Ab 5 Millionen: Der Makler der Superreichen
München Er hat dafür gesorgt, dass Christine Neubauer und ihr Noch-Mann Lambert Dinzinger ihre Traumvilla in Pullach für 6,9 Millionen Euro verkaufen konnten. Wie die Neubauer so ist? Wie die Villa eingerichtet ist? Dazu sagt er nichts. Er bestätigt auch nicht, was Insider berichten: Dass die Neubauer ihr eigenes Konterfei auf den Badezimmerfliesen verewigen hat lassen.
Diskretion ist ist seinem Geschäft das Wichtigste. Denn seine Kunden wollen, dass möglichst wenige Menschen wissen, wo sie überhaupt wohnen, geschweige denn wie. Seine Kunden bauen sich große Zäune um ihre Grundstücke und ziehen viel Neid auf sich. Christian Ehbauer verkauft in und um München Luxus-Immobilien. Er wird erst aktiv, wenn der Kaufpreis über fünf Millionen Euro liegt.
Sein Markt ist klein – aber die Preise sind exorbitant. Und sie steigen exorbitant: „In Krisenzeiten und in Zeiten, in denen Immobilienpreise steigen, gehen die absoluten Toplagen als erstes hoch – und steigen steiler an.“ Allein im vergangenen Jahr sind die Preise in diesem Segment um rund 20 Prozent gestiegen.
Ehbauers Objekte sind ausschließlich Häuser, besser gesagt „Villenliegenschaften“: Ein großes Grundstück versteht sich von selbst. Das Neubauer-Haus steht auf einem 4200 Quadratmeter großen Grundstück und hat 540 Quadratmeter Wohnfläche. Luxuswohnungen gehen selten über fünf Millionen Euro. Dafür werden wesentlich öfter neue gebaut, wie derzeit im Lehel, wo 60er-Jahre-Mietshäuser dafür weichen müssen.
Bei den Villen gibt es weniger Fluktuation. Sie werden seltener weiterverkauft, und die Toplagen sind begrenzt – allein schon aus Platzgründen, der Starnberger See hat nunmal nicht mehr Uferfläche. Zurzeit sind in München und Umgebung etwa 15 bis 20 solcher Häuser auf dem Markt – die Liste von Interessenten ist länger. In Immobilienportalen tauchen die Objekte meist nicht auf.
DIE LAGEN
Das Ostufer des Starnberger Sees mit direktem Zugang zum Wasser ist eine absolute Toplage – in München liegen die teuersten Häuser nach wie vor in Alt-Bogenhausen und Grünwald, auch Pullach und der Herzogpark stehen hoch im Kurs. Als Höchstpreise nennt Ehbauer 15 Millionen. „Es ist eben wichtig, dass die Immobilie wirklich einwandfrei ist“ , sagt er.
DIE ANSPRÜCHE
Einwandfrei, das bedeutet: Direkter Seezugang, also keine zweite Reihe, keine Straße in Hörweite, keine Trambahn, auch ein öffentlicher Weg in der Nähe drückt den Preis. Die Architektur muss „zeitgemäß“ sein, und das Haus sollte nicht zu individuell sein. Neubauers Bad-Fliesen sind da eher abträglich.
DIE EXTRAS
Manche Standards haben sich auch verändert. „Heutzutage gehört zur absoluten Top-Immobilie eine Tiefgarage mit sechs bis acht Plätzen“, sagt Ehbauer. Auch gehe der Trend zu vielen Bädern. „Am allerbesten ist es, wenn jedes Schlafzimmer ein Bad hat.“
DIE KÄUFER
Fast alle seiner Kunden stecken allerdings nach dem Kauf nochmal Geld rein und lassen das Haus für eine Million Euro und mehr umbauen.
Die allermeisten, berichtet der Makler, wohnen auch tatsächlich in ihrer neuen Immobilie – was nicht heißt, dass sie und ihre Familien nicht auch noch andere Immobilien besitzen. Seine Kunden, so stellt Ehbauer klar, haben keinen Zeitdruck: „Sie wohnen ja schon fantastisch – und wollen sich in Ruhe verbessern.“ Auch Geld spielt keine Rolle: Die Häuser, um die es hier geht, werden niemals finanziert, Kreditzinsen sind völlig egal.
Das Klischee vom stinkreichen Scheich ist allerdings eine Ausnahme. „Die allermeisten Kunden kommen aus München und Umgebung, an zweiter Stelle stehen Leute aus Deutschland. Internationale Kunden sind nur ein ganz kleiner Teil.“
DIE FEINEN UNTERSCHIEDE
Ehbauer unterscheidet zwischen „altem“ und „neuem“ Geld. Das alte Geld, das sind Familien, die seit Generationen reich sind. Sie suchen bedächtig aus und haben meistens einen ganzen Stab dabei: Anwälte, Innenarchitekten, Bauingenieure. Da kann die Abwicklung nach der Kaufentscheidung mehrere Monate dauern.
Das „neue Geld“ sind Schauspieler, Sportler, Wirtschaftsbosse. „Sie entscheiden viel emotionaler“, sagt er. Und schneller. Etliche Bayern-Spieler gehören zu Ehbauers Kunden – bei einem dauerte es von der Besichtigung bis zum Notartermin nur eine Woche.
Beim neuen Geld ändert sich auch schneller was: Ein Vorstandschef wechselt den Job und die Stadt, ein Sportler den Verein, eine Schauspielerin lässt sich scheiden. Wenn solche Meldungen in den Nachrichten sind, ist das für Makler wie Ehbauer ein Signal. An die Objekte kommt er letztlich dann über Empfehlungen.
DIE PROBLEME
Am Starnberger See konnte man auch erleben, dass sich neues und altes Geld keineswegs immer grün sind.
Als Veronica Ferres mit ihrem Lebensgefährten Carsten Maschmeyer eine Villa in Ambach kaufte, spürte sie den heftigen Gegenwind der Alteingesessenen – und machte schließlich einen Rückzieher. Allerdings war die Ferres-Villa für die Luxusmakler auch keine echte 1-A-Villa. Deswegen kostet die Bude ja nur 4,8 Millionen.
Und, ergänzt Ehbauer: Im internationalen Vergleich ist München immer noch recht günstig. An New York, Tokio, Moskau und Monaco kommen wir halt noch lange nicht ran.
