AZ-Ratgeber: Die 25 größten Fallen beim Immobilien-Kauf
München - Ob als sicheres Heim fürs Alter oder als Betongold zur Geldanlage – Immobilien sind ein Objekt der Begierde. Und das nicht nur für Schwerreiche. Erben können so den Nachlass anlegen, junge Familien investieren in die gemeinsame Zukunft und Arbeitnehmer sorgen für den Ruhestand vor. Der Immobilienmarkt boomt.
Aber obacht: In diesem Geschäft lauern Fallen. Davor warnt Bernd Weitzenbauer. Er war über 30 Jahre lang Bauunternehmer in München, er kennt die Branche aus dem Effeff. Vor knapp 15 Jahren ist er aus dem Geschäft ausgestiegen und ist seither Berater: Er hilft Bauherren und Käufern auf dem Weg zum Eigenheim. „Ich kenne beide Seiten, die Baubranche und den Käufermarkt“, sagt Weitzenbauer. „Und meine Tipps stützen sich auf die Erfahrung aus beiden Bereichen des Marktes.“ Exklusiv für die AZ hat er auch bereits Tipps für die Suche nach der Traumimmobilie gegeben.
Nun hat der Immobilien-Experte der AZ die größten Fallen beim Immobilienkauf verraten. Er hat sie selbst erlebt – von beiden Seiten – und weiß, wie man sich davor schützt. Diese 25 Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden:
1. Sie haben zu wenig Ausdauer beim Suchen. Jahrzehntelange Erfahrungen haben Bernd Weitzenbauer auf eine Formel gebracht: 1 zu 30. Das heißt, Sie müssen etwa 30 Objekte geprüft haben, bis mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit das richtige für Sie dabei ist. Und mit prüfen meint der Experte: Hinfahren, anschauen, Details durchgehen. Es geht auch schneller – aber das Erstbeste stellt sich dann leider häufig als Schnellschuss heraus.
2. Sie denken nicht an den Notfall. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage haben wollen, gilt dennoch: Immer so einkaufen, als würden Sie irgendwann selber einziehen. Denn: Das Leben ist lang und steckt voller Überraschungen.
3. Sie denken nicht an den Wiederverkauf. Auch wenn Sie selbst einziehen und in der Immobilie auch erst einmal bleiben wollen, gilt: Immer so einkaufen, als ob Sie bereits in drei Jahren wieder verkaufen müssten. Dieses Vorgehen macht sie kritischer. Denn den wahren Wert Ihrer Immobilie erfahren Sie erst beim Wiederverkauf. Wenn Sie sich den Preis jetzt schönreden, zu viel zahlen und auf eine Wertsteigerung spekulieren, stehen Sie blöd da, wenn Sie die Immobilien, aus welchen Gründen auch immer, doch verkaufen müssen. Denn der Markt entwickelt sich zwar, aber Ihre Immobilie wird auch älter. Was heute zu teuer eingekauft ist, das bleibt zu teuer. Denken Sie wie ein Geschäftsmann oder eine Geschäftsfrau und zahlen Sie nicht mehr, weil Sie sich von Emotionen leiten lassen.
4. Sie kaufen die falsche Größe. Klar, ein Zimmer fehlt immer. Aber: Man muss ja auch aufs Geld schauen. Trotzdem sollten Sie pro Person an einen Raum denken und nicht beim Platz sparen. Beachten Sie auch Ihre Familienplanung.
5. Sie bewerten den Standort zu hoch. Wie einen Rosenkranz beten Immobilienhändler das Mantra: Lage, Lage, Lage. Das seien die drei Dinge, die eine Immobilie hauptsächlich ausmachen. Und eine gute Lage, das sei wo alle hinwollen, wo nichts mehr da ist und wo es unbezahlbar ist. So weit, so wenig hilfreich. Tatsächlich ist die Qualität des Objekts viel wichtiger als die Lage. Denn als Eigentümer müssen Sie das Objekt ja instandhalten und gegebenenfalls sanieren. Außerdem sichert Ihnen nur Qualität einen langfristigen Wert. Wenn Sie nicht das Geld haben, ein Objekt komplett abzureißen und neu zu bauen, werden Sie mit einer hässlichen Wohnung in bester Lage auch nicht glücklich.
6. Sie besichtigen zur falschen Zeit. Auf dem benachbarten Firmengelände ist es höllisch laut, aber um 17 Uhr ist dort Feierabend. Gut, dass der Verkäufer das Objekt mit Ihnen um 18 Uhr anschaut. Und die Kläranlage sorgt meist für wenig edlen Geruch, aber gut, dass der Verkäufer einen Besichtigungstermin mit Ostwind erwischt hat, da riecht man das nicht so wie sonst. Sie merken: Als Käufer müssen Sie sich vorher überlegen, welche Beeinträchtigungen möglich sind und wann diese auftreten könnten. Fragen Sie gegebenenfalls Nachbarn des Anwesens – und besichtigen Sie erneut zu einer anderen Zeit, wenn Sie den Verdacht haben, dass Sie sonst etwas übersehen.
7. Sie achten bei der Besichtigung nicht auf die Jahreszeit. Es macht einen Unterschied, ob Sie eine Immobilie im Sommer oder im Winter anschauen. Im Winter sind zum Beispiel Laubbäume kahl. Große Bäume vor dem Fenster fallen Ihnen bei der Besichtigung gar nicht auf. Wenn der Baum im Sommer aber dicht belaubt ist, einen großen Schatten wirft und Ihre Wohnung zur Dunkelkammer macht, bemerken Sie den Fehler. Und Studien belegen: Wenig Licht ist noch schlimmer fürs Gemüt als Lärm. Stellen Sie sich daher immer auch vor, wie es um Ihre Wohnung oder Ihr Haus herum zu anderen Jahreszeiten aussehen wird.
8. Sie testen die Verkehrsanbindungen nicht. Gehen Sie die Wege bis zu den öffentlichen Verkehrsmitteln und überprüfen Sie die Fahrpläne. Wie lange brauchen Sie bis ins nächste Zentrum, wie lange zur Arbeit? Brauchen sie länger als 15 Minuten zum nächsten öffentlichen Verkehrsmittel, ist das kritisch. Zum Objekt sollte im besten Fall auch eine Garage oder ein Stellplatz gehören, selbst wenn Sie kein Auto haben. Beim Wiederverkauf kann das ein entscheidendes Kriterium sein.
9. Sie prüfen die Erreichbarkeit von Dingen des täglichen Bedarfs nicht. Der Weg zum nächsten Supermarkt, zum Arzt oder in die Kita – Sachen wie diese sollten Sie vorher selbst ausloten und nicht der Angabe des Verkäufers glauben, das gebe es schon alles in der Nähe. Falls Sie Kinder haben oder bekommen werden, achten Sie auch auf eine Grundschule in der Nähe.
10. Sie haben sich die Nachbarschaft nicht angeschaut. Immer wieder schauen sich Käufer nur das Objekt an – und achten bestenfalls noch auf den Weg, der sie dorthin führt . Das kann böse Überraschungen bringen. Nehmen Sie sich die Zeit für einen ausführlichen Spaziergang durch die nähere Umgebung.
11. Sie erkundigen sich nicht über Bauvorhaben. Und dann wird es hochgezogen, das Industriegebiet auf der grünen Wiese neben dem Haus, das jetzt Ihnen gehört. Beugen Sie vor, indem Sie zum zuständigen Bauamt gehen (in München ist das die Lokalbaukommission mit einem Servicecenter in der Blumenstraße 19) und den zuständigen Sachbearbeiter nach Bauvorhaben im Umfeld des Kaufobjekts fragen. Er wird Ihnen Auskunft geben. Gerade in Randlagen, wo noch Platz für große Bauprojekte ist, ist das unerlässlich.
12. Sie haben nicht gecheckt, ob ein DSL-Anschluss vorhanden ist. Es gibt tatsächlich noch Lagen, in denen kein schnelles Internet verfügbar ist. Und das trifft nicht nur die letzten abgelegenen Weiler. Informieren Sie sich vorher. Denn Internet gehört mittlerweile zur wichtigen Grundversorgung.
Diese Fallen lauern speziell beim Kauf von Altbauten:
13. Sie achten nicht auf typische Jahrgangsprobleme. Jede Zeit hatte ihre Bautücken. In den 1930er-Jahren gab es oft Sparbauten, bei denen jede Dämmung fehlte und die man heute häufig besser abreißt. Die Nachkriegsbauten aus den 50ern haben oft dünne Außenwände, kleine Zimmer, das Baumarterial ist mangelhaft, häufig gibt es beim Umbau statische Probleme. Die Flachdächer der 60er Jahre sind oft undicht. Und in Bauten aus den 70er-Jahren gibt es häufig Probleme mit Giftstoffen wie Formaldehyd. Das betrifft zwar sicher nicht alle Bauten aus diesen Zeiten. Und denken Sie daran: Entscheidend ist nicht das Alter, sondern der Zustand. Aber seien Sie besonders sensibel für Schwachstellen, für die bestimmte Jahrgänge bekannt sind.
14. Sie achten nicht auf die häufigsten Mängel. Unabhängig vom Baujahr gibt es Dauerbrenner unter den Mängeln. Dazu gehören die Wärmedämmung, der Feuchtigkeitsschutz von oben wie von unten sowie der Schallschutz.
15. Sie vergessen die Sanierungskosten. Wenn ein Haus älter ist als 30 Jahre, müssen Sie mit mindestens zehn Prozent Sanierungskosten rechnen, sagt der Experte Bernd Weitzenbauer. Planen Sie ein Polster ein für den Fall, dass das Gebäude eine Überraschung birgt – etwa unerwartete Mängel.
16. Sie prüfen die Teilungserklärung nicht. In der Teilungserklärung zur Wohnung muss dokumentiert sein, welche Wohnung genau sie kaufen und welcher Keller oder welche Garage dazugehört. Schauen Sie genau hin, ob alles stimmt. Für kleinste Änderungen – und sei es nur ein Zahlendreher – müssen nachher alle Eigentümer der Anlage zum Notar. Und wenn nur einer nicht mag, haben Sie ein Problem.
17. Sie schauen die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung nicht an. Oder nur ein bis zwei. Sie sollten aber mindestens die Protokolle der letzten fünf Jahre anschauen. Darin sehen Sie nämlich beispielsweise, welche Sanierungen die Eigentümer vor sich herschieben, was eventuell beschlossen aber noch nicht finanziert ist und welche Beschlüsse sie durch den Kauf mit übernehmen. Außerdem erfahren Sie viel darüber, wie die Gemeinschaft der Eigentümer ist. Steht im Protokoll, dass die Versammlung länger als zwei Stunden dauerte, ist das verdächtig. Es gibt wohl Kontroversen. Auch wenn die Abstimmungen immer mit knappen Mehrheiten ausgehen, kann es stressig werden.
18. Sie erkundigen sich nicht bei der Hausverwaltung. Fragen Sie am Tag vor dem Notartermin nochmals bei der Hausverwaltung nach, ob es Neuigkeiten gibt. Gerade wenn die letzte Eigentümerversammlung bereits ein Weilchen her ist. Haben sich neue Mängel aufgetan? Sind neue Investitionen geplant? Seien Sie sicher, dass Sie nicht kurz vor knapp noch etwas übersehen.
19. Sie prüfen die wichtigsten Unterlagen nicht. Gehen Sie die Checkliste weiter unten durch und stellen Sie sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bekommen und auch geprüft haben. Das ist zwar ein gewisser Aufwand, aber Sie geben ja auch viel Geld aus.
20. Sie checken den Grundbucheintrag nicht. Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, haben Sie ein berechtigtes Interesse, den Grundbucheintrag einzusehen. Dazu reicht in der Regel die Vorlage des Angebots. An sich sollte Ihnen ohnehin der Verkäufer den Auszug vorlegen können (siehe Checkliste weiter unten). Sie sehen dann nicht nur, ob der Anbieter tatsächlich der Eigentümer ist, sondern auch, ob Schulden vorliegen. Worauf viele aber nicht schauen, ist die zweite Spalte im Grundbuch. Dort stehen Beeinträchtigungen zum Vorteil Dritter. Wenn verzeichnet ist, dass die Stadt das Recht hat, Leitungen unter dem Objekt zu verlegen, ist das in Ordnung. Wenn dort aber etwa ein Wohnrecht für eine bestimmte Person steht, müssen Sie das unbedingt entfernen lassen, bevor Sie einem Kauf zustimmen. Auch Geh- und Fahrtrechte über das Grundstück sollten Sie prüfen.
Diese Fallen lauern speziell beim Kauf von Neubauten:
21. Sie unterschätzen die Bauzeit. Ihre Immobilie ist noch nicht fertig, aber sie haben ihre alte Wohnung schon gekündigt und müssen raus? Ein teures und unangenehmes Szenario. Das passiert, wenn Sie sich auf schwammige Termine wie „Fertigstellung X Monate nach Baugenehmigung“ einlassen. Legen Sie unbedingt ein festes Datum fest – und eine Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung (zirka 3000 Euro pro angefangener Woche bei Wohnungen, 5000 Euro bei Häusern). Seien Sie lieber beim Termin großzügig und legen Sie ihn etwas später – beharren Sie dann aber unbedingt darauf. Und zwar „bezugsfertig“ und nicht „schlüsselfertig“. Denn Aufsperren kann man auch eine Baustelle mit Türen.
22. Sie lassen ungenaue Leistungsbeschreibungen zu. „Formschön“, „hochwertig“, „Leichtmetall“ – klingt gut, sagt aber nichts aus. Lassen sie immer Fabrikat und Modell beziehungsweise Serie für jedes Gewerk festschreiben. Nur dann können Sie sich die Teile vorher beim Fachhändler anschauen. Streichen Sie Formulierungen wie „oder gleichwertig“ – das gilt nicht. Sollte ein Teil nicht mehr verfügbar sein, soll der Bauträger drei Alternativvorschläge vorlegen, aus denen Sie wählen.
23. Sie zahlen die letzte Rate zu früh. Der Bauträger kann die Zahl der Raten von meist 13 auf sieben senken. Als Richtlinie gilt aber: Bei Dacheindeckung sollten Sie nicht mehr als 50 Prozent bezahlt haben. Und ganz wichtig: Zahlen Sie die letzte Rate erst, wenn alle Mängel beseitigt und auch die Außenanlagen fertig sind. Zahlen Sie vorher, kann es sein, dass sich der Bauträger bei der Mängelbeseitigung Zeit lässt. Das Geld hat er ja schon.
24. Sie verhandeln nicht. Oft bieten Bauträger Festpreise an, aber selbst dann gilt: A wengerl was geht immer. Zwar nicht unbedingt beim Preis, aber anderweitig. Reden Sie deshalb nicht über Zahlen, sondern über Leistung. Schönere Fliesen, ein besserer Boden, ein voller Heizungstank – oft kann man noch kleine Zuckerl raushandeln. Und wenn die Wohnung zu den letzten Objekten eines Bauträger-Projekts gehört, geht oft auch noch was beim Preis.
25. Sie hinterfragen den Kaufvertrag nicht. Spätestens 14 Tage vor der Beurkundung erhalten Sie einen Entwurf des Kaufvertrags. Prüfen und hinterfragen Sie ihn. Regeln Sie Änderungen vorher. Denken Sie daran: Der Entwurf ist erst mal zugunsten des Bauträgers. Und der Notar hilft Ihnen nicht.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Damit Sie beim Kauf einer Immobilie auf der sicheren Seite sind, sollten Sie die wichtigsten Dokumente prüfen. Die meisten davon sind vom Verkäufer zu beschaffen:
- Angebotsprospekt
- Baubeschreibung
- Lageplan
- Baugenehmigung und Baupläne
- Freiflächengestaltungsplan
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Fotos der Immobilie
- Mietvertrag, falls Objekt vermietet
- Mieteinnahmen
- Grundsteuerbescheide
- Verwaltervertrag
- Erbbaurechtsvertrag, falls Erbbaurechtskauf
- Gutachten eines Sachverständigen, falls vorhanden
- Liste eventuell mit zu verkaufender Einrichtungsgegenstände
- Energieausweis, wenn möglich nach Bedarfsberechnung
Diese Unterlagen erhalten Sie entweder vom Verkäufer oder vom Verwalter des Objekts:
- Protokolle der Wohneigentümerversammlungen mindestens der letzten fünf Jahre
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnung
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
Diese Dokumente müssen Verkäufer oder Notar für Sie besorgen:
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung mit Nachträgen
- Grundbuchbelastungen, die zu übernehmen sind
- Kaufvertragsentwurf
Um sicher zu gehen, dass keine überraschenden Mängel auftreten oder Sie einen überhöhten Preis bezahlen, empfiehlt es sich, als Käufer noch ein eigenes Gutachten eines Sachverständigen anfertigen zu lassen.
