AZ-Service: Immobilie – Mieten oder kaufen?
Der Erwerb von Wohneigentum steht bei vielen auf der Wunschliste ganz weit oben. Und in München macht ein Eigenheim "schon Sinn", sagt ein Experte. Wann sich Kaufen lohnt, wann Mieten – ein Überblick.
München – Monat für Monat ist die Miete fällig. Ein großer Teil des Netto-Einkommens landet auf dem Konto des Vermieters. Manche Mieter überlegen deshalb, selbst Eigentümer zu werden. Da erscheint es günstig, das Geld statt in die Miete in monatliche Raten für den Immobilienkredit zu investieren – zumal die Zinsen derzeit auf einem historischen Tiefstand sind. Und tatsächlich macht ein Kauf besonders in München "schon mehr Sinn", wie Professor Michael Voigtländer, Immobilien-Experte beim Institut der deutschen Wirtschaft, der AZ erklärt.
"Wir vergleichen das, was der Mieter zahlt, und das, was der Eigentümer zahlt. Dabei fließen die Wertsteigerung, die aktuelle Zinslage, mögliche Wiederverkaufswerte und viele andere Aspekte mit ein", sagt Voigtländer.
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Für München komme er zu dem Ergebnis, dass Kaufen in der Regel um 20 bis 25 Prozent günstiger ist als Mieten. Doch die Rechnung geht nicht immer auf. Wer darüber nachdenkt, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, sollte auch die Argumente kennen, die gegen das Kaufen und fürs Mieten sprechen. Ein Überblick:
Hohe Eigenkapitalquote: "Natürlich muss das nötige Eigenkapital vorhanden sein", betont Voigtländer. Wer eine Immobilie kaufen will, muss oft ein Darlehen aufnehmen. Die Banken erwarten in der Regel, dass Kreditnehmer Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten mitbringen. In München liegt der aktuelle durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 6880 Euro. Außerdem ist die Auswahl an Kaufobjekten in München stark begrenzt und die Preise sind in den letzten zwei Jahren um satte zehn Prozent gestiegen. "Wer dieses Geld nicht hat, sollte die Finger vom Erwerb von Wohneigentum lassen", rät Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund.
Wer ein Eigenheim besitzt, muss sich auch darum kümmern
Es gibt zwar wenige Banken, die einen Immobilienkredit gewähren, wenn der Kunde kein Eigenkapital hat. Oft sind die Zinsen dann aber deutlich höher. So eine Finanzierung ist meist "auf Kante genäht", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale. Denn spätestens am Ende einer langjährigen Zinsbindung könne die Finanzierung scheitern, wenn bis dahin das Zinsniveau stark gestiegen sein sollte und man keine Anschlussfinanzierung stemmen kann.
Hohe Kaufnebenkosten: Auch beim Erwerb einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Die größten Posten sind die Grunderwerbssteuer, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland variiert (in Bayern 3,5 Prozent), sowie die Notarkosten und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Scherfling beziffert die Kaufnebenkosten auf knapp zehn Prozent und rechnet vor: Kostet das Objekt etwa 300 000 Euro, sollte man einen Finanzierungsbedarf von 330 000 Euro kalkulieren.
Zusätzlich können Kosten für ein Gutachten anfallen, das klärt, ob das Objekt den Kaufpreis auch wert ist. Die Höhe der Kaufnebenkosten unterschätzen viele beim Träumen von der eigenen Immobilie, sagt Gottschalk. Was manche auch vergessen: Oft muss man sich im Alltag finanziell einschränken, um die Kreditkosten abzubezahlen – also etwa weniger Geld fürs Ausgehen oder für den Urlaub ausgeben.
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Hohe Instandhaltungsrücklage: Mieter zahlen Miete und Nebenkosten. "Eigentümer dürfen an dieser Stelle nicht den Trugschluss ziehen, dass bei ihnen nur Nebenkosten anfallen", erklärt Scherfling. Denn neben den Kreditkosten, die man abzahlen muss, sollten Käufer auch Rücklagen bilden, um das Eigentum instandzuhalten oder Schäden zu reparieren. Ein Vorteil für Mieter: Sie müssen sich nicht um die Schäden am Haus kümmern, sondern nur den Vermieter informieren. Sie haben also eine große Sicherheit, dass die Höhe der Kosten für sie insgesamt stabil bleibt, erklärt Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft.
Hoher Abstimmungsbedarf: Wer in einem Haus eine Etagenwohnung kauft, muss sich über Sanierungen und andere gemeinsame Anschaffungen mit vielen Miteigentümern verständigen. Die Abstimmung kann mitunter viel schwieriger sein als mit einem Vermieter, sagt Voigtländer.
Hohes Risiko: Viele wollen eine Immobilie auch als Altersvorsorge kaufen. Sie sollten aber bei der Streuung ihrer Geldanlage darauf achten, nicht zu einseitig zu investieren, empfiehlt Scherfling. Denn wer nur die Immobilie besitzt und sonst kaum Vermögen hat, kommt hoffentlich nie in die Situation, dass er schnell Geld braucht. Sonst droht ein Notverkauf der Immobilie – schlimmstenfalls unter Wert.
Wer nervige Nachbarn bekommt, tut sich als Mieter leichter
Auch Jobverlust, Krankheit oder Scheidung können das Aus für die Finanzierung bedeuten. Kann man die Kredit-Raten nicht mehr zahlen, geht die Immobilie in den Besitz der Bank über. Mieter können bei finanziellen Schwierigkeiten auf eine günstigere Bleibe ausweichen.
Hohe Ortsgebundenheit: Wer eine Immobilie kauft, bindet sich meist an einen Ort. "Mieten bedeutet Unabhängigkeit, Mobilität und Abwechslung", sagt Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland IVD. Gerade jüngere Arbeitnehmer haben heutzutage oft einen befristeten Arbeitsvertrag, ergänzt Mieterbund-Expertin Gottschalk. Sie müssen manchmal nach Ablauf eines Beschäftigungsverhältnisses für den neuen Job in eine andere Region umziehen – gut, wenn sie dann flexibel sind. Das gilt auch, wenn sich das Wohnumfeld mit der Zeit ungünstig verändert – etwa nervende Nachbarn einziehen. Als Mieter kann man dann im Zweifel innerhalb von drei Monaten kündigen und ausziehen, sagt Scherfling. Eigentümer könnten meist nicht so schnell reagieren.
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