrendite niedriger als vier Prozent, raten die Experten von „Euro“, gegenwärtig lieber nicht zu kaufen, die Geldanlage wäre dann zurzeit nicht rentabel. Nur bei einer Mietrendite von vier Prozent und mehr lohne sich der Kauf. Die Empfehlung berücksichtigt allerdings nicht die Kosten für einen etwaigen Kredit (siehe dafür Kasten unten) und auch keine langfristige Prognose für eine Wertsteigerung der Immobilien.
Die Tabelle: Wo der Kaufpreis überteuert ist:
Was die Tabelle zeigt:
Für die Tabelle sind die Kaufpreise und die Mieten in den Stadtvierteln angegeben und ihre Veränderung innerhalb eines Jahres. Zu sehen ist, dass in manchen Vierteln die Kaufpreise deutlich schneller steigen als die Mieten. Explodieren die Preise derart, sind die Wohnungen überteuert und der Kauf wird riskant. In dem Wert „Mietrendite“ wurden Kaufpreis und Miete in Beziehung gesetzt. Ist die Mietrendite niedriger als vier Prozent, raten die Experten von „Euro“, gegenwärtig lieber nicht zu kaufen, die Geldanlage wäre dann zurzeit nicht rentabel. Nur bei einer Mietrendite von vier Prozent und mehr lohne sich der Kauf. Die Empfehlung berücksichtigt allerdings nicht die Kosten für einen etwaigen Kredit und auch keine langfristige Prognose für eine Wertsteigerung der Immobilien.
Wann lohnt sich die Verschuldung?
Die Tabelle berücksichtigt nicht Zinsen für einen etwaigen Kredit. Zurzeit sind die aber enorm günstig, sogar längere Laufzeiten werden mit niedrigem Zinsniveau angeboten. Die AZ fragte deswegen die Münchner Baugeld-Spezialisten, die bei Immobilienkäufen beraten und Kredite vermitteln.
Bei der Frage „kaufen oder nicht?” sollte man darauf achten, dass die Immobilie bis zur Rente abgezahlt ist. Wichtig ist auch Eigenkapital: „20 Prozent Eigenkapital sind sinnvoll, wobei man bei dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau auch sehr günstig ohne Eigenkapital finanzieren kann”, sagt Marcus Rex von den Baugeld-Spezialisten. Die AZ rechnet ein Beispiel für ein Stadtviertel, in dem oben „kaufen” empfohlen wird: Laim: Der Quadratmeterpreis ist 3509 Euro. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern macht das 280 720 Euro. Für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler muss man acht Prozent draufschlagen, ergibt einen Gesamtpreis von 303177 Euro
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20 Prozent Eigenkapital wären 60 635 Euro. Zu finanzieren sind dann noch 242 542 Euro. „Ich empfehle, die Summe auf zwei Tranchen aufzuteilen”, sagt Experte Rex. Und zwar: 192 542 mit 30 Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins von 3,96 Prozent, mit einer Fünf-Prozent-Sondertilgungsoption pro Jahr. Für die restlichen 50000 rät Rex zu einem KfW-Kredit mit einer Gesamtlaufzeit von 35 Jahren. Insgesamt kostet dieses Finanzierungskonzept 984 Euro pro Monat.
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