6,50 pro qm: Münchens günstigste Mieten
München - Schaut man unter einem ganz bestimmten Blickwinkel auf die Stadt München, liegt die Kaltmiete im Schnitt bei 6,50 Euro pro Quadratmeter. Es geht natürlich auch günstiger, etwa in Moosach mit einem entsprechenden Durchschnittspreis von 6,18 Euro oder gar in Feldmoching-Hasenbergl mit 4,95 Euro. Die Altstadt und das Lehel sind freilich teurer, hier müssen Mieter durchschnittlich 7,59 Euro hinlegen. Am teuersten ist es aber mit 7,95 Euro in Riem.
Hans-Otto Kraus schaut beruflich mit diesem bestimmten Blick auf die Stadt. Er ist Geschäftsführer der städtischen Wohnungsgesellschaft GWG – und die gehört zur Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen (VMW). Das ist ein Zusammenschluss von 50 Unternehmen, die günstigen Wohnraum schaffen.
Die größten Bestände haben die städtischen Wohnungsgesellschaften Gewofag (über 35 000 Objekte) und GWG (mehr als 27 500 Objekte). Insgesamt kommen die Mitglieder der VMW auf rund 135 000 Wohnungen in München.
Und nimmt man nur die Mieten für diese Wohnungen, kommt man auf diesen günstigen Mietspiegel. Er gilt damit für 17,5 Prozent aller Wohnungen in München, also immerhin etwa jede sechste.
Schaut man aber mit einem anderen Blick auf die Stadt München, liegt die Kaltmiete im Schnitt bei 15,65 Euro. Günstig ist es im Westen, aber günstig heißt hier bereits 13,50 Euro kalt. Und in begehrten Lagen im Zentrum muss man sogar über 18 Euro pro Quadratmeter hinlegen.
Diese Zahlen stammen aus dem jüngsten Residential City Profile München des Immobilien-Dienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) und spiegeln die aktuellen Angebotsmieten in der Stadt wider. Die Preise sind damit teils doppelt so hoch wie jene aus dem Angebot der VMW-Mitglieder.
Lesen Sie hier: Wie teuer ist München? - Die Mieten in den Vierteln
Dass die Unternehmen in der VMW so günstige Mieten anbieten, liegt daran, dass sie sich vor allem um gefördertes und genossenschaftliches Wohnen kümmern. Sie haben ihren Ursprung in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Sie erhalten Förderungen und weitere Vorteile, verpflichten sich dafür aber zu sozial verantwortlichen Mieten. Ihr Angebot steht dem des frei finanzierten Wohnungsbaus gegenüber. Und im Vergleich zeigt sich: Die Preise der VMW-Unternehmen liegen nicht nur niedriger, sie steigen auch deutlich langsamer.
Das Problem: Günstigen Wohnraum zu schaffen, lohnt sich kaum mehr
In den Jahren 2010 bis 2014 sind die Kaltmieten von den Wohnungen der Unternehmen in der VMW um vier Prozent auf durchschnittlich 6,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Zum Vergleich: Die Mietpreise auf dem übrigen Münchner Markt haben in der gleichen Zeit um 15 Prozent auf durchschnittlich 12 Euro pro Quadratmeter zugelegt. „Wir in der VMW leisten einen entscheidenden Beitrag dazu, dass München eine Stadt für alle bleibt“, sagt Hans-Otto Kraus. „Wir halten die Mieten auf lange Zeit niedrig und verhindern, dass es irgendwann nur noch Wohnungsbau für Reiche gibt.“
Das klingt schön – und in der Tat braucht die Stadt des Wohnwahnsinns diese Unternehmen mehr denn je. Dennoch lief es schon mal besser: Die Preise für Grundstücke sind enorm hoch, die fürs Bauen steigen rasant und die gesetzlichen Vorschriften etwa bei der Energieeffizienz werden stetig verschärft. Die Fördermittel von Bund und Ländern sinken unterm Strich. Und die Qualität der Bauten soll dabei aber mit der des frei finanzierten Wohnungsbaus mithalten. Billigen Wohnraum zu schaffen, lohnt sich deshalb finanziell immer weniger.
Die Niedrig-Mieten sind bedroht, warnt der Verband
Jetzt geht es im geförderten und genossenschaftlichen Wohnungsbau nicht um Traumrenditen, aber tragen muss sich die Sache natürlich schon. Und das klappt bald nicht mehr, warnt Xaver Kroner, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern). Er rechnet vor: „Einen Quadratmeter Wohnraum im Geschossbau zu schaffen, kostet aktuell durchschnittlich 2421 Euro. In München liegt der Preis bei durchschnittlich 2928 Euro pro Quadratmeter – und das wohlgemerkt ohne den Preis für das Grundstück.“
Wenn die Bedingungen nicht besser werden, sei es mit den Niedrigmieten bald vorbei: „Dann sind Preise unter zehn Euro pro Quadratmeter auch für uns nicht
mehr darstellbar.“ Deshalb müsse es mehr Fördermittel für den günstigen Wohnungsbau geben.
Günstige Wohnungen sollen auch niedrigere Standards haben
Hans-Otto Kraus schlägt noch eine andere Maßnahme vor: die Standards lockern. Bisher würden für günstigen Wohnraum dieselben Standards gelten wie für ein Luxus-Penthouse. Kraus fordert eine „Produktdifferenzierung“. Das heißt: Wenn die Wohnung günstig sein soll, dann muss der Bauherr halt bei den Öko- und Stromspar-Standards auch ein bisschen sparen dürfen. Zum Beispiel: „Lieber etwas weniger dämmen und dafür die Wohnung überhaupt bauen – und danach das Mietniveau halten können.“ Die Effektivität der Dämmung sei ohnehin umstritten, die Kosten hoch. Ein weiteres Beispiel sei die Zahl der vorgeschriebenen Stellplätze. Diese soll nun für den geförderten Wohnungsbau von derzeit einem auf 0,6 pro Wohnung gesenkt werden. Immerhin, meint Kraus, dessen Verband einen Schlüssel von 0,5 gefordert hatte.
GWG-Chef Hans-Otto Kraus freut es, dass das Thema bezahlbare Mieten derart vieldiskutiert wird. Doch es müsse noch viel mehr für den sozial orientierten Wohnungsbau getan werden, sagt Hans-Otto Kraus. Die VMW-Unternehmen bräuchten mehr Förderung und bessere Rahmenbedingungen. „Sonst können wir es nicht mehr stemmen“, sagt Kraus. Und dann kann man irgendwann auf die Stadt schauen, wie man mag – und sieht nur noch teuer.
Wie Sie sich um die Wohnungen bewerben
Wer in eine Wohngenossenschaft ziehen will, muss erst einmal Mitglied werden. Dabei erwirbt man Anteile an der Genossenschaft. Die Genossenschaft gehört also ihren Mitgliedern. Die Wohnungsgenossenschaft wiederum besitzt die Wohnungen, die sie an ihre einzelnen Mitglieder vermietet. Das genossenschaftliche Wohnen ist eine Mischform zwischen Miete und Eigentum.
Rund 37 000 Wohnungen in München gehören Wohngenossenschaften. In den nächsten fünf Jahren sollen in München weitere 2500 Genossenschaftswohnungen gebaut werden. Wer Mitglied einer Wohngenossenschaft ist, kriegt dadurch aber nicht automatisch gleich eine Wohnung. Gerade in München gibt es teils lange Wartelisten.
Und das genossenschaftliche Wohnen ist nicht nur eine wirtschaftliche, sondern auch eine soziale Besonderheit. Man ist als Teil-Eigentümer nicht nur für sich, sondern auch für die anderen verantwortlich. Und in einer Wohngenossenschaft sollte man schon auch Freude am miteinander Leben haben und nicht bloß nebeneinander wohnen wollen.
Einen Überblick über Wohngenossenschaften in München bekommt man zum Beispiel bei der Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen unter www.wohnungswirtschaft-muenchen.de oder unter & 55114 305.
Um geförderten Wohnraum zu bekommen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Für Menschen, die arbeitslos oder in Not sind beziehungsweise ein sehr geringes Einkommen haben, hat die Stadt Sozialwohnungen, die das Amt für Wohnen und Migration vergibt. Auch hier ist die Nachfrage aber viel höher als das Angebot. Im vergangenen Jahr haben sich 24 000 Menschen um eine Sozialwohnung in München beworben, rund 3800 Bewerber haben eine bekommen.
Darüberhinaus gibt es aber auch eine Förderung für Münchnerinnen und Münchner mit mittlerem Einkommen, die zwar keine Sozialwohnung brauchen und auch keinen Anspruch darauf haben, aber auf dem teuren Mietmarkt trotzdem auf Unterstützung angewiesen sind.
Diese bekommen sie etwa bei einkommensorientiert geförderten Wohnungen (EOF-Wohnungen) oder bei einer Förderung nach dem „München Modell“. Hier wird die Förderung nach dem Einkommen bemessen, vor allem einkommensschwache Familien sollen auf diese Weise unterstützt werden. Informationen gibt es beim Amt für Wohnen und Migration des Sozialreferats unter Tel.: 233 400 01.
